最新トピックス
早いもので１２月です。寒さがひとしお身にしみる季節となっておりますが、皆様もご自身、ご家族のご健康にはくれぐれもご留意下さいませ。
本日はまず最初に、弊社が主催致しますセミナーのお知らせから。
１２月１０日（木）、新宿スバルビルにおきまして、「生島ヒロシのトクするセミナー」を開催致します。参加無料ですので、是非ともご参加下さい。
詳細はこちらから。→http://www.mullion.co.jp/seminer091210.pdf
不動産経済研究所の調査によりますと、１０月に首都圏で供給された分譲マンションは３３８６戸となり、前年を２０．１％下回りました。地区別の供給戸数をみると、東京都区部１７０８戸（前年同月比４０．２％増加）、東京都下２６２戸（同６５．４％減少）、神奈川県７１９戸（同４１．０％減少）、埼玉県５６０戸（同２８．１％増加）、千葉県１３７戸（同７７．５％減少）となっています。９月には２年１ヶ月ぶりに増加に転じましたが、再び供給減少になってしまいました。１１月の供給予想も前年同月比を３００戸程度下回る３０００戸前後となっています。しかし一方で、マンション開発業者がやむを得ず上代を落として販売に励んでいるせいもあってか、在庫の圧縮はすすんでおり、契約率もここ数ヶ月は好不調の目安となる７０％前後を維持し、改善の兆しもあるとの見方もございます。郊外エリアで割安感のある（利潤を度外視した）物件販売が増加していることや、環境に配慮されたエコマンションが登場し、消費者のニーズをつかんでいることなどが一因となっているからではないでしょうか。
ところで、弊社におきましても、分譲ではございませんが、賃貸という手段によってお部屋を提供し、また、そのお家賃を分配原資としてマリオンボンドを運用しております。ですから、居住される方々のニーズをつかみ得る物件を取得し、管理・運用していく必要がございます。そのためにも、対象となる不動産がどれほどの価値を有しているのかを、知識や経験に基づいて正しく判断していかなければなりません。
バブル経済崩壊前までの日本では、古くから土地神話が信じられ、値下がりしない資産である土地を所有することが、その利用方法はどうあれ、有利であると考えられていました。そしてバブル経済期には、土地売買による値上がり益狙いの投資が横行しました。当時は周辺の取り引き事例に基づいて評価額を決定する方法（取引事例比較法）や、要した費用を重要視する方法（原価法）に重きが置かれ、鑑定評価書の内容も、客観的な数値に基づいているとは言い難い、鑑定士の判断や意見程度のものもございました。その後の１９９０年代後半以降、外資系企業の国内不動産マーケットへの参入、証券化技術の進展等に伴い、不動産に対する見方に大きな変化が現われました。つまり、グローバル（アメリカン）・スタンダードによる、不動産が将来生み出すであろう収益に着目して価格を求める方法（収益還元法）が主流となり、現在では、市場データに基づく精度の高い評価が要求されています。
さて、不動産評価において収益還元法が主流になっているとはいえ、将来生み出されるであろう収益や投資利回りといった前提条件は、機械ではなく人間が決めていくものです。この前提条件の設定いかんによっては、最終の分析結果はある程度操作が可能になります。弊社を含め、不動産投資マーケットで活動するプレーヤーは正しい倫理観をもち、常識的な行動をとっていかなければなりません。加えて、机上での数値の操作だけに固執することなく、実体験に裏打ちされた知識や知恵を積み重ねていかなければなりません。世界的に著名なある不動産投資家が、「精緻な数値分析によって自身の眼を曇らせてはいけない。」といっております。弊社でもこの言葉を肝に銘じ、精緻な数値分析のみならず、実業から学び得た知識や知恵を駆使し、懸命に日々の業務に取り組んで参ります。今後とも弊社への更なるご支援をお願い申し上げます。
本日はまず最初に、弊社が主催致しますセミナーのお知らせから。
１２月１０日（木）、新宿スバルビルにおきまして、「生島ヒロシのトクするセミナー」を開催致します。参加無料ですので、是非ともご参加下さい。
詳細はこちらから。→http://www.mullion.co.jp/seminer091210.pdf
