【テンション上がる中古物件】

中古住宅をリフォームまたは


リノベーションして住むという場合


売り出されている価格の精査が


かなり必要になります。


予算との兼ね合いはもちろん


新築との比較にもなりますね。



リノベーションの内容によっては


「間取りを変更したい」とかなら


500万円位の費用がかかります。


お客さんにとったらなかなか難しい


判断になりますが


気軽にご相談ください。



でも、不動産探しって


中古が一番の醍醐味なんです。


エリア・建物状況・価格


この3つがうまく組み合わさる物件が


出てきた時はテンション上がります。



まだまだ新築神話が残る日本ですが


これからは中古の需要が


間違いなく増えていきますので


バシッと良い・悪いを説明する


不動産会社でやっていきます。




〈‭茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【リフォーム済みも 相場が大事】

もういっちょブログ更新。

リフォーム済み物件について

【買い】なのかどうか

書いてみようと思います。



その前に住まい探しにおいて

よく議論されるテーマに

「不動産は今が買いかどうか」

みたいな事が言われます。

投資用ならともかく

居住用ならあまり気にしなくても

いいんじゃないかと思ってます。

不動産を所有する理由やタイミングは

人それぞれなんで

その時が買い時だと思いますよ。

私がお客さんに必ず説明するのは

「相場より高い物件は買わないように」

この点が大事ですよね。

相場は時期により変動しますが

どの時期でも「いや…高過ぎやん」

っていう物件は必ずあります。

その見極めを提供するのが

不動産会社の役目です。



で、話は最初に戻りまして

リフォーム済み物件について。

リフォームしてる家を見た事が

ある方は分かるかと思いますが

「うん、まぁいいんちゃう」って

感じる事があるでしょ。

そうなると価格がブレてしまう

お客さんが多いんです。

相場より明らかに高いのに

（古い物件買ってリフォームした方が

数百万円安くできるのに）

見た目で決めてしまうんでしょう。

不動産会社もそれを知ってるので

買い取って、リフォームして

見た目で決めてくれそうな

ギリギリの高めの価格を

設定してきますよ。



結論は（当たり前の事ですが）

リフォーム済みは見た目で判断しない。

必ず相場をちゃんと把握する。

この2点を意識してくださいね。

あとは、この2点を正確に伝えて

お客さんファーストの姿勢を

感じられる不動産担当だったら

大丈夫だと思います。



〈‭茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【不動産屋じゃないかも・・・】

今、土地を仲介したお客さんの


新築一戸建ての間取り作成&打合せが2件。


あとはリフォーム、いやリノベ規模かな


その作成&打合せが3件と


ほぼ住宅屋と化しています。




不動産の仕事もしてますが


不動産と住宅のどちらが時間かかるか？


といえば、間違いなく住宅の方。


（好きだから全然いいんです）




お客さんの要望を聞いてから


自分で言うのもなんですが


かなり間取り検討はこだわる方です。


「はい、出来ました」って


とりあえずみたいな事はイヤでして


間取りを完成させるまでに


いくつかのパターンを考えて


その中から方向性を絞っていき


これがベストかなって間取りで


仕上げていきます。




そこまでやっていると


お客さんと打合せしてても


【なぜこうしたのか】っていう


理由が説明できるんですよ。


そうなるとお客さんの考えも


理解できるし、お客さんの潜在的な


要望が出てくる時もあります。




もちろんコレで終わりじゃなくて


ココからが打合せのスタート。


正直、時間と手間はかかります。


でも、お客さんと過ごした多くの時間が


次につながると思っています。




〈‭茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【土地の仲介が難しいという営業マン】

最近は不動産・住宅の事について

真面目な話が続いていますが

え～と・・・今日もそんな感じです。

先日、大手の不動産営業マンと話をしてて

「土地の契約（仲介）をどうやってしたらいいか分からん」

と言われていました。言ってる意味合いは分かります。

特に4,000万とか5,000万とか高額になれば

余計に分からなくなるみたいです。

私は価格の差ってあまりないと思いますが。

お客さんの立場になれば、すぐ分かると思うんです。

「営業マンがラクしすぎてるから」

これが答えですね。

