ハウスメーカーや建築出身の人間が家を建てようとした時に【ハウスメーカーを選ぶ】って人は少ないんじゃないかな。コレ否定してるんじゃなくて、ホームページとかで集客してる工務店や街の建築会社で充分に満足する家が建てられるって分かるから。
設備・仕様なんかではなくて、耐震や断熱・換気などの基本構造レベルの話です。
逆にハウスメーカーくらいの建築費用（坪単価）出すなら、工務店とかだったら「どんなけ性能関係につぎ込めるねん！」ってなりますね。もちろんそんな事はせずに、満足（納得）する基本構造で資金計画を少なくしましょうって方向にしますけど。
ハウスメーカーも良い物使ってますよ、安心感もあります。ただ高いのよ・・・（汗）。出身者として言えるのは、利益率というよりやっぱり経費関係かな。
住宅展示場出展料・カタログ作成・広告宣伝費・多くの人件費・エリアごとの営業所など、スゴイ費用になります。年間の着工棟数が多いんだから普通に考えたらもっと安く出来るはずなんだけどなぁ。ハウスメーカーが坪単価40万円とかにしたら、工務店の多くは潰れてしまうますがそんな事はしないし、できないと思います。
工務店などが生き残っていく道は、お客様対応レベルを上げる・設計などの提案力を磨く事が非常に重要です。それをやってれば経費なんかかけずに紹介や口コミで仕事がまわります。
私が出来る事は【不動産仲介で建築のアドバイスをしていく】事。お客さんの疑問に答えたり、いつでも相談を受ける、設計の提案・アドバイスをするなど工務店や建築会社との打合せに対して、お客さんの補助をしていく事をもっと強化していきますよ。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
今日一戸建てをご案内したんだけど、中に入った時に違和感があってですね、持ってた簡易水平レーザーで測ってみました。5mの距離に対して約4cmの傾き・・・だいたい7/1000の傾斜。
「傾きが大きいですね、やめときましょう。」ってすぐに終わりました。築25年くらい経ってるからもう傾きは止まってるかもしれないけどね、やっぱアカンでしょう（汗）。
ん〜こういう物件を見ると中古一戸建てとして売るのはどうなん？って考えますね。買主さんがキチンと認識して了解すればいいって判断なのかもしれませんが、仲介する立場とすれば了解って言われてもおススメは出来へんってなりますからね。
あっこんな内容書くと「中古って大丈夫なん？」って心配になられるかもしれませんが、ご心配なく。その都度チェックしますし、確認していきますので。
もっと突っ込んで書くなら、新築ってだけで安心してませんか？キチンとチェックする事が大事ですよ。
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「傾きが大きいですね、やめときましょう。」ってすぐに終わりました。築25年くらい経ってるからもう傾きは止まってるかもしれないけどね、やっぱアカンでしょう（汗）。
ん〜こういう物件を見ると中古一戸建てとして売るのはどうなん？って考えますね。買主さんがキチンと認識して了解すればいいって判断なのかもしれませんが、仲介する立場とすれば了解って言われてもおススメは出来へんってなりますからね。
あっこんな内容書くと「中古って大丈夫なん？」って心配になられるかもしれませんが、ご心配なく。その都度チェックしますし、確認していきますので。
もっと突っ込んで書くなら、新築ってだけで安心してませんか？キチンとチェックする事が大事ですよ。
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昨日パソコンを買い替えた話をしましたが、恐ろしく処理スピードが上がりました。仕事がメチャクチャできる人間になりきってる今日です。やっぱ性能って大事やなぁ、時間がだいぶ短縮できます。こんな事ならもっと早く買ってたらよかった（汗）
で、話は変わりまして相も変わらず不動産会社の買い取りの情報をよく聞きます。た・ま・に・相場からみても「へぇ～いいんちゃう」って物件もありますが、多くは【価格が高い・リフォームの内容がショボい】の２大巨頭をパーフェクトなくらいアピールしてますね･･･。
あんまり詳しくは書けませんが不動産会社が買い取ったリフォーム物件がどんな感じの価格内容なのか？と言いますと
①最初のエンドユーザーさん（売主さん）が売り出した→価格2,000万円
