どうかとか、売主のお仕事の”丸なげ度”にもよるんだけど、長谷工の
系列の長谷工コミュニティが管理会社として入っている場合が多い。
もともと得意にしているのが総合設計とかでどかっと容積率の
とれる数百戸とかの大規模で、キッチンだの、ゲストルームだの
の共用施設をたっぷりとつけているのが特徴。
共用部が立派だからといって、専有部の玄関が190cm切ってる
とかそういう部分の不満が消え去るわけではないんだけど、
まぁどこかはほかより勝っているという”売り”はいるでしょう。
＃ 事例を上げると石を投げられそうだけど、湾岸のタワーなんか
でも、専有部のデフォルトでの仕様の充実度と、共用部の豪華さ
は概ね逆相関の関係にある
この豪華な共用部を有効利用するために、コミュニティ経費
とかいって、月300円也を初期設定していることが多いのが、
まぁ大規模を管理しなれている長谷工コミュニティの特徴で、
これはうまいと思うし、褒められてしかるべき。
これ自治費などとは違って、共用施設の有効利用を諮るために
最初っから一定の金額を住民から集めて（大したことないようで、
300円とすと600戸ほどで年200万円になる。。。）共用施設を
使った行事などの費用に充当できるようにしているもの。
これを書くかと思っていたら、先にのらえもんさん
(twitter では @Tokyo_of_Tokyo ) に書かれたので引用：
ーーー 引用はじめ
前に、友人を自宅に招待して共用施設で酒飲みながら
「ここすごいねー、どこの会社が建てたの？長谷工？」
と言われて、
「長谷工じゃないよ～」とギギギな笑顔で返したんだけど、
よく考えれば一般人に取って長谷工＝大手マンションメーカー
なわけだ。
長谷工さんの理念というか存在意義は全く否定するつもりは
ないんだけどね。はじめっからコミュニティ創設のために
月300円お金を取ります、ってのはその後自治会を立ち上げる上で
ずいぶん楽だと思う。他のデベさんも見習ってほしい。
家は規格化された必要十分で満足という人もいるわけだし。
たしか、300円払うことを承諾しないと長谷工のマンション
買えないんですよね。そういう取り組みはグッジョブだと
思うし、他社もまねしてほしい。
ーーーここまで
いいたいことをまとめられた感もある。
今うちで話題になっているのは、共則施設の”商用利用禁止”の
縛りを撤廃するかどうかというもの。
うちの共用施設って、まぁ別に贅沢してって感じのものではないけど、
かなりの本来なら容積率勘定だから”販売可能”な面積を、
キッチン・キッズ・フィットネス・和洋室でゲストルーム２つに充ててる
わけだから、その坪単価を掛け算した価値はやっぱり数億円分には
なっちゃう。
.... ひっきりなしに利用されているとかでないと”元を”
とったとか言わないんではないかなとか、理事会に商用利用禁止
規定の撤廃を提案したときの私のロジック。
私はマンション内ではもと竹中大臣とかと同列に見られていて、
なにかお金がからむことを提案するとなんでも収支改善ですかぁ
って言われるんだけど（実際今もそう）ゲストルームほかの
からの収益など年200万円ない程度で、シーツの選択ほかの必要経費
に、管理人さんなどの手間を考えれば実質的には赤字事業。
別に黒字にするためとは思ってない。
有償ものの禁止規定があっては、例えば子どもの英会話教室
ひとつ誘致できないからなぁ。。。これだけは撤廃してついでに
軒先.com での軒先スペースの課金貸出でも導入しようかなとまぁ
いろいろ企んではいて、まずはアンケート実施からってとこ。
理事会内には慎重派も多い：やはり、原始規約の設定を変更する
からには、なにか積極的な理由が必要とするもので、これは別に
間違っているわけではないから、最終的には多数決でクリアする
しかない。 やはりキッチンがついているなら、初期設定として
”お料理教室”が開催されていますという状態を作った上で
で引渡しを行う長谷工コミュティは、大規模の運営に長けた部分が
あることは褒めていい点。
近隣にでかい再開発地区があって、たっているマンションは
どかどかっと全部数百戸級なんだけど、初期設定で長谷工コミュニティ
”以外”の管理会社が入っていたところは、実はもうリプレースを
くらっていて変わっていたりする。
ほぼ同時期に500戸超えで建てられた２つの兄弟みたいなマンション
（仕様や、共用施設などもほぼ同じ）で、
ー 片方は、長谷工コミュニティ設定の”コミュニティ経費”を
利用して、がんがん共用施設利用しまくり
ー もう片方は、同じような共用施設をもっているんだけど、
ながめもいいキッチンがあんまりパーティーでも利用されていない
なぁとか。（このマンションは、確か三井にリプレースしたはず）
ほぼ同時期の入居で住民層も揃っているでしょうから、この差は
初期設定をよく考えたかどうかだと言い切ってよいでしょう。
うちの管理会社も、自治会費月300円は全戸徴収に設定してくれた
けど、別に自治会を立ち上げてくれたわけではないわけで、
これを積極的に、共用施設行事の”補助”的なものに使っていける
わけではない。 自治会費なんかよりこっちでお金を集めるを
設定して欲しかったかなぁ。。。
また、”管理組合の設立総会”の翌日に、超ド派手に夏祭りを
実施して、まあ推定200万円分？ってな感じの食物・酒・行事
（芸能人読んでってのまであり）・大量の売主販売員の投入など
数十人の人を派遣で入居者向けのお祭りを売主管理会社共同で
やってくれたけど、その時点で、自治会役員は０名だった
（金だけ徴収はもう始まっている）。
住人は満足してビールのんで、ビンゴやっている。でも。。。
数十人がボランティアでやらないとできないお祭りを１回だけ
やってあげましょうというのは、あと継続できるかどうかも
わからんわけだから迷惑この上ない気もするわけ。
（私はお祭りなんかは、必ず運営側からの視点で見るから
あんまり楽しめないな。。。）
長谷工コミュニティで私が知っているいくつかの例では地味目に
始めて、あと段々規模拡大する余地を残してあげるとか、
要するに住民コミュニテイの立ち上げに必要な初期設定はうまいな
と思う。 きっと、細則にいきなり”共用施設の商用利用禁止”
とは書いてないんでない筈。
だとすると、今私が作成しているアンケートとかの手間は
”長谷工系”の管理会社でもしあったならば不要だったことになり
ますね。
もう１点”長谷工”が施工で入っているといいことを次回。
実は内覧会検査での対応（クレームに対応しての修正）は
”長谷工が施工主”で入っているマンションは良好だって話。
（最悪なのは、売主が多数の大手の会社でJVの場合です。
まぁ想像つくと思うけど、対応が一元化されてないんで
まとまらないんですな）
重要！！
↓
Disclaimer: このシリーズ私の狭い経験範囲で決め付けてます。
苦情のあるかたはまずこちらをお読みください
→ http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11419746990.html
ここまで
よかったら、ぽちってください。別にやばいことは何もおこらなくって
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