不動産経済研究所の調査によりますと、１０月に首都圏で供給された分譲マンションは３３８６戸となり、前年を２０．１％下回りました。地区別の供給戸数をみると、東京都区部１７０８戸（前年同月比４０．２％増加）、東京都下２６２戸（同６５．４％減少）、神奈川県７１９戸（同４１．０％減少）、埼玉県５６０戸（同２８．１％増加）、千葉県１３７戸（同７７．５％減少）となっています。９月には２年１ヶ月ぶりに増加に転じましたが、再び供給減少になってしまいました。１１月の供給予想も前年同月比を３００戸程度下回る３０００戸前後となっています。しかし一方で、マンション開発業者がやむを得ず上代を落として販売に励んでいるせいもあってか、在庫の圧縮はすすんでおり、契約率もここ数ヶ月は好不調の目安となる７０％前後を維持し、改善の兆しもあるとの見方もございます。郊外エリアで割安感のある（利潤を度外視した）物件販売が増加していることや、環境に配慮されたエコマンションが登場し、消費者のニーズをつかんでいることなどが一因となっているからではないでしょうか。
ところで、弊社におきましても、分譲ではございませんが、賃貸という手段によってお部屋を提供し、また、そのお家賃を分配原資としてマリオンボンドを運用しております。ですから、居住される方々のニーズをつかみ得る物件を取得し、管理・運用していく必要がございます。そのためにも、対象となる不動産がどれほどの価値を有しているのかを、知識や経験に基づいて正しく判断していかなければなりません。
バブル経済崩壊前までの日本では、古くから土地神話が信じられ、値下がりしない資産である土地を所有することが、その利用方法はどうあれ、有利であると考えられていました。そしてバブル経済期には、土地売買による値上がり益狙いの投資が横行しました。当時は周辺の取り引き事例に基づいて評価額を決定する方法（取引事例比較法）や、要した費用を重要視する方法（原価法）に重きが置かれ、鑑定評価書の内容も、客観的な数値に基づいているとは言い難い、鑑定士の判断や意見程度のものもございました。その後の１９９０年代後半以降、外資系企業の国内不動産マーケットへの参入、証券化技術の進展等に伴い、不動産に対する見方に大きな変化が現われました。つまり、グローバル（アメリカン）・スタンダードによる、不動産が将来生み出すであろう収益に着目して価格を求める方法（収益還元法）が主流となり、現在では、市場データに基づく精度の高い評価が要求されています。
さて、不動産評価において収益還元法が主流になっているとはいえ、将来生み出されるであろう収益や投資利回りといった前提条件は、機械ではなく人間が決めていくものです。この前提条件の設定いかんによっては、最終の分析結果はある程度操作が可能になります。弊社を含め、不動産投資マーケットで活動するプレーヤーは正しい倫理観をもち、常識的な行動をとっていかなければなりません。加えて、机上での数値の操作だけに固執することなく、実体験に裏打ちされた知識や知恵を積み重ねていかなければなりません。世界的に著名なある不動産投資家が、「精緻な数値分析によって自身の眼を曇らせてはいけない。」といっております。弊社でもこの言葉を肝に銘じ、精緻な数値分析のみならず、実業から学び得た知識や知恵を駆使し、懸命に日々の業務に取り組んで参ります。今後とも弊社への更なるご支援をお願い申し上げます。
ドバイショックで大揺れ
今年も早いもので明日はもう12月です。
余すところ約1ヶ月となった先週の金融市場は世界的に波乱含みの一週間でした。
米国景気への先行き不安感は当然として、何と言っても驚いたのがアラブ首長国連邦（UAE）ドバイの信用不安が伝えられ、日経平均株価は週間で4.4％も下落しました。
ドバイショックが世界を駆け巡ったのです。
そんなこともあって久し振りに証券取引所に行き、目まぐるしく変化するボードを見に行きました
本日も小生のブログへアクセスいただきまして誠に有難うございます。
さて、先週大幅な振れを見せたのは株価だけではありません。
円相場は一時、1ドル84円台と14年４ヶ月振りの円高水準に達しました。
色々な要因が絡み合って円高は進むのでしょうが、やはり26日のドバイショックが大きく係わっていることは間違いありません。
同日の欧州株、翌27日のニューヨーク株と総崩れしてしまい、ユーロ安、ドル安と続き、それに輪を掛けた海外ファンドの円買いドル売りと、加速度がついての出来事であったと思われます。
ファンド資金は株式でのパフォーマンスが悪ければ直にパフォーマンスの少しでも良い円買いドル売りへシフトを替えたり、現物の金へシフトしたりと一瞬に変化するので、まるで忍者のように変幻自在な存在です。