②価格変更により不動産会社が買い取る→1,500万円
③フルリフォームをする費用→300万円
④利益を乗せて販売する→2,500万円
ザクっとこんな感じですかね。不動産会社が買い取った諸経費は別にかかってますが、そんな事は関係なく計算していきましょう。お客さんが元々の売主さんから買ってたら1,500万円で購入できて、フルリフォーム費用を足しても1,800万円で可能だったんです。それが不動産会社が買い取る事によって2,500万円の価格になってしまってます。さすがにこの価格では売れないと思いますので徐々に価格ダウンしていって2,200万円とか2,000万円とかで売れているのが現状です。
それでも1,800万円に比べると数百万円は高くなってしまっている訳ですね。私が「相場に入っているリフォーム済み物件ならOKだけど、リフォームされていない一般の方が売主の物件も検討すべき」とお伝えするのがこの理由です。
「リフォームしてない物件はイメージができない」と言われるなら、別のリフォーム済み物件を見学してイメージしましょう。「リフォームの打合せが面倒くさい、というか分からない」って言われるなら、え～当社にご相談ください（笑）。リフォーム提案と適正な見積もりも一緒にご提案しています。
ちょっとした動きで数百万円変わるのが物件探しなんです。知る事によって、また不動産担当によってメチャクチャ大きい金額の違いが生まれてしまいます。ほんとは仲介する不動産会社がキチンと説明してお客さんの利益を考えないといけなくて、本来不動産仲介ってのいうのはそれが仕事。なのに多くの不動産会社は【売る事】だけを考えて仕事してますよね。
物件のチェックも大事ですが、担当の営業マンチェックはもっと大事だと思いますよ。
パソコンが重くなったのか古いのか、動作がかなり遅くなりストレス満載でしたので、新しくノートパソコンを購入しました･･･こんどは初期設定でストレス満載です。とりあえずネット・プリントは繋げられたので今日はココで止めときます。
でですね、私最近は間取り作成が業務の大半を占めてるんですけど、先日とある建設会社の設計担当の人と打合せしまして雑談になったんです。そこで私が以前から気になってた事を聞いてみました。
「不動産会社って建築条件付きとか新築の受注とか取ってるじゃないですか、打合せってどうしてるんですか？」って。そこの建設会社は自社で受注もしてるんですが、不動産会社の下請けみたいな感じで新築もやってるんですね。
そうしたら「いや全然ですよ、本来はやらなくてもいいんですが打合せに同席してます。ハッキリ言って不動産の人間は住宅の事知らなさすぎですね」って返事でした。
やっぱ住宅畑の人間は同じこと感じてますね（汗）。そのあとの雑談では「建築知識がないのに、よく建物の受注するなぁ･･･」という意見で一致してました。築年数の浅い一戸建てやマンションならまだしも、土地を購入する場合やリノベーションがからんでくると不動産会社の人間にもやっぱ建築知識はある程度は必須かと思います。
なんか表面的な事だけ説明して、「ハウスメーカーやリフォーム会社などの専門の会社で確認してください」って終わらせる営業マンも多いと聞きますが、ちょっとね･･･。それはそうやとしてもある程度お客さんが納得できる範囲くらいはその場で説明しておかないとスッキリしませんよね。
本日お客さんと話をしてたんですけど、以前に購入された土地に、希望する間取りが取れないって事があとで理解できるようになってテンションが下がったという事を言われていました。簡単に書くと【北側斜線・建ぺい・容積】などが厳しい場所だったという事なんですけど、購入する時に不動産担当からは一応説明はあったみたいです。ココなんですよ、一応説明はあったと。一応じゃ営業マンとしては失格じゃないかな。確かに不動産の人間は間取りを考えなくてもいいんですけど、土地を仲介してる以上は【その土地にお客さんの要望が可能かどうか？】ってのは責任を持って対応しないといけないと思います。
お客さんの建物の要望を聞いて、それに対するリスクってのは知識としてお客さんに理解してもらえる様に伝えないといけません。間取りだけではなく、資金計画のリスクも一緒にですね。
当社ではそんな思いをできるだけしてもらいたくないので、土地を仲介する時はお客さんの要望を聞いて間取り作成と色んなケースでの資金計画を提示するようにしています。住まい探しをする上で物件そのもののリスクを説明するのは当たり前で、個々のお客さんがこれから遭遇しそうな不安やリスクを出来るだけ取り除いておくのも不動産会社に求められている内容だと思うんです。