土地を探している人が、とある土地が気になって

不動産会社に問合わせました。

んで、現地にて土地の説明。

この時に参考プランとかでどんな家が建つのか

そしてその時の総額を説明する。

この段階で「どうですか？」って確認する営業マンが

非常に多いと思うんです。ひどい時は決断まで促す・・・。

いや、決められへんって（汗）

その土地がどうなのか？

価格は相場からみてどうなのか？

この部分をクリアーしている状態でも中々決断は難しい。

そこを理解しておかないとね。

営業マンとしては理解してるつもりでも

お客さんはもっと慎重というかシビアです。

参考プランとかそんなものじゃなくて

【自分や家族にとって、良い選択となるのか】

っていうのを提案していって判断してもらう事が

ステップとして重要だと思うんですね。

こんなタイミングで

「検討されている他のお客さんがいます」

「申し込みをして頂かないと・・・」

みたいな言葉をいう営業マンは絶対に売れません。

もしそれでお客さんが決断したとしたら

それまでにお客さん自身で判断できる状態になっていた

もしくは、先に決めれる人、どちらかです。

営業マンは関係ないですよ。

「住宅の事は不動産会社の仕事じゃない！」って

主張する営業マンも多いみたいですが

（その主張する時点で住宅の提案はできないでしょうが）

住宅の提案までしないとしても

土地を仲介したお客さんの住宅の事も気にかけるんだ

っていう心意気が必要なんだと思います。

結果、営業マンがラクしすぎてるんですよ。

土地の仲介が仕事かもしれませんけど

お客さんはもっと大きな決断を背負ってるんです。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【こんな事やって、どう説明する？】

吉本興業の件でメディアが賑わってます。


知らない業界だし、その内容自体には


感想は書けませんが、そこは関西人。


土曜日に学校から帰ると必ず新喜劇を見て


特に宮迫さんは地元が茨木市なんで


かなり気になる話題ではあります。


で、今回の件で再認識できた事が


1つだけありますね。




その前に、この不動産業界。


最近物件情報をチェックしていて


「なんだかなぁ」と思う事が


不動産会社から出てきています。


●売主の都合により物件紹介停止

→じゃあなんで情報登録するの？


●物件資料作成中

→自社ホームページとかには掲載してる


●売主による建物診断はしません。

買主による建物診断も不可

→こんな対応を平気でする物件なんか

怖くて買えないし、勧めるのもイヤ


真面目に→なんかで思いを書いてますが


コレ、他社に物件を紹介したくない為に


やってる物件の囲い込みでしょうね。


色々と考えるもんです・・・




吉本興業の話に戻り再認識できた1つの事。


【正直に勝るものはない】


上の様なウソの方法で情報を止めて


売主さんに損害を与えています。


不動産会社の上層部が記者会見したら


はて？どんな内容を言うんでしょうね。




〈‭茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【う〜ん やっぱ住宅は楽しい】

土地を仲介させて頂いたお客さんの


建物がほぼ完成しまして


「完成邸見学会をします」という


連絡があったので覗いてきました。



今回は土地の仲介のみでして


建物はお客さんが選ばれた建築会社。


私も非常に楽しみです。



んで現地について最初に驚いたのは


見に来てたお客さんが多い事！


完全予約制だと思いますが


住宅を検討してる人多いんですねー。


建築会社がしっかりしてるというか


ガツガツしてないので


見に来やすいんだと思います。



で、どんな感じだったかというと


（写真の掲載はやめときます）


・窓・建具（ドアなど）の付け方

・細かい部分の設計の納まり

・ステップUPや吹き抜け

・空間の繋がりと分け方


「なるほどなぁ」と勉強になった。



やっぱ住宅は楽しいって事を


再認識させて頂きました。


不動産と住宅（建築）はやっぱ


セットなんですよ！




〈‭茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【土地の予算を決める時】

お客さんと話してまして【土地の予算組み】についてちょっとだけ書いてみます。



好きな家を建てたいっていう要望なら土地探して、その後に家を建てる。これが流れになります。土地を探す上では建物のある程度の目処がたってないと普通は決められないと思います。不動産営業マンがよく「家の事はハウスメーカーや建築会社でご相談ください」って言いますがちょっと無責任かと・・・。建物の話も含めてトータルでお客さんに対応していくんだという考え方がほぼないんでしょう。


