トピックス5/26
本日も弊社ブログへのご来訪、誠に有り難うございます。
３月１１日に発生致しました東日本大地震により被災された皆様に改めて心からお見舞いを申し上げるとともに、被災地の一日も早い復旧・復興をお祈り致します。
東京カンテイ（東京都品川区）は１都３県（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県）で昨年２０１０年に分譲された新築マンションと平均年収の関係を調べ、結果を公表しています。７０㎡あたりの販売価格は平均で前年より１０９万円下がって４３７７万円となった一方、平均年収は２万円増の５５１万円、年収に対して販売価格は７．９４倍となりました。地価下落傾向で販売価格が下がり、倍率は前年より０．２３ポイント下がっているとはいうものの、依然高止まりしています。都県別にみると東京都９．４９倍（５８６６÷６１８）、神奈川県８．３７倍（４５６９÷５４６）、千葉県６．０３倍（３４３１÷５６９）、埼玉県７．７１倍（３６４０÷４７２）となっています。今年２０１１年の動向については、大震災による購入意欲の減退により販売価格が下がり、倍率は若干縮小する可能性もあると予測しています。
さて、昔から住宅は買うべきか借りるべきかという議論が頻繁になされています。住宅は身近な存在だけに、いろいろな要因があって一般人の行動をよむのは容易なことではありません。住宅市場はあるものの、税制や借地借家法などの制度による歪みが多く、論点も少なくないため分析も大変です。データも限られ、政策のための分析が多いため、どうしてもマクロ的な分析に偏りがちです。大雑把にいうと、巨大産業と素人集団の取り引きに、官の誘導で、学者が官向けに分析している図式があって、分析結果も一般人の意思決定に役立つものは多いとはいえません。一般人は判断のしようがないから、結果的に分かりやすい「モノ」の方に目がいきがちで、住宅評論家といわれる人は建築士の資格をもつ人が目立ちます。住宅分析では税金、取引コスト、情報などの歪みがあるうえ、住宅が消費財なのか投資財なのかはっきりせず、慣行や価格もなんとなく決まる部分もあり、消費者も最適と思われる行動をとっていない（例えば、購入するときは合理的判断ができても、売却すときに売り
急いだり、適切な時期に売ろうとしない）ことも問題点としてあげられます。ただそうはいっても
、誰しも住むところはひとつは必要ですから、買うか借りるかの選択が重要であることはいうまでもありません。持ち家と賃貸住宅にはそれぞれ長所と短所があり、どちらが優れているとは一概にはいえませんが、持ち家のリスク（流動性が他の資産と比べて低い、国内不動産に偏るためリスク分散が不十分、一時的に自己資金が大きく減るなど）と賃貸住宅のリスク（家賃を払い続けなければならない、家賃をいくら払い込んでも資産は増えない、保険料の安い団体信用生命保険の利用ができずに世帯主の生命保険料がかさむなど）を熟考し、自分にとって最適な選択をしていく必要があります。
これに関して弊社での事例になりますが、弊社管理物件に居住されていた地方自治体職員の方のなかには、地元で自宅を購入する際、自己資金で購入費用をすべて賄えるにもかかわらず、あえて低金利で住宅ローンを組む方がいらっしゃいます。使わなかった自己資金をマリオンボンドにご出資いただくことにより、マリオンボンド分配金（年率４％程度）で住宅ローン金利分（年率１％程度）を支払い、なおかつ、利ざやの部分を元金返済の一部に充当できるという賢い方法で住宅購入をされています。住宅購入という人生における最大の買い物の際にも有用な商品となり得るマリオンボンドですから、皆様の資産運用の一手段として是非とも有効にご活用下されば幸いです。
３月１１日に発生致しました東日本大地震により被災された皆様に改めて心からお見舞いを申し上げるとともに、被災地の一日も早い復旧・復興をお祈り致します。
東京カンテイ（東京都品川区）は１都３県（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県）で昨年２０１０年に分譲された新築マンションと平均年収の関係を調べ、結果を公表しています。７０㎡あたりの販売価格は平均で前年より１０９万円下がって４３７７万円となった一方、平均年収は２万円増の５５１万円、年収に対して販売価格は７．９４倍となりました。地価下落傾向で販売価格が下がり、倍率は前年より０．２３ポイント下がっているとはいうものの、依然高止まりしています。都県別にみると東京都９．４９倍（５８６６÷６１８）、神奈川県８．３７倍（４５６９÷５４６）、千葉県６．０３倍（３４３１÷５６９）、埼玉県７．７１倍（３６４０÷４７２）となっています。今年２０１１年の動向については、大震災による購入意欲の減退により販売価格が下がり、倍率は若干縮小する可能性もあると予測しています。