ブログ更新しばらくしてませんでした。
言い訳を書くと「間取りばっかり考えてました」。新築一戸建ての間取りを3物件同時に進めてまして、そっちの方に頭が行ってましたね。
最初に間取りを考える時は1つの物件につき、2・3パターンは作成する事が多いので（メインになるのはあるんだけど違ったパターンもお客さんに見てもらった方が選びやすいし、また新しい要望も出てくる可能性があるから）、3物件という事は間取りパターンとしては6パターン以上は同時に考えてる感じです。
好きだからいいですけどね。ただ頭の中は結構グチャグチャと入り混じってる状態になります。あとCAD入力も時間かけるので、まぁ不動産屋じゃないです（汗）。
明日からは少し余裕が出るので、この数日にあったネタを書いていきますね。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
言い訳を書くと「間取りばっかり考えてました」。新築一戸建ての間取りを3物件同時に進めてまして、そっちの方に頭が行ってましたね。
最初に間取りを考える時は1つの物件につき、2・3パターンは作成する事が多いので（メインになるのはあるんだけど違ったパターンもお客さんに見てもらった方が選びやすいし、また新しい要望も出てくる可能性があるから）、3物件という事は間取りパターンとしては6パターン以上は同時に考えてる感じです。
好きだからいいですけどね。ただ頭の中は結構グチャグチャと入り混じってる状態になります。あとCAD入力も時間かけるので、まぁ不動産屋じゃないです（汗）。
明日からは少し余裕が出るので、この数日にあったネタを書いていきますね。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
「アイ・ウィズさんで建築条件付きやってよ」って言われます。建物もセットで任せたいっていう有難い言葉なんですが、今のところは土地仕入れて販売する気はありません。
「すぐに買い取って欲しい」っていう売主さんが現れたら検討しますがね。でも今売りに出されている建築条件付き土地にしろ条件無し土地にしろ、不動産会社が売主の土地って、仕入れ方がマイナスのオーラになってる事が多いでしょ。大手の不動産会社と一緒になって元々の所有者を誘導させてますからね。
そういった事は倫理的にしたくありませんのでまぁしばらくはないかな。
根本の話をすれば建築条件付きっていうのはおかしなやり方なんです。購入する土地に建てる家はお客さんの自由なんですよ。それでも「土地だけじゃなく、家の方もお任せしたい」って言われる様に不動産会社が努力すればいいだけ。
楽してるだけですね、緊張感を持たせないといけませんよ。
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「すぐに買い取って欲しい」っていう売主さんが現れたら検討しますがね。でも今売りに出されている建築条件付き土地にしろ条件無し土地にしろ、不動産会社が売主の土地って、仕入れ方がマイナスのオーラになってる事が多いでしょ。大手の不動産会社と一緒になって元々の所有者を誘導させてますからね。
そういった事は倫理的にしたくありませんのでまぁしばらくはないかな。
根本の話をすれば建築条件付きっていうのはおかしなやり方なんです。購入する土地に建てる家はお客さんの自由なんですよ。それでも「土地だけじゃなく、家の方もお任せしたい」って言われる様に不動産会社が努力すればいいだけ。
楽してるだけですね、緊張感を持たせないといけませんよ。
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昨日の中古住宅についての続き。
講習でもらったテキストにこんなアンケートがついていました。【中古住宅に抵抗がある理由】、平成23年のアンケートなんでだいぶ前ではありますが、まぁ大きくは変化してないんじゃないかな。
上から順に検証していってみましょう。
①新築住宅の方が気持ちいいから（55.2％）･･･なるほど、そう来ましたね。i see。まぁすべてが新しいですからね、そこはそうだと思います。でも、中古＆リノベーションもあなどってもらっては困ります。
