【お付き合いが長いから】

年末感がだいぶ出てきました。

早朝からポスティングをして出社しようと、こういう時こそ気合いを入れて家の玄関ドアを開けたら･･･まさかの雨（汗）。そのまま事務所に来て、色々と朝の内に資料を完成させるスケジュールに変更です。

本日も午前中はご紹介のお客様の賃貸のご契約、午後はご購入の相談と、有難いです。ちょっと時間が出来た年末年始、フットワーク軽く動けますのでお気軽にご相談くださいね。

１２月は結構忙しくさせて頂きました、今年は「長ーいお付き合いのお客様との取引」が多かったですね。

昨日は３年ほどかな？色々と物件を見学してきたお客様とのご契約。そのあとに今年の夏先にお引渡ししていた３年くらいのお付き合いだったお客様が、年末のご挨拶という事でご来社して頂きました。

１２月上旬にはまたまた３年くらいのお付き合いだったお客様の新築一戸建てが完成してお引渡しだったし、関係性もできているので本当に楽しく仕事をさせてもらっています。

賃貸のイメージが強いのかもしれませんが、不動産ってすぐに決めようとしてくるでしょ（まっ　売買もかな）。気になる物件があれば全然OKなんですが、なんでもかんでも「いいですよ」「早く決めないと先越されます」みたいな感じで、今売りに出ている物件（もしくは自分の会社にとって都合のいい物件）で決めさせようとしてきます。

違和感を感じるんですよね。

・人間関係が出来ていない

・お客様の要望や内容をシッカリとつかんでいない

そんな状況で「おススメです」みたいな営業マンは１００％胡散臭い（笑）。

当社は長期でお付き合いするお客様の比率が他社と比べてもかなり高いと思うのですが、たぶん私がハウスメーカー出身だからかな。住宅って（注文建築の方）、基本的に出会ってすぐに契約にはならない仕事だったのでそれが私の中で基準になっています。

これからもスタンスは変えない、いや変えられない。お客様との関係を大事に頑張っていきますね。

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【間取りの価値って大きいですよ】

久しぶりに間取りの話。

新築一戸建ての物件で、よくこんな間取りを見けるんです↓

土地が３０坪くらいの北側道路の土地。建物は２階建てなんですけど、南側に目いっぱい寄せて建てている。南側には隣地との空き寸法はほとんどありません。でね、ここまではまだいいんですけど、間取りがこうなっているんです↓

もうちょっと考えた方がいいんちゃうと（汗）

いくら北側がガレージスペースと道路で開いているっていっても、リビングを配置して、南側には窓らしきものはほぼなし(キッチンや水廻りですからね）。メインの採光窓が北側のリビング窓っていうのは、設計として「ほとんど考えませんでした」宣言している様なものですよ。

建物の形を変えて、南側に少しでもスペースを確保する＆ガレージの形を変えるとか、吹抜けを活用して南側の２階から光が差し込む様にするとか、いくつかのパターンがあるんです。「それを色々と検討しました」っていう痕跡が見えてこないのが残念です。

新築建売りで実際に住まれているのも時々見かけるのですが･････何千万円の買い物をされて、かなりモッタイナイなぁと感じてしまいます。物件を案内した営業マンがなんて説明しているのか？お客様がご自身で判断されたのか？そこまでは分からないのですが、不動産営業マンとしてキチンと説明してあげて価値に見合うような交渉を売主とするべきかと考えます。

立地・建物大きさや仕様だけで価格を判断するだけでは物足りない。間取りの価値というものにもシビアになった方がいいと思います。

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【正直な不動産会社って少ないですよ、実際】

今年最後の週末。今日、土曜日が最終っていう不動産会社も多いみたいですね。

当社は２９日までアポイントも入っていますので、２９日の火曜日が最終となります。ご契約もありますので最後まで頑張ります。

で、年末に近づいてきて価格変更する物件も少し増えてきた感じもしています。価格変更っていっても３００万円～４００万円とかの大幅な価格変更が目立ってますね（元々の価格が高過ぎたという事もありますが･･･汗）。