たまに参考プランみたいなものを用意している不動産会社もありますが、ないよりはあった方がいい位なもので
・自分の要望する間取りは可能か？
・予算の中でどんな家が可能か？
という部分では納得はできませんね。


じゃあお客さんが建築会社を探そうとしてもまずどこに行けばいいか分からない。今の時代ネットで検索すれば色んな建築会社が探せますがやっぱ行くのは根性いりますよ。
で、住宅展示場に行ったりしますがなんだかんだハウスメーカーは高くなるじゃないですか（汗）私自身、ハウスメーカー出身なんでよーく分かるんですがお客さんの総額予算が決まってる中、建物に対する予算を多く欲しい。なので工務店との違いを説明したり、ローコスト系の建築会社の悪口？みたいなのを言ったりして建物予算の必要性を説くわけ。


別に間違いじゃないですよ。
ただそれがどれくらい違うのかはお客さんが決めればいい話だと思います。この件について話をすると数時間はしゃべってしまうので簡単に書くと
【どんな建物を建てるかで土地の価格が決まってくる】
という事です。仮に総額予算が4,500万円としたら
建物3,000万円→土地1,500万円
建物2,000万円→土地2,500万円
これだけ変化してきますよね。土地の選択幅がまぁまぁ変わります。当たり前の事ではあるんですがハウスメーカーや建築会社は自分とこの営業をしてくるのは目に見えてるので、本来なら第3者の立場でいる不動産会社がお客さんに対応してアドバイスする事がベストかと。


ここで気をつけないといけないのは不動産会社（営業）はみんな第3者ではないんですよ・・・。
自社で関係する建築会社やハウスメーカーを強く勧めてきたりしますのでこのへんはお客さんが見極めする必要が
あるかと思います。



長々と書いてきましたが、ここまで書くとお客さんが建築条件付き土地に決めてしまうのも分かる気がする（汗）
①ハウスメーカーは高い
②どの建築会社に行けばいいか分からない
③建築条件付きなら悩む事ないか
④間取りは自由に作れるみたい
まさしくこんな流れですよね。建築条件付きの場合の建物坪単価って55万円〜60万円くらいのハウスメーカーほど高くはないっていう絶妙な価格に設定してるでしょ。こんな流れで大切な家を決めて欲しくない。