②中古住宅は間取りや仕様を自由に選べないから（32.9％）･･･中古住宅で間取りが自由にできないのは、窓がすでに存在するので窓位置はできるだけ変更したくなかったり、配管の勾配の関係とかで水廻りが大きく移動させにくいってはあります。でも、要望の間取りが取れそうだって時のテンションは半端ない。間取りの魅力がない建売なんて問題外ですね。
③中古住宅の方が耐震性や断熱性の品質が低いから（20.5％）･･･築年数にもよりますが、一般的にそう感じるかと思います。内サッシ付けたり、断熱材を補充する感じでしょうか。でも新築（建売も建築条件付きも）検討される時って、新築って思い込みだけであまり詳しく確認しない人も多いんですよ（汗）。建売なんか、待機している営業マンも知らんのちゃうかな･･･。
④中古住宅のリフォーム費用やメンテナンス費用が分からない（18.4％）･･･ちゃんとお伝えしますよ。
⑤抵抗はない（15.3％）･･･グッ！ジョブ。
⑥中古住宅の方が、品質に関する情報が少ない（14.6％）･･･コレは正解。売主さんが持ってない事も多いんでね、対応としては現地で建物調査をできるだけ行ってお伝えします。
⑦中古住宅は保証やアフターサービスが充実していない（11.7％）･･･コレも正解。最近は個人間売買でも保証を付ける事は可能になりましたが、まだまだ一般的ではないです。対応としては、引渡し後も仲介した不動産会社が責任もって対応していく、リフォームしたならその業者さんがキッチリと対応していくという感じです。
⑧中古住宅の方が、価格の妥当性の判断が難しい（9.8％）･･･そうかな？不動産担当の問題でもあるかと思います。⑥番の品質という部分とも重なっているかと思いますが、それなら新築も一緒かなと。「新築の価格（坪数・仕様・性能）は妥当ですか？」
⑨中古住宅は住宅ローンや税制面で不利（4.1％）･･･住宅ローンはほぼ変わりませんが、税制面は違いありますね。ローン控除は基本中古でも大丈夫ですが、いくつかの還元措置はハードルが高いケースがあります。
ざっと書いてきましたが、分かるっちゃ分かるような。でもその理由だけで中古を検討しないってのはかなり勿体無いですね。もちろんお客さんの考え方なので否定はしません、ただ純粋に比較検討したらもっと幅が広がるかと思いますよ。
「橋本さん、この物件どう思います？」
本当のことを言ってくれると思われてるから聞かれる、正直な意見を求められています。一番プレッシャーを感じる言葉、裏切れませんねー。
お客さんの状況にも寄りますし、将来的なイメージも出来ないといけないから、すぐに返事しにくいのですができる限りの回答をする様にしています。
で、話は変わって宅建士の講習やったんです。5年更新で朝から夕方までガッツリ、いや疲れました・・・慣れてないから疲れた。
講習の中身は税法・宅建業法の改正点を中心とした内容なんですが、【中古住宅（不動産業界では既存住宅とも呼んでます）を促進していこう】って話も出てました。今後は人口減少により住宅が余っていくので中古住宅を流通させようとしてるのですが、前からそんな話出てんのに進みませんね。国の法律を中古にシフトしたら一発で可能なんですがね・・・。
いまだに新築優遇制度なんかしてるからでしょ、政治と業界の関係もあるんでしょうね。お客さんが土地を買って、家を建てるなら全然OKですが、家が増え過ぎるのを抑えようとしてるのに、建売住宅とか新築マンションを同じように優遇するのは意味が分からんって思いますね。
まっそんな大きな話は置いといて、私は相談いただくお客さんに価値のある中古住宅を提供していきますよ。リノベーションやリフォームっていう建築知識をお付けして。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
本当のことを言ってくれると思われてるから聞かれる、正直な意見を求められています。一番プレッシャーを感じる言葉、裏切れませんねー。
お客さんの状況にも寄りますし、将来的なイメージも出来ないといけないから、すぐに返事しにくいのですができる限りの回答をする様にしています。
で、話は変わって宅建士の講習やったんです。5年更新で朝から夕方までガッツリ、いや疲れました・・・慣れてないから疲れた。
講習の中身は税法・宅建業法の改正点を中心とした内容なんですが、【中古住宅（不動産業界では既存住宅とも呼んでます）を促進していこう】って話も出てました。今後は人口減少により住宅が余っていくので中古住宅を流通させようとしてるのですが、前からそんな話出てんのに進みませんね。国の法律を中古にシフトしたら一発で可能なんですがね・・・。