でね、なんとも言えない気持ちになるのが「大幅な価格変更をしても、広告不可」に不動産会社がしている事。売主様が知らないって話なら、たまったもんじゃないだろうな。

売出し価格が高かったので売れ行きが悪かったわけですが、それにしても最初から広告不可になってるんですね。それで「なかなか売れないので価格下げましょう」って言われ、大幅な価格ダウン。そして相も変わらず【広告不可】。大手さん含めそんな不動産会社ばかり･･･ちょっとは良心が痛まないのかな？って不思議に思います。

これでさらに売れなかったら、「●●●●万円で買うっていう不動産会社が出てきましたが」みたいな感じで、買取りへも誘導していくんだから、業界事情を知らないお客様は知らず知らずに大損してしまってるんですね。

それだったら売却を依頼される時に一般媒介契約を結んで、「レインズには登録しません。当社だけで販売頑張ります。」って言う不動産会社の方がなんぼかクリーンで信用できる話になりますね。

年が明けて、もっと不動産の繁忙期に入ってくれば、こういった物件情報の囲い込みなどの手口が酷くなってきますからね。ご売却を検討されている方は本当に気を付けてくださいね。

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【当社のレゾンデートル（存在意義）】

この後は、重要事項説明書・契約書や附属書類のご契約前の読み合わせをお客様と行います。結構量が多いので、かなりヘロヘロになっているから、今のうちにブログ更新。

お客様もお仕事帰りに時間とって頂くので大変かと思いますが、大事なことなのでココは多少無理をしてでも事前確認作業はしておきたい。逆にね、これをしてくと契約当日はラクなんですよ。書類の確認は終わっているし、なにより気持ちが全然違う！

「先日に充分確認しているので、チェックだけでいいですよ」みたいな感じで終わる事も多いですね。

という事で、出来るだけご理解頂ける様に頑張って説明します。

話は変わりまして、「最近ホームページ内のブログの方もネット系の記事多いやん」って思われるかもしれませんが･････そうなんです、ホームページの事ばかり空き時間は考えております。

ここ数年は不動産会社によってのホームページからの問合せ・相談にかなり格差が出てきたんじゃないかと感じるんです。来年はもっと加速して差が広がっていくような気がしています。当社のご相談も完全にソースは２つ、【ホームページとご紹介】。

ホームページの方はこのブログ経由のお客様も多いのですが、やっぱり中身も気に入って会員登録していただき、相談につながっていっています。中身については色々と改良していってますが、主になるのが【本音のコメント】かな。物件を見た私が感じた事とか、検討するにあたっての注意事項とかを正直に書くようにしています。

それ以外だと価格変更の経緯やハザードマップ・写真のアングルなど他の不動産会社がどちらかというと隠したがるポイントをありのまま掲載するって点も評価いただいています。最初は怖さもあったのですが（汗）、売却を預かっている物件とかもスムーズに取引になったりしますので、売主様にとっても良かったかな。

地域で活動する不動産会社のあり方をメチャクチャ考えて、次世代のホームページ（物件情報掲載）を確立させたいですね。

「茨木市にアイ・ウィズ不動産があって良かった」ってお客様に思われるのが理想なんですよ。

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【真剣に物件を探すほど、こうなるはず】

今日の[ホームページ内ブログ]と内容はリンクするのですが、物件情報の発信について。

今年はおかげさまでホームページのページビュー数・アクセス数など一段階上がりまして「来年からさらに内容を濃くするためにどうしようか？」と考えているところです。

今朝もそんな事を考えていて、昼前に同業者さんの事務所に行く用事があったのですが、そこでもネット関係について偶然話題になりました。その会社もネット関係にものすごく力を入れられていて、その力の入れ方が理にかなっているんですね。

