【打合せで出ない要望だけど…】

空気を読めなかった失敗談。

これもセキスイ時代1年目の話。



50代ご夫婦のお客さん。

子供さんも独立され、ご主人の実家を

建て替えし、そこへ住み替え。

打合せは普通に進んでました。

契約して、着工。

現場は和歌山県だったので

工事中はお客さんも現場には

そう度々行けません。

そして完成し、引渡し当日の話。

玄関を入って、LDKのドアを開けると

奥さんが開口一番こう言われました。





「狭いなぁ・・・」

間取りの打合せはしてましたよ。

予算もありますから、その範囲内で。

でもですね、この言葉を聞いてから

「なんでもっとヒアリングしなかったのか」

かなり後悔しました…。



打合せが順調すぎたんですよね（汗）

お客さんがメチャクチャ良い方で

なんか【まかせてる】みたいな感じで

私も進めるのが早過ぎた・・・。

今やったら、「ホンマに大丈夫？」って

「本当にこれでいいのか？」って

逆に不安で確認してると思う。

いい人間関係だったから

期待通りの家じゃなかったみたいな

申し訳ない気持ちになりました。



これ、空気読む失敗談じゃないな・・・

お客さんとの打合せの中で

実は隠れて見えにくいポイントに

気づけなかった話かな。



〈‭茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【新築マンションの修繕積立金】

マンションの修繕積立金について。

マンションを購入する時は

管理費・修繕積立金の金額を

絶対に確かめますよね。

いくらなのか？

修繕積立金の値上げ予定は？

でも新築マンション購入の時って

あんまり深く考えない人が

多い気がするんです。

「将来は上がっていくんでしょ」

って言われる方も多いんですが

まだ先の事だし

それほど現実味がないんだと思う。



でも確実に上がりますよ。

上がるっていう言い方は違うかな

最初が安すぎるんです。

コレ、絶対均等化するべき。

70㎡で新築時は5,000円とか

そんな金額が多いと思います。

マンション総戸数にもよりますが

それが8,000円、10,000円となり

15,000円とか段階で上がっていきます。

㎡あたり200円位は必要じゃないかな。

70㎡なら14,000円、これを積み立てていく。

それなら修繕計画もだいぶ楽だと思います。



新築購入する時に

住宅ローンの月々の支払いに

管理費・修繕積立金などを足すと

毎月の支払いが高くなって

売りにくいから

「最初は下げとこ。後でUPでいいやん」

そんな売主サイドの思惑も・・・。



それと修繕費用でもっと突っ込むなら

大体のマンションでは管理会社が

修繕工事の見積りを作成してきて

（管理会社と関係がある工事会社）

なんやったら相見積りまで揃えて

（全部の工事会社とは折り合い済み）

決まっていくでしょ。

私、ディベロッパーの仕事は

やった事ありませんが

まぁ怪しい見積もりだと思いますよ。

こういった部分も変わっていかないと！



新築時は売りやすいように

修繕積立金を安く設定しておいて

関係会社やグループ会社で

マンション管理も強制的に決まってる。

そして、月日が流れて

高い修繕工事の見積書を提出して

「修繕積立金が足りなくなります」

と値上げせざるおえなくする。

このループですよ。



情報が入手できる世の中なので

これからは減っていくと思いますよ。



〈‭茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【もっと打合せ】

今日の午後はリフォーム&ご売却相談。


以前に仲介させて頂いたお客様の


ご実家の相談です。有難い。


色々と話をしてまして


気づいたら3時間以上経ってました。


やっぱ住宅・建築の話は何時間でも


お客さんと話をしていられる。




住宅業界にいてると打合せ時間って


かなり長くなるのが当たり前。


私・・（コレは自慢じゃないですよ）


最高は14時間くらいした事あります。


昼から始まって、終わったら真夜中。


一方この不動産業界は打合せ時間は


住宅と比べるとかなり短い。


コレは何かを作り上げていく作業が


少ないのが原因だと思いますが


一番大きい理由は


・・・不動産営業はセッカチというか


面倒くさい事が嫌いな人間が多いし（汗）


面倒くさいじゃなく、知らないだけやん。




建築は楽しいんですよ。


お客さんは楽しんでほしい。




〈‭茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【新築マンションを見て思った】

新築マンションのチラシを見ました。


茨木市では人気のある場所。


（さすがにマンション名は伏せます）


物件概要の欄を見ていくと


専有面積73㎡の3LDKで5,000万円台。


これ以外では90㎡クラスの4LDKで


7,500万円くらいの価格帯。


結構高いですよね・・・




ぶっちゃけ完成したマンション自体に


クォリティの良さは感じないかな。


設計が弱い印象を受けてます。




「絶対マンション！」って方は


今回の話は関係ないと思いますが


この新築マンションの近くに


土地の売り出しもしてるんですね。


30坪弱で価格は4,500万円切るくらい。


まぁこれも結構な価格ではありますが


この土地に4LDKの大きさを確保した


新築一戸建てを建てたら


6,500万円以内で可能です。