いまだに新築優遇制度なんかしてるからでしょ、政治と業界の関係もあるんでしょうね。お客さんが土地を買って、家を建てるなら全然OKですが、家が増え過ぎるのを抑えようとしてるのに、建売住宅とか新築マンションを同じように優遇するのは意味が分からんって思いますね。
まっそんな大きな話は置いといて、私は相談いただくお客さんに価値のある中古住宅を提供していきますよ。リノベーションやリフォームっていう建築知識をお付けして。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
今日はなんだか盛り沢山の一日でした。問合せ・相談・会員登録など、ホントに有り難い。
そんな中で土地をご契約頂いたお客様の新築店舗の間取りを何回か見直しました。大体間取りの方向性は決まってきたのですが、「ホンマにこれがベストなのか？」っていう自問自答です。
階段の取り方を変えたら違ったパターンがあるかもとか、可能性の確認ですね。色々と検討した結果、やっぱ現状案がベストかと感じています。
新店舗の完成は春が過ぎた頃になる予定ですが、お客さんにめちゃくちゃ頑張って欲しいし、できる限りご協力していきたい。何回も言いますが、ホンマに頑張ってほしい！なので私もまずは間取り検討に集中して力を注いでいきます。完成したら同じエリアで商売をしている者同士、協力できる事はやっていきたいと考えています。
設計や建築の打合せはプレッシャーがありますが、やっぱり楽しいし、良い緊張感がありますね。
さっ頑張っていきます。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
そんな中で土地をご契約頂いたお客様の新築店舗の間取りを何回か見直しました。大体間取りの方向性は決まってきたのですが、「ホンマにこれがベストなのか？」っていう自問自答です。
階段の取り方を変えたら違ったパターンがあるかもとか、可能性の確認ですね。色々と検討した結果、やっぱ現状案がベストかと感じています。
新店舗の完成は春が過ぎた頃になる予定ですが、お客さんにめちゃくちゃ頑張って欲しいし、できる限りご協力していきたい。何回も言いますが、ホンマに頑張ってほしい！なので私もまずは間取り検討に集中して力を注いでいきます。完成したら同じエリアで商売をしている者同士、協力できる事はやっていきたいと考えています。
設計や建築の打合せはプレッシャーがありますが、やっぱり楽しいし、良い緊張感がありますね。
さっ頑張っていきます。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
最近よく考える事なんですが、新築の建売りやマンション、リフォーム済みの物件って【物】に近いかなと。それを見て買う・買わないを判断している傾向が強いと思います。で、「う～ん、まぁいいか」って決めてる人、厳密に言うと決めるしかなかった人が結構多いんじゃなかな。ストレートな言い方で申し訳ないのですが、【物】を見て【決めるしかなかった】という感じです。
コレ、不動産会社（営業マン）の責任でもあるんですよ。すすめてくる営業マンが物みたいな説明してくるから、それで判断しちゃいますよね。仕方ないと思います。
不動産も【物】から【ストーリー】へ
でも、家を注文で建てる時って打合せであったり・要望の変化であったり、なんかストーリーってあるじゃないですか。実際に中古物件買う時もやっぱストーリーが欲しいんです。一番分かりやすいのが、リフォームやリノベーションの打合せがある事。打合せというストーリーがあったから今この住まいになったんだっていう決め方です。
そういった工事関係がなくても「この物件はこんな間取りに変化させる事ができる」みたいな決めた物件のポテンシャルを確かめた経緯があったら、それも家探しのストーリーになりえるかなと思っています。
自分の中ではかなり重要な事を書いてるつもりなんですけど、言葉にすると伝わりにくいんですよね（汗）。ストーリーとか綺麗な言葉を使っちゃてるから余計に伝わりにくい・・・。
不動産って取引が終わったら忘れさられる営業マンが多いと思うんです。記憶がものすごく薄くなるって印象。そんな仕事はしたくないので、お客さんの思い出に残っている仲介をしていきたいと考えてます。