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融資を使うと良い点は”CCR”と言う指標が
良くなることです。
キャッシュ・オン・キャッシュ・リターンの
略語です。
現金投資は、CCRが最低値になります。
しかし、融資はマクロ的に物件価格を押し
上げる効果があり、その結果収益率が
低下すると言うジレンマがあるのです。
スルガ銀などの様な見境の無い融資は物件
価格を高騰させて結果、利回りが悪い物件
だらけになり、不動産投資本来の旨みが
スポイルされる面が大きいのです。
自力のある不動産投資家は、こうした事態
をあまり歓迎できないのです。
確かに物件価格が上がれば、手持ちの物件
を売却した時に限り譲渡益が得られるメリット
はありますが…
賃料は、それに正比例して上がらない傾向が
強く、売却しない場合は、含み益ばかりが増え
ても、あまり実益がないのです。
（※現在が消費型の成長経済ではないため。）
あくまで、収益の源泉は賃料であり、譲渡益
と言う一回きりの利益よりも、長期で安定的
な賃料利益の方が望ましいのです。
もちろん、減価償却切れで資産入れ替えと
言う局面では、値上がりは追い風ですが
買い換える対象物件も高ければ、旨みは
相殺・逓減してしまいます...
このあたりの不動産投資の利益構造や税制
などをしっかりと研究・熟知する必要がある訳
です。
現金による不動産投資のメリット・デメリットを
理解するには、こうしたことをすべて俯瞰して
その都度状況判断できる経営スキルが求めら
れるのです。
だから、税金のことを知らないで不動産投資
などはまともに経営できる道理が無いと容易
に理解出来るでしょう。
今のように物件が高止まりしている局面で
安易に融資を使って高レバレッジのリスクを
取るのは、基本的に怖いもの知らずの素人
さんだけなのです...
変動金利で借りている場合、今の低金利が
続く保証がある訳でもなく、常に一括返済が
可能でない人は、危うい綱渡りをしていると
言うクールな視点が必要なのです。
この話が腑に落ちないなら、まず不動産投資
を始めるレベルにはありません。
上記に述べている内容は、投資戦略を練る
上で、”最低限度”の知識です。
もし、あなたがこれから不動産投資を検討して
いるとしたら、こうしたことを他人にもスラスラ
と説明できるレベルに引き上げてから投資を
実践することを強くお勧めいたします。
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