また、お金（資金）にはパスポートもビザもいりません。
しかも瞬時に移動します。この超情報化社会、一つの情報により次のバランスへと目まぐるしく変化する様は、一般投資家はもとより専門家であるファンドマネージャでさえ、明確には把握しきれていないのではないかと憶測しています。
ですから公的年金や企業年金が縮小して多くの人が老後に不安を感じているという今、余裕資金が少しでもあれば「自分年金」を作る必要性があるのですが、自分の額に汗をかかず「自分年金」を作る方法は、お金に汗をかいてもらう（働いてもらう）投資しかありません。
しかしこの「自分年金」を前述したように何かの出来事で大幅に振れる（影響を受ける）ような（金融）商品に投資して作るのは間違いであるし、ほとんど不可能と思います。
高名な投資家ウォーレン・バフェット氏も「投資は儲けることではなく、損をしないことである」と言っています。
世の中で何があっても大幅に振れない、変動幅の小さなものの代表が「お家賃」です。
その「お家賃」を分配原資とし、しかも投資額と同等の投資対象不動産担保が確保できる弊社生成のマリオンボンドは、「自分年金」即ち快適な老後に備える近道であると考えられます。
現下、弊社営業マン＆ウーマンは毎日、誰にとっても必要とされるニーズである「快適な老後」への理念流布に懸命に努力しております。きっと近い将来この理念は花咲くものと信じています。
そして本来は若い時からバランスよく（若い時は住宅や子供の教育資金が優先しますので）快適な老後に備えるべきであると考えています。
よって来年から若者にもボーナス毎に充分投資可能なマリオンボンドクォーター（1/4）という一口25万円の商品を発売する予定です。その折はどうぞよろしくお願い申し上げます。
＊今日の感動した一言
『人間は、行きづまるということは絶対にない。行きづまるというのは、自分が“行きづまった”と思うだけのことである。』
余すところ約1ヶ月となった先週の金融市場は世界的に波乱含みの一週間でした。
米国景気への先行き不安感は当然として、何と言っても驚いたのがアラブ首長国連邦（UAE）ドバイの信用不安が伝えられ、日経平均株価は週間で4.4％も下落しました。
ドバイショックが世界を駆け巡ったのです。
そんなこともあって久し振りに証券取引所に行き、目まぐるしく変化するボードを見に行きました
本日も小生のブログへアクセスいただきまして誠に有難うございます。
さて、先週大幅な振れを見せたのは株価だけではありません。
円相場は一時、1ドル84円台と14年４ヶ月振りの円高水準に達しました。
色々な要因が絡み合って円高は進むのでしょうが、やはり26日のドバイショックが大きく係わっていることは間違いありません。
同日の欧州株、翌27日のニューヨーク株と総崩れしてしまい、ユーロ安、ドル安と続き、それに輪を掛けた海外ファンドの円買いドル売りと、加速度がついての出来事であったと思われます。
ファンド資金は株式でのパフォーマンスが悪ければ直にパフォーマンスの少しでも良い円買いドル売りへシフトを替えたり、現物の金へシフトしたりと一瞬に変化するので、まるで忍者のように変幻自在な存在です。
また、お金（資金）にはパスポートもビザもいりません。
しかも瞬時に移動します。この超情報化社会、一つの情報により次のバランスへと目まぐるしく変化する様は、一般投資家はもとより専門家であるファンドマネージャでさえ、明確には把握しきれていないのではないかと憶測しています。
ですから公的年金や企業年金が縮小して多くの人が老後に不安を感じているという今、余裕資金が少しでもあれば「自分年金」を作る必要性があるのですが、自分の額に汗をかかず「自分年金」を作る方法は、お金に汗をかいてもらう（働いてもらう）投資しかありません。
しかしこの「自分年金」を前述したように何かの出来事で大幅に振れる（影響を受ける）ような（金融）商品に投資して作るのは間違いであるし、ほとんど不可能と思います。
高名な投資家ウォーレン・バフェット氏も「投資は儲けることではなく、損をしないことである」と言っています。
世の中で何があっても大幅に振れない、変動幅の小さなものの代表が「お家賃」です。
その「お家賃」を分配原資とし、しかも投資額と同等の投資対象不動産担保が確保できる弊社生成のマリオンボンドは、「自分年金」即ち快適な老後に備える近道であると考えられます。