一件一件ですが、信用してご相談頂いた
お客さんに対応しきたいと思います。


〈‭茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【賃貸と新築の不動産仲介は、これから…】

今日は定休日でしたが

朝から売買のご契約。

土地の契約でしたので、これから

建物の打合せが本格的に始まります。

設計提案・アドバイスは

ほぼ私がする形になると思いますので

気が引き締まりますね。



で、不動産仲介について

最近はよく考えるのですが

不動産会社の仲介の仕事って

これからどうなるんでしょうか。

私個人の考えでは

賃貸仲介だけの仕事はなくなるかな。

あとは新築一戸建てと

仲介ではないけど新築マンションの

営業という仕事もなくなる気がする。

「その物件がいいかどうか分からん」

って人だけ、不動産仲介会社に

物件の見極めを依頼する形に

なっていくんではないでしょうか。



賃貸や新築については

ある程度お客さん自身で判断する事が

可能だと思うんです。

突っ込んで書くなら、極端な話

賃貸・新築の営業って

見せて説明して、後は（強引に）

営業してるだけでしょ。

これならAIが発達したら

それで完結すると思います。

それだけではない、独自の

お客さんの為になる営業をしないと

なくなっていくでしょうね。



じゃあ、不動産売買仲介はどーなるか？

やっぱ中古物件・土地がメインになるかな。

・物件の相場は？

・建物の状態は？

・資産価値はどうなのか？

・リフォームしたら？

・自分が要望するリノベーションは可能？

・この土地はどんな間取りが可能か？

・家を建てる上でのリスクの話

・総額はいくらになる？

これらの複合要素を組み合わせて

お客さんに提案・説明できる

不動産営業マンが主流になっていく

そうなるべきだと思っています。



まぁ大手さんに多いのですが

不動産情報を囲い込んで

情報に価値がある

みたいなやり方はもう無理でしょう。

その情報（物件）を加工する提案や

お客さんと一緒に作り上げていく

過程に仲介という仕事の価値が

生まれていると感じてます。



私もこれからもっと勉強・経験して

不動産売買仲介のレベルを

上げていきますよ、頑張ろ。



〈‭茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【リフォーム済み物件の見極め方】

今日の午後に

マンションの成約確認してまして

ひとつ気になった事です。



まず当社のホームページですが

「築年数古い」「リフォーム済み」

で「価格が高い」マンションは

掲載していません。

理由はというと

建築がらみの相談が多いので

（リフォームやリノベーションの事）

そしたらリフォームしていない物件を

探す事がメインになります。

【じゃあリフォーム済みのマンションは

掲載せんでいいかな。

さすがに全部は外せないから

高いやん！って物件だけ外そう】

コレが理由です。



で、話が最初に戻りまして

成約確認してたら

ホームページに掲載していない物件

（私が高いと判断している物件）

がいくつか売れてるんですね。

数は少ないですけど

買った人がいるというショック（汗）

気に入って・納得して買ったなら

こんな事言っても仕方ないけど

当社なら仲介しないですね。



築年数古くなくても

「なんじゃコレは？」っていう価格の

リフォーム済み物件もいくつか出てます。

うーん、新しい内装・設備見たら

決めちゃうんですかね・・・

本来は不動産仲介会社がキチンと

相場とかを説明しないといけません。

私ら仲介の仕事は【決める】じゃなく

お客さんの利益なんですよ。



参考にしてもらうなら

フルリフォームしている物件がありました。

【フル】です、キッチン・浴室・トイレ

洗面・床材・クロスなどの全部。

このリフォーム費用はザクッと

300万円〜350万円ほどとします。

例えば売りに出てる物件が2,000万円。

ここからリフォーム費用を引いた

1,650万円〜1,700万円という価格

コレが一般に売りに出ている

リフォームしてない物件と比較してどうか？

近い価格なら買ってもいいし

もうちょっと低い価格帯なら

買ってから自分でリフォームした方が

安く購入できるという事です。

この数百万円はデカイですよ。



「リフォームの事はよく分からんし

どこに依頼したらいいか分からん」

って方は・・・

うん、私にご相談くださいね。

スッキリすると思いますよ。



〈‭茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【これからの不動産】

これからの不動産仲介。


私は中古がメインになると思ってます。


【中古＋要望＋立地】


この要素の組み合わせを解決するのが


良い不動産担当の条件かと。


資産価値と住みやすさをベースに


お客さんの予算の中で


いい物件を作りあげていく作業です。


中古だから、リノベーションなどの


建築知識もかなり必要になります。




ちなみに新築も全然OKですよ。


土地を決めて、間取りの打合せなど


自分仕様に仕上げていくのは


楽しいし、価値ある経験です。


今はまだまだ新築需要が高いでしょ。


ただ「建てただけやん」みたいな


ぶっちゃけ残念な新築分譲や


お客さんに寄り添う気もない


建築条件付きみたいな新築は


なくなっていく（べき）だと思います。




リノベーションやリフォームを扱うなら


工務店さんがもっと不動産仲介で


活躍してもいいんだろうけど


私の経験上、サービス精神があって


当たり前の設計力があって


不動産情報も毎日チェックしてる


工務店はほとんど無いですね。


ここで自分の事を言ってしまいますが


私自身、建築の事は大体分かってる


間取り作成は何より大好きで


不動産情報はかなりチェックしてる。


うん、もっと積極的に中古物件を


広げていこうかな。




国の政策が新築よりで来たので


みなさんの意識が新築になってる


だけだと思うんです。


意識改革は待ちじゃダメですね。


色々と考えまくって


中古物件の見方を変えていけたらと


最近は強く思えてきました。




〈‭茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