よく在りがちなポータルサイトに物件を掲載してとか、SEOをして、とかそんなんじゃなくて純粋に情報の発信をキチンとされています。

次の予定があったので話途中で終わってしまいましたが、１時間近くできたかな。大いに参考になりました。

接客（集客）のアプローチが当社とは少し違う部分もありますけどね、結局のところ根本は一緒！

・基本に忠実であれ（毎日の更新・スピード感・正確な情報発信）

・お客様の事を第一にした発信（広告ではなくて、情報提供）

この２つはもう当たり前のようにこなさないといけない。それ＋＠、自分の会社は何を特徴にしているのかという事がマストになっています。いや、自分の中の考えがかなり整理できて、再度気合いが入りましたね。

新たな情報発信の仕方へ。

私が考えている状態になると、ホームページの情報は閉じた状態（会員さまへの情報発信）になるのですが、もしかしたらそういう時代なのかな。本当にお客様が求めている情報・役に立つ情報を出したいとなると、発信の仕方は限定されちゃうんですね（汗）。

熱出すくらいに考えますよ！

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【今年もあと10日。まだ集中。】

本日はもうすぐお客様宅へご訪問。

今年もあと１０日になりましたね、なんか年末って感じが全然しないんだよなー。ご相談なども落ち着く気配がなく、有難い事に年末まで仕事となりそうです。あと残りで決まっている業務はマンションご契約１件・賃貸のご契約１件・週末にご案内２件。キッチリと行って安心して年を越して頂ける様に頑張ります。

他には来年年明けからのスタートダッシュの準備も必ずやっておかないといけない。物件の整理・ご相談頂いているお客様の物件確認・ご売却を依頼していただく作業ですね。

ご売却依頼の作業っていってもチラシ配布がメインになってきますが、これがかなり重要なんですよ。毎年年末になると自分でもチラシ・ポスティングをかなりの量こなします。なんかね、それをしないと良い年を迎えられないんじゃないかっていう気持ちなんで（汗）。

通常業務が少なくなるので、夜中とかに憑りつかれた様に撒いてます（笑）。

あと１０日、集中して頑張ります！それでは訪問に行ってきます。

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【不動産市場に揉まれて分かる事】

売却の事。購入検討中の人にも読んでもらいたい。



物件の価格設定において微妙な差が出る感じになってます。以前にも何回か書いたことがありますが、相場って幅があるんですね。例えば2,000万円の査定価格なら、2,100万円台とかの売出し価格も相場帯に入ってきます。立地が良ければこの相場帯も多少価格幅が広がったりするんです。



ただ購入検討者もよーく調べている方が多いですので、売出し価格がこの相場帯から少しでもズレてしまうと反響がかなり少なくなります。理屈ではなく感覚で「うーん・・・」って判断される。



で、ここ数ヶ月はこの設定がかなりシビアといいますか、査定する時に物件ごとの微妙な肌感を考えて価格提案しないといけないという怖さがありますね。少しでもズレると動きにかなり影響が出てきます。



やっぱ毎日売出し物件のチェックと動向を見て、さらに購入を検討されているお客様の考えも聞いてって感じで、不動産市場に揉まれていないといけない訳なんですよ。



理屈と感覚。売主様・買主様にこの2つを説明して、間に入ってスムーズに納得感を持って頂ける仲介をしないといけません。

良い話ばかりが言える訳ではありませんが、信念持ってやっていきまし。




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【茨木市の好きな景色】

近頃は朝からバタバタとする事が多く、なかなかブログの内容を考える事ができず･･･。今日は茨木市の事でも。

私が茨木市の景色の中で好きなのは、「安威川を渡っている時の北西の景色」

茨木市ってそんな高い建物はないので街中でも空がよく見えるし圧迫感もないのですが、安威川の堤防の高さまで来ると遠くまでよく見えるんですよ。西は万博方面（エキスポシティの観覧車）、北側は茨木市の山並み。