さて、昔から住宅は買うべきか借りるべきかという議論が頻繁になされています。住宅は身近な存在だけに、いろいろな要因があって一般人の行動をよむのは容易なことではありません。住宅市場はあるものの、税制や借地借家法などの制度による歪みが多く、論点も少なくないため分析も大変です。データも限られ、政策のための分析が多いため、どうしてもマクロ的な分析に偏りがちです。大雑把にいうと、巨大産業と素人集団の取り引きに、官の誘導で、学者が官向けに分析している図式があって、分析結果も一般人の意思決定に役立つものは多いとはいえません。一般人は判断のしようがないから、結果的に分かりやすい「モノ」の方に目がいきがちで、住宅評論家といわれる人は建築士の資格をもつ人が目立ちます。住宅分析では税金、取引コスト、情報などの歪みがあるうえ、住宅が消費財なのか投資財なのかはっきりせず、慣行や価格もなんとなく決まる部分もあり、消費者も最適と思われる行動をとっていない（例えば、購入するときは合理的判断ができても、売却すときに売り
急いだり、適切な時期に売ろうとしない）ことも問題点としてあげられます。ただそうはいっても
、誰しも住むところはひとつは必要ですから、買うか借りるかの選択が重要であることはいうまでもありません。持ち家と賃貸住宅にはそれぞれ長所と短所があり、どちらが優れているとは一概にはいえませんが、持ち家のリスク（流動性が他の資産と比べて低い、国内不動産に偏るためリスク分散が不十分、一時的に自己資金が大きく減るなど）と賃貸住宅のリスク（家賃を払い続けなければならない、家賃をいくら払い込んでも資産は増えない、保険料の安い団体信用生命保険の利用ができずに世帯主の生命保険料がかさむなど）を熟考し、自分にとって最適な選択をしていく必要があります。
これに関して弊社での事例になりますが、弊社管理物件に居住されていた地方自治体職員の方のなかには、地元で自宅を購入する際、自己資金で購入費用をすべて賄えるにもかかわらず、あえて低金利で住宅ローンを組む方がいらっしゃいます。使わなかった自己資金をマリオンボンドにご出資いただくことにより、マリオンボンド分配金（年率４％程度）で住宅ローン金利分（年率１％程度）を支払い、なおかつ、利ざやの部分を元金返済の一部に充当できるという賢い方法で住宅購入をされています。住宅購入という人生における最大の買い物の際にも有用な商品となり得るマリオンボンドですから、皆様の資産運用の一手段として是非とも有効にご活用下されば幸いです。
社長ブログ「スピード感」5/23
日本は四季ではなく二季にでもなったのでしょうか？ ついこの間まで空調スイッチを「暖房」に入れていたのに、このところは急に暑くなり「冷房」に切り替えたところですが、電力不足を気にして「送風」で我慢しています
当社も今日からスーパークールビズというわけにもいきませんが、例年より少し前倒しでクールビズに入りました。
今までどんな酷暑でも相手に失礼だからと背広を手放さなかった人達も、今回は「電力不足に向けた節電」という「大義名分」があるのだから、是非そんな習慣から脱出してもらいたいと思っています。
また、そうしやすいように、今年は昨年までとはメッセージ内容を異にした胸バッヂを只今製作中です。
製作中の胸プレートメッセージ
本日も小生のブログにアクセス頂きまして誠にありがとうございます。
２１日、中国の温家宝首相、韓国の李明博大統領が来日し、菅首相と一緒に福島の避難所を訪れ、被災者を励ましたと、ＴＶ・新聞は伝えています。
韓国大統領が来日されていたので、昨日は当社近く（四谷４丁目交差点脇）にある（仮）韓国大使館（本来の麻布は建替え中）周辺は街宣車で早朝から一日中うるさかったです。
でもどんな意図で来日しようとこんな場合は騒がず、素直に「感謝」すべきだと小生は考えます。
一方、菅首相は参院議長からもあからさまに交代発言があるなど、徐々に四面楚歌的状況に追い詰められており、国民の間でも、その力量を限界ではないかと感じている人達がポツポツと出はじめているのを小生もいろいろなところで耳にするようになりました。
でも、この場面は誰が首相であっても難しい場面であると思います。国がモタモタしてスピード感が無いのに比べ、民間は復興に向けてハイスピードで一所懸命に努力している姿が際立ちます。
早く国がグランドデザインを示さないと、企業は海外にその生産拠点を移してしまうのではないかと心配しています。もしそうなれば益々日本のＧＤＰは減少し、雇用も失われ、家計も潤いません。