（もちろん建築会社によります）


極端な話、3LDKでOKなら


もうちょっとは安くなります。


マンション購入された方は


比較されたんかなぁ？って疑問。




両方ともに駅まで近くて


需要のあるエリアでの比較。


管理費・修繕積立金の考え方は


また別にしたとしても


少なくとも駐車場代の違いは出る。


「新築建てるといっても


よく分からんし、不安やし・・・


ハウスメーカーしか知らんから。


価格高いやろ？」


こんな消去法でマンションに決めた


人も結構いてはりそう。




そんな悩みや思いを持たれた方には


ぜひ相談してほしいですね。


納得の比較検討をして下さい。


コンパクトでカッコイイ住宅も可能だし


資産価値の検証もしないといけない。


【我が家の満足度＆資産価値】


同時にやっていきましょう。




〈‭茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【こんな不動産会社は消えたらいい】

昨日知り合いの不動産営業マンに


聞いた話なんですけど


建築条件付き土地を仲介したら


売主である不動産会社から


「間取りの打合せは2回まで」


って言われたらしい。


建築の請負契約を交わして


打合せは2回って（怒）


なんて言うのかな。2回でもいいよ、


でも結果的に2回やったらって話で


最初から決める話じゃない。


そんな発想する会社やから


たいした打合せちゃうやろし。




こんな会社は消えてほしいわ〜。


キツイ言い方やけど


こうやって言っていかないと


お客さんに伝わらないしね・・・


以前までは私もなんだかんだと


不動産会社も変化していったらなぁ


と期待していた部分もありましたが


もうね、無理だと思う。


こういう不動産会社は


（会社というか、人ですね）


変わらへんですね。


信じられへん位に根本の考え方が


普通の発想とは違うから。




だから対策としては


お客さんがそういった物件を選ばない。


仲介する不動産会社がオススメしない。


これしかないかな。


キチンとしないと売れない様に


していくしかない（当たり前ですが）。


これがスタンダードになれば


消えていくはずですよ。


なんでか？


キチンとしないと売れないのに


絶対にキチンと出来ないから。




住宅業界にいてた私としたら


住宅・建築が好きな人間じゃないと


家の打合せは務まらないですよ。


好きじゃないと続かない仕事です。


営業マンや担当と話をしてて


「この人は住宅好きそうやな」


って感じられたら


スタートはOKだと思いますよ。




〈‭茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【物件選びという体験】

なんか・・・暑かった。


打合せやら訪問・立会いやらで


外に出ることが多かった本日。


久々に汗をかき過ぎたな、これは。


「もう今日は終わろかな」って


早めにシャワー浴びて


スッキリしております。




で、最近考えてる事は【店舗】。


店舗っていうか、事務所かな。


去年の秋に若干リニューアルしたけど


不動産・建築の雰囲気も出したいなと。


営業っぽい話なんかではなく


「他の不動産会社とは違うな」


って雰囲気を出したいんですよ。


世間一般的には、不動産会社って


物件の説明があって、住宅ローンとか


実務的なイメージでしょ。


そんなんじゃなくて


物件選び・建築の知識をからめて


「あっ、そんな考え方もあるんやね」


って体験型の事務所空間にしたい。




ぶっちゃけると、かなりぶっちゃけると


新築一戸建てのオープンハウスで


見学したら、待機してる営業マンに


ぐわぁーと営業されて


なんだかんだで契約・・・


コレ、ネット契約でもOKじゃねぇ？


売主に問合せて、現地で鍵を開けて


自由に見学。んで気になったら


売主にメールしたら【物件の注意事項】


みたいなのが返信されてきて


それが納得なら、はい契約！みたいな。


現地待機してる営業マン必要かな？


そんな思いも正直あります。




キチンと対応してくれる営業マンなら


まだ良いとは思いますが


ホンマにやばい位の不動産会社って


結構ありますからね（汗）


もう不動産業界にいてくれんなと。




そんな事を考えてると


もっとお客さんに体験をしてもらえる


そんなスタイルにしたいですね。




〈‭茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【銀行間のATM】

経済ニュースにてこんな記事が出てました。

三菱UFJ銀行と三井住友銀行が９月２２日から店舗外のATMを

相互開放する。両行の預金者は相互開放先のATMで平日の日中に

現金を引き出す際の手数料が無料になる。

両行は合計で６００～７００程度のATM拠点を廃止する。

７月上旬にも公表するみたいな内容です。

「えっ　ATMが普通に使えるんや」って話ではなく

記事の内容を確認すると

・店舗外のATM

・現金の引き出し

・平日の日中

この３つがポイントになるかと思います。

完全に相互開放ってわけじゃないみたい。

でも場所によっては便利になるでしょうね。

これからはもっと増えてくる気がします。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【店頭の物件チラシって･･･ダマされるわ】