現下、弊社営業マン＆ウーマンは毎日、誰にとっても必要とされるニーズである「快適な老後」への理念流布に懸命に努力しております。きっと近い将来この理念は花咲くものと信じています。
そして本来は若い時からバランスよく（若い時は住宅や子供の教育資金が優先しますので）快適な老後に備えるべきであると考えています。
よって来年から若者にもボーナス毎に充分投資可能なマリオンボンドクォーター（1/4）という一口25万円の商品を発売する予定です。その折はどうぞよろしくお願い申し上げます。
＊今日の感動した一言
『人間は、行きづまるということは絶対にない。行きづまるというのは、自分が“行きづまった”と思うだけのことである。』
二の酉
本日は『二の酉』です。
小生の育った浅草には、江戸時代から浮世絵にも出てくるお酉様の本家本元鷲神社があります。
毎年、弊社も縁起物の熊手をこの市で景気をつけてもらって（お店の人と周りの人達にシャンシャンシャンの手拍子をいただく）購入し、新しいものに取り替えるのが恒例となっています。
来年のお酉様迄の一年間、この新しい熊手で「福」をかっ込ま（「かき込む」の音便）なくちゃー。
本日も小生のブログへアクセスいただきまして誠に有難うございます。
政府はもっともっとかっ込みたいと思っているのが税収です。
しかしながら意に反して税収はこの不景気の為激減して（40兆円を割込む予想）伸びません。
もしかすると概算要求から判断して（政府は44兆円と言ってはいますが）約50兆円もの国債を発行するようになるのかもしれませんね。恐ろしいことです。
そして政府は20日の月例経済報告で今の経済を「デフレ」と認定しました。
政府のデフレ認定は`06年7月以来久し振りの発言です。
先月16日の同報告（鳩山内閣となって初めて行なった経済月例報告）では一言も「デフレ」について触れていないのに、此の一ヶ月の間に豹変するかのように「デフレ」を宣言し、「大変な危機意識」を喧伝しました。
日経平均株価も続落し、20日の終値は9500円割れとなりました。
税収減、デフレ認定、株価下落等、もしかすると政府は楽観的なことをおっしゃいますが景気の二番底が本当に来るのではないかとさえ思ってしまいます。
仮に日銀がインフレ誘導して、市井に資金を大量に出そうと試みたとしても（金利は現況以下にもう下げられませんから、資金の供給しか日銀にはできないと思います。）、各金融機関は、ストレステストや自己資本比率を気にして市井に貸出しを増やすどころか、極端に言えばそのほとんどを国債の買込みに充てるに違いありません。
よって、その資金は市井には出回らないことでしょう。
また亀井大臣提唱の年末にかけての返済猶予法案衆院通過も銀行の貸出し態度を硬化させるのではないかと懸念されます。
即ち、一時的に中小企業は助かっても、次の運転資金融資が渋滞するのではと心配しています。
民主党のマニフェストもたった2ヶ月で現実との齟齬をきたし始めています。
なんとも不透明な、ころころと目まぐるしく変化する状況に、国民の皆さんは戸惑っていらっしゃるのではないでしょうか。
これらの事象は政権が替わったことばかりでなく、世界金融危機を切っ掛けに世界規模で起きている変革のように思われます。
外で変革の嵐が吹き荒れている時は、少々嵐が落着くまで、身を縮めて自己を防衛することが最も重要なことではないでしょうか。
そこで家計資産も自己防衛しなければなりません。
変化の激しい経済状況下では、値動きの大きなものへの投資は控えて、より安定したものへの防衛的投資に徹するべきであると思います。
弊社発売のマリオンボンド16号は、投資するとその投資額と同額の不動産担保（投資対象不動産への担保）が保証され、かつ、毎月分配金が頂けるという画期的商品でございます。
是非、このような世情だからこそ、マリオンボンドの安全な仕組（主に居住用マンションの家賃を原資とし、優先劣後方式を採用し、投資対象不動産の担保権設定保証まで付いているスキーム）をご理解の上ご参加いただきたいと存じます。
お知らせ
来たる12月10日（水）13時開場、14時開演、新宿駅西口前スバルビルB1Fにて、弊社主催のセミナーを、ゲストにファイナンシャルプランナーの生島ヒロシ氏をお招きして開催いたします。きっと、よい情報をお持ち帰り願えると思いますので、奮ってご参加下さい。
ご参加を希望される方は、
ＴＥＬ：０３－３２２６－７８４１