原発事故についての対応も同様、スピード感がありません。そのお陰か１５日メルトダウンが報道され関心を集めていますが、益々事故の深刻さがうかがえ本来なら不安は増すはずなのですが、今は既に慣れていてさほど強い不安を感じないというのが小生の実感です。もし震災後にメルトダウンが即発表されていたら多くの人達がパニックになり、大混乱したことでしょう。当時東京電力や当局は核燃料の一部損傷とは言っていましたが、もしメルトダウンが判っていて情報開示を遅らせ、小生のように慣れるのを待っていたとしたら大変巧妙な手口と言わざるを得ませんね。
とは言うものの消費者マインドは、急速に確実に悪化しています。即ち、サイフのひもは益々固くなってきています。
よって、今夏のボーナスが前年比増加傾向とは言うものの、大部分は貯蓄に回ってしまうのではないでしょうか？ 家計資産の５０％以上を占める預貯金がまた増えることになります。しかしその預貯金により、受け取る預金者の金利はごく僅かで、1％にも遠く及ばないのです。
これは平成バブル崩壊後、金融機関が不良債権を超多額につくり、その救済の為に公的資金注入がなされて以来、国のデフレ脱却政策にスピード感がなく、なんと超低金利政策が１５年以上も続いています。
今回も金融機関には大震災で多くの不良債権が出来、かつ東京電力問題では、金融機関の貸付金総額約２兆円の債権カットを、政府は一旦は退けたものの金融機関に甘いという世論に押され、再び迫るかもしれません。そうすると当然銀行の資金調達手段である預金の金利は上げられないことになります。仮に金融機関の債権カットがなくても、結局は震災国債を何ン十兆円と政府は発行するでしょう。よって政府にとっても金利上昇は困るので低金利は続くことになります。そこでそのような預金者の得べかりし利益をカバーするのが、当社が不動産特定共同事業法という法律に基づいて生成しているマリオンボンドです。
今回は復興ボンドとして２０号商品を発売しました。税引き前ではありますが、４．０４％の分配金が毎月１５日にお受け取りになれます。元本は不動産で保全されています。これから長く続くであろう超低金利時代に備え、２０号商品「マリオン復興ボンド」を、資料をお取り寄せの上是非ご検討下さい。このボンドに出資されますと、分配金を受け取る他、被災者に支援金が贈られる仕組になっています。
今日の感動した言葉
『自分一人の幸福なんてありえない』
この世の中、人と人は繋がり合っている。自分一人だけの幸福が成り立つはずがない。
■マリオン事務所改修工事状況■
トピックス5/19
本日も弊社ブログをご覧いただきまして誠に有り難うございます。
東日本大地震発生から２ヶ月、改めて被災されました方々に心よりお見舞い申し上げるとともに、被災地の一日も早い復興の一助となるよう、弊社も微力ながら尽力していく所存です。
明日は５月１７日ですが、２１９年前（１７９２年）のこの日、２４人の証券ブローカーにより、顧客から徴収する最低限の手数料を取り決め、一切の割引をおこなわないことを約束した「すずかけの木協定」が結ばれています。この協定以降、固定手数料制度が保たれ、株式売買委託手数料が現在のように完全自由化された１９７５年までの長い間、株式市場の最も基本的なルールになっていました。手数料が固定されていたわけですから、現在のようには証券会社間の競争も激しいものではなかったと推測されます。この「すずかけの木協定」は後に、ニューヨーク証券取引所に発展することになります。
そのニューヨーク証券取引所にも大きな影響を及ぼし得るヘッジファンドの活況を伝える話題が、最近のウォール街では事欠きません。大手投資ファンドのフォートレスト・インベストメント・グループはアジア市場を対象とするヘッジファンドの運用を開始、また、ゴールドマン・サックスで自己勘定取引部門を率いていたモルガン・ツェ氏が独立、こちらもヘッジファンドの運用をはじめています。米国調査会社ヘッジファンド・リサーチによりますと、今年３月末時点で世界のヘッジファンド運用残高は２兆ドルの大台をはじめて突破、リーマンショック前の２００８年６月末に記録した１兆９３１４億ドルを超えました。活況の背景にあるのは、米国を中心とした年金基金や大学財団の新規マネー流入です。今年１～３月期には３２３億ドルの純流入があり、２００７年７～９月期以来の高水準となっています。リーマンショック後、信用不安による大量解約が相次ぎ、一時は地に堕ちたかにみえたヘッジファンドでしたが、その強かさと狡猾さもあってか、復活にそれほど長い期間を必
要とはしなかったようです。
