長谷工は現在売主側で筆頭にかかれる主監事会社となることは
ない単なる１ゼネコンに過ぎない。基本的には、建物の仕様は
全て売主であるディベロッパーが決定して、その発注が長谷工
にいくだけの”筈”なので、マンションの仕様などの特徴を
”施工会社”側で分類するのも本来変な話である。
それにもかかわらずよく”長谷工のマンションの特徴は..."
と言われるのは、長谷工の『土地持ち込み型特命受注方式』が
特徴的なせい。
これを知らないと、なぜ一つの住宅専業の建築会社ベースで
仕様だのの共通性を語ることになるのかがわからない。
再開発地区の大規模物件の土地入札とかだと、長谷工が勝つ
可能性はかなり高い。 こちらの回で書いたとおり
→ http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11289588698.html
坪あたり10万安くで建物を建てられる会社があれば、土地の
入札には、10万×(容積率/100)まで高い値段を出すことが可能
になる理屈です。
でまずは土地を買い取ったあとで、長谷工を施工会社として
指定して、売主としてマンションの事業化をしてくれる会社を
探すわけです。 『土地持ち込み型』と呼ばれるもので、
マンションヲタクはあの土地は長谷工が落としたと聞くと。。。
がっかりするパターンも多い。建物にかけるお金は安めって
ことですからね。
どの程度、長谷工側でしきっているかは、販売時や新築時の
設定を見ているとある程度わかってきて、
- 販社に 長谷工アーベスト
- 管理会社に 長谷工コミュニティ
と完全に長谷工のグループ企業で固めているパターンも多い。
このあたりや、細かい建物仕様とか見ていくと、どの程度長谷工側
主導かが見えてきます。
デベロッパーって、お金があれば誰でも参入可能なところが
あるから、まぁ商品設計から、販売・管理まで一括してお任せ
ください。。。お金だけ出して責任だけはとってね・・・って
ビジネスモデル。
商品企画部分は販社と一体化して絶対他任せにはしないよ
って野村なんかとは逆のやりかたですが、マンションって無事
あっさり”堂々完成”する前に完売すえばざっくり儲かりそうな
”気がする”せいか結構お任せするからよろしくーとかかるーく
考えて参入するディベロッパーは多い。
そこまで全部自分もちでやるんなら、儲けも全部自分で
もっていけるように、自分自身が売主をやればいいじゃないか
とも思うんだけど、このパターン損がでたらそれも全部かぶらない
といけないとか、まぁそこはそこいろいろと大人の事情もあ。
（”大人の事情”ってのは書くと長くなるので省略）。
最初の提案は、長谷工側から提示するわけで、あんまり
いろいろと仕様に関して、売主が細かい注文をださなければ、
とにかく一番安く建築が可能な案にまとまりやすい。
再開発地区で大規模物件がたちならぶようなところでは、
デベはいろいろでも、全部施工は長谷工なんてとこもあって、
やっぱり”長谷工”の企画したマンションとしての共通な
特徴がありますね。
無論この方式がいい方向にでることもあって、
[1] 大規模物件が多い分、数百戸なんて規模の管理に
系列の管理会社は慣れているところがあって卒ないとか
[2] 結局仕様を決めるところから、ずっと長谷工側が
しきっているので、この建物の初期故障への文句は、
売主にいえばいいの？ 施工会社にいえばいいの？
なんてパターンで、きっちり前にでてきて仕事をして
くれやすいというところがある
（無論瑕疵担保責任は売主が負うわけだけど、
売主＜ー＞施工主で責任の押し付けあいをするパターン
は多いもの。長谷工施工は、もともと仕様決定から施工
まで全部まるなげだから、長谷工側がでてくるしかない）
とか、事実上長谷工にまるなげされているからならではの
メリットもでてきます。
けなしてばかりもなんなので、ここはいいかなって部分を
[1] / [2] に分けて以下書いていきましょう。
重要！！
↓
Disclaimer: このシリーズ私の狭い経験範囲で決め付けてます。
苦情のあるかたはまずこちらをお読みください
→ http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11419746990.html
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