ＦＡＸ：０３－３３５１－１１０９
Ｍail : hagiwara@mullion.co.jp
まで、ご連絡下さい。
先着30名様限定となっていますので、お早めにお申し込みをどうぞよろしくお願い申し上げます。
定員人数があるため、先着順とさせていただきます。尚、参加希望者が定員になり次第、締切とさせていただきます。
ご了承ください。
小生の育った浅草には、江戸時代から浮世絵にも出てくるお酉様の本家本元鷲神社があります。
毎年、弊社も縁起物の熊手をこの市で景気をつけてもらって（お店の人と周りの人達にシャンシャンシャンの手拍子をいただく）購入し、新しいものに取り替えるのが恒例となっています。
来年のお酉様迄の一年間、この新しい熊手で「福」をかっ込ま（「かき込む」の音便）なくちゃー。
本日も小生のブログへアクセスいただきまして誠に有難うございます。
政府はもっともっとかっ込みたいと思っているのが税収です。
しかしながら意に反して税収はこの不景気の為激減して（40兆円を割込む予想）伸びません。
もしかすると概算要求から判断して（政府は44兆円と言ってはいますが）約50兆円もの国債を発行するようになるのかもしれませんね。恐ろしいことです。
そして政府は20日の月例経済報告で今の経済を「デフレ」と認定しました。
政府のデフレ認定は`06年7月以来久し振りの発言です。
先月16日の同報告（鳩山内閣となって初めて行なった経済月例報告）では一言も「デフレ」について触れていないのに、此の一ヶ月の間に豹変するかのように「デフレ」を宣言し、「大変な危機意識」を喧伝しました。
日経平均株価も続落し、20日の終値は9500円割れとなりました。
税収減、デフレ認定、株価下落等、もしかすると政府は楽観的なことをおっしゃいますが景気の二番底が本当に来るのではないかとさえ思ってしまいます。
仮に日銀がインフレ誘導して、市井に資金を大量に出そうと試みたとしても（金利は現況以下にもう下げられませんから、資金の供給しか日銀にはできないと思います。）、各金融機関は、ストレステストや自己資本比率を気にして市井に貸出しを増やすどころか、極端に言えばそのほとんどを国債の買込みに充てるに違いありません。
よって、その資金は市井には出回らないことでしょう。
また亀井大臣提唱の年末にかけての返済猶予法案衆院通過も銀行の貸出し態度を硬化させるのではないかと懸念されます。
即ち、一時的に中小企業は助かっても、次の運転資金融資が渋滞するのではと心配しています。
民主党のマニフェストもたった2ヶ月で現実との齟齬をきたし始めています。
なんとも不透明な、ころころと目まぐるしく変化する状況に、国民の皆さんは戸惑っていらっしゃるのではないでしょうか。
これらの事象は政権が替わったことばかりでなく、世界金融危機を切っ掛けに世界規模で起きている変革のように思われます。
外で変革の嵐が吹き荒れている時は、少々嵐が落着くまで、身を縮めて自己を防衛することが最も重要なことではないでしょうか。
そこで家計資産も自己防衛しなければなりません。
変化の激しい経済状況下では、値動きの大きなものへの投資は控えて、より安定したものへの防衛的投資に徹するべきであると思います。
弊社発売のマリオンボンド16号は、投資するとその投資額と同額の不動産担保（投資対象不動産への担保）が保証され、かつ、毎月分配金が頂けるという画期的商品でございます。
是非、このような世情だからこそ、マリオンボンドの安全な仕組（主に居住用マンションの家賃を原資とし、優先劣後方式を採用し、投資対象不動産の担保権設定保証まで付いているスキーム）をご理解の上ご参加いただきたいと存じます。
お知らせ
来たる12月10日（水）13時開場、14時開演、新宿駅西口前スバルビルB1Fにて、弊社主催のセミナーを、ゲストにファイナンシャルプランナーの生島ヒロシ氏をお招きして開催いたします。きっと、よい情報をお持ち帰り願えると思いますので、奮ってご参加下さい。
ご参加を希望される方は、
ＴＥＬ：０３－３２２６－７８４１
ＦＡＸ：０３－３３５１－１１０９
Ｍail : hagiwara@mullion.co.jp
まで、ご連絡下さい。
先着30名様限定となっていますので、お早めにお申し込みをどうぞよろしくお願い申し上げます。
定員人数があるため、先着順とさせていただきます。尚、参加希望者が定員になり次第、締切とさせていただきます。
ご了承ください。