さて、ヘッジファンド業界誌アブソリュート・リターン・プラス・アルファから昨年２０１０年のヘッジファンドマネージャー報酬ランキングが発表されています。首位はジョン・ポールソン氏の４９億ドルで、史上最高記録を塗り替えています。ポールソン氏のファンドの全資産の８割がゴールド（金）で運用されていることが奏功したようです。ポールソン氏は米国が住宅バブル真っ盛りの２００７年、デリバティブ取引の一種であるクレジット・デフォルト・スワップ（ＣＤＳ）の破綻を先読みし、年率６００％という驚異的な利益をたたき出し、この年の報酬ランキングでも記録を塗り替えて首位に就いています。２００７年以降、毎年報酬ランキングの上位に食い込んでいるポールソン氏ですが、ＦＲＢの追加緩和策打ち切りも決まっている今年、果たしてどの程度の報酬額を獲得できるのか（再び記録を更新できるのか）注目されるところです。
リスクの取り方など、短期的な価格変動を目論んで利鞘を得るヘッジファンドとは真逆に位置する長期的な存在ではあるものの、ヘッジファンド・マネージャー同様に情勢を先読みし、時々のトレンドに合わせて生成されている商品が弊社のマリオンボンドです。この度、マリオンボンド２０号（マリオン復興ボンド）の販売も開始致しました。不動産の裏付けにより安全・安心に重点を置き、弊社では今後も、主に中・長期的スタンスに立つ投資家の皆様にご満足いただける商品を提供し続けて参ります。
東日本大地震発生から２ヶ月、改めて被災されました方々に心よりお見舞い申し上げるとともに、被災地の一日も早い復興の一助となるよう、弊社も微力ながら尽力していく所存です。
明日は５月１７日ですが、２１９年前（１７９２年）のこの日、２４人の証券ブローカーにより、顧客から徴収する最低限の手数料を取り決め、一切の割引をおこなわないことを約束した「すずかけの木協定」が結ばれています。この協定以降、固定手数料制度が保たれ、株式売買委託手数料が現在のように完全自由化された１９７５年までの長い間、株式市場の最も基本的なルールになっていました。手数料が固定されていたわけですから、現在のようには証券会社間の競争も激しいものではなかったと推測されます。この「すずかけの木協定」は後に、ニューヨーク証券取引所に発展することになります。
そのニューヨーク証券取引所にも大きな影響を及ぼし得るヘッジファンドの活況を伝える話題が、最近のウォール街では事欠きません。大手投資ファンドのフォートレスト・インベストメント・グループはアジア市場を対象とするヘッジファンドの運用を開始、また、ゴールドマン・サックスで自己勘定取引部門を率いていたモルガン・ツェ氏が独立、こちらもヘッジファンドの運用をはじめています。米国調査会社ヘッジファンド・リサーチによりますと、今年３月末時点で世界のヘッジファンド運用残高は２兆ドルの大台をはじめて突破、リーマンショック前の２００８年６月末に記録した１兆９３１４億ドルを超えました。活況の背景にあるのは、米国を中心とした年金基金や大学財団の新規マネー流入です。今年１～３月期には３２３億ドルの純流入があり、２００７年７～９月期以来の高水準となっています。リーマンショック後、信用不安による大量解約が相次ぎ、一時は地に堕ちたかにみえたヘッジファンドでしたが、その強かさと狡猾さもあってか、復活にそれほど長い期間を必
要とはしなかったようです。
さて、ヘッジファンド業界誌アブソリュート・リターン・プラス・アルファから昨年２０１０年のヘッジファンドマネージャー報酬ランキングが発表されています。首位はジョン・ポールソン氏の４９億ドルで、史上最高記録を塗り替えています。ポールソン氏のファンドの全資産の８割がゴールド（金）で運用されていることが奏功したようです。ポールソン氏は米国が住宅バブル真っ盛りの２００７年、デリバティブ取引の一種であるクレジット・デフォルト・スワップ（ＣＤＳ）の破綻を先読みし、年率６００％という驚異的な利益をたたき出し、この年の報酬ランキングでも記録を塗り替えて首位に就いています。２００７年以降、毎年報酬ランキングの上位に食い込んでいるポールソン氏ですが、ＦＲＢの追加緩和策打ち切りも決まっている今年、果たしてどの程度の報酬額を獲得できるのか（再び記録を更新できるのか）注目されるところです。
リスクの取り方など、短期的な価格変動を目論んで利鞘を得るヘッジファンドとは真逆に位置する長期的な存在ではあるものの、ヘッジファンド・マネージャー同様に情勢を先読みし、時々のトレンドに合わせて生成されている商品が弊社のマリオンボンドです。この度、マリオンボンド２０号（マリオン復興ボンド）の販売も開始致しました。不動産の裏付けにより安全・安心に重点を置き、弊社では今後も、主に中・長期的スタンスに立つ投資家の皆様にご満足いただける商品を提供し続けて参ります。