昨日、とある不動産屋の前を通ったので

店のガラスに貼っている物件資料を見ていました。

（不動産店舗によく貼ってる物件紹介の紙です）

なぜ同業者が見るのか？

その物件資料を見ると何となくその会社の

考え方が伝わってくるから。

ってことで、およそ２０物件くらい貼っているのを

順番に見ていました。

・・・・・・・

・・・・・・・

・・・・・・・

ほとんど終わってるやつやんっ！

それも１年近く前に成約済みになってる物件もある。

なんやったら、古過ぎて

「うわっ、なにこの物件。こんなん売りに出てたんやっ」

って私がダマされかけてた（汗）

当社ではビルの３階というのもありますが

表に向けて物件資料は貼っておりません。

打合せスペースに過去の成約事例として

説明できる様に物件資料をいくつか貼っております。

やっぱり表に貼るんやったら

せめてメンテナンスくらいはしてないとね・・・。

たとえば　電気屋さんに行って

店頭に良さげな電化製品が並んでたとして

「すいません、コレなんですけど」

って聞いたら、「この製品はもう売ってないんです」。

こんなんありえへんと思う。

それと同じ事を平気でしてる事に驚きます。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【最初の失敗経験の記憶】

住宅にかかわって、かれこれ25年程。


不動産の仕事してからも


新築の間取りを提案したり


リノベーションの間取り考えたりで


設計はずっとやり続けています。


で、長くやってると


引き出しというか、発想力もつきますが


その元になってるのは


失敗体験が非常に多いですね。


入居後のお客さんから言われた


「こうしてたら良かったかな〜」


的な言葉なんか


心に突き刺さりますからね（汗）




突き刺さる初めての体験は


忘れもしないセキスイ時代の1年目。


お客さんから請負契約頂くと


その後も間取りや仕様の打合せを行い


ほぼ間取りが固まったら


【色決め】と呼んでいましたが


名の通り各部材の色やクロスなどを


決めていくんです。


それと同時に電気配線も打合せします。


コンセント・照明・スイッチ関係ですね。


で、この作業は営業マンではなく


インテリアコーディネーターさんが


打合せをやってくれてました。




ある日、当時の店長（上司）から


「橋本が全部やってみたら」と言われ


なんでか全部やったんです。


（自分の中ではキチンと出来ると


思ってましたが、なんせ1年目…）


当時は阪神大震災後で、みんな忙しく


今考えるとチェックも甘く


私が打合せした内容のまま


電気関係も工事となりました。


んで、完成して引渡しして


お客さんの生活が始まってから


入居者宅訪問として行ってきました。




そしたらね


「ここにコンセントがあったらなぁ」

「このスイッチは3路がよかった」


とかちょこちょこ出てくるんです（汗）


大きな間違いとかはなかったのですが


なんかね・・・メチャへこみました。


悪いことしたなぁ。


自分なりには考えたつもりですが


経験も少なかったし、生活動線の


イメージも足りなかったしで。




他にも色々とありますがね（汗）


失敗体験が基礎になってるのは


間違いないと思います。


今でも昔のお客さんには


「気づかなくて、すいませんでした」


と伝えたいです…。




〈‭茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【新築一戸建ての見方の1つ】

新築一戸建て情報を見ますよね。


地元の不動産会社や


飯田産業グループ・ファースト住建さん


とかがよく販売しています。




じゃあ新築一戸建てを検討する時に


よく私がやる考え方を書きます。


例えば、現在の売り出し事例では


玉瀬町で3区画分譲してます。


価格は5,280万円〜。


土地面積が約45坪ありますので


相場的には「まぁまぁ」という感じ。




で、ここからが本題ですが


一般的にはこの物件だけを検討する


事が多いかと思うんです。


間取り・仕様は？価格は？


それにエリアの事でしょうか。


あとは近隣物件や事例をチェックする位。


よくこういった現場で


オープンハウスしてる不動産営業なら


ガンガン営業してきますよね（笑）




私としたらそれだけではなくて


玉瀬町で売りに出てる古家付き土地を


解体して、好きな間取りで


上記の建物同等か、プラスαの家を


建てたらどーなるか？


を検討して頂きたいと思います。




玉瀬町の土地は60坪位が多くて


価格は坪単価 70万円として


土地価格4,000万円〜4,500万円。


仮に60坪弱の土地が4,000万円だと


まず解体工事が130万円ほど。


新築建物が35坪くらいの4LDKなら


まぁ1,400万円でOKでしょう。


あとは外構工事で100〜150万円見込んで


合計で5,650万円前後。


建売りの新築一戸建てが5,300万円。


自由設計の新築一戸建てが5,700万円。


さらに土地は10坪以上広い。


この差をどう感じるかだと思います。




もちろん予算があるので


こんな単純にはいかないですけど


「土地が広かったら6,500万〜7,000万


くらいはしますよ〜」っていう


あまり根拠がない営業マンの話じゃなく


バチっと計算していく事も必要です。


（逆に言いますと、新築業者は


バチっと計算されるのが嫌なんでしょ）




まっ、ともあれ確かにお得な建売りも


存在しますので、ご相談くださいね。




〈‭茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