いつも安威川を越える時は目が行きますね。山の天気も分かりやすい。

大阪市内に出ると、ビルやらマンションやらで空が見える割合がグッと減るので、私的には茨木に戻ってくるとホッと安心します。どっちがいいのかは人それぞれで生まれ育った地が一番シックリくると思うんですけどね。

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【定期的な物件探し】

昨日に住宅の打合せをしてたんですけど、その建築会社で他にもお客さんが何組か打合せしてたんですよ。ワイワイ・ガヤガヤと何か楽しそうな雰囲気なんですよね、どのテーブルも。

住宅の打合せって色んな曲面がありますが、基本楽しいじゃないですか。

不動産の場合（物件探し）って、ちょっと雰囲気が違う時が多いんですよね。物件を見に行く緊張感・本当にいいんだろうかという不安感、そんな【悩む】という部分のウェートが増える。

その為に私ら不動産営業マンがクッションとして入る意味もあります。

・お客さんの質問に答える

・相場など客観的に説明する

・完成形を出来るだけイメージしてもらう

・あとは、「やめておきましょう」って代わりに言うのも大事な仕事

物件探しを楽しくするには、何でも言い合える仲にならないといけないし、やはりその為には期間は必要になります。

最近ずーとイメージしてるのは不動産って気になる物件が出てきた時だけお客さんと会って見学しに行くじゃないですか。もちろん正解なんだけど、2週間に1回とか定期的に事務所であったりして打合せする事もありだと思うんですね。

見学なんてなくてもいい。雑談だけでもいい。

「この2週間でこんな物件が出ましたね」「この物件は要望からはズレてますがメリットはあります」「なにか新しい考え方出てきました？」みたいな確認作業をするんです。お客さんにとってもヒントや気付きが出てくるかもしれない。

お客さんの時間と手間を奪う形になりますが、希望される方にはそんなコンサルティングの様な定期的な確認作業もかなり有効だと感じます。私も多く話できた方が発想しやすいしね。

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【新築建売の仲介手数料の持論】

今日はかなり踏み込んだ内容、てか感じている事。

「新築一戸建てって、買主様の仲介手数料っていらなくない？」って話です。

新築一戸建てって土地の境界がハッキリしている事が多いし、建物の不具合が起きる可能性は低いんだから、仲介する不動産会社にとったらリスクは少ない訳です（基本的にですよ）。

極論、売主である不動産会社が直接売ればいいっていうのが根本的な考え方。ただ販売が苦手な売主もいてるし、レインズに登録して広く買主様に知って欲しいっていう場合も多いから、その場合は売主だけが仲介会社に手数料を支払うって形でいいじゃないだろうか。

新築の場合は買主は仲介手数料を払う必要なし。てか、たまたまオープンハウスしてて通りがかりに見学してね、たいした仕事もしてないのに「はい、仲介手数料１４０万円です」ってちょっと不自然でしょ。そんな不動産会社ほど仕事しないしね（笑）

この説明をし始めると、買取の流れとか色んな要素があるので細かい話をするのは難しいんだけど、感覚的にも私はそれが自然かなと感じています。

そうなれば不動産業界の闇の部分【買い取り誘導】なんかも少しは減って、一般のお客様にとっては良い方向になると思いますね。

そう考えていくと、不動産仲介会社の基本は【中古物件】なんですよ。中古物件のリスクを調査して、お客様にも認識してもらい、購入後も安心して暮らせるかどうかを判断して提案するのが仕事になります。

リフォームやリノベーションなどの建築分野の提案も欠かせない業務になってくるのも必然。物件の見極め＋建築提案の２つを同時に行えるのが今後の強みになってくると考えています。

物件を仲介する立場として、リフォームやリノベなどの他社へ丸投げや自社リフォーム部門とかではなく、責任もって私の方で対応していくっていうのが一番お客様にとってもスムーズでストレス感なく出来るかと思いますね。

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