父の急逝後→母→私と引き継がれた小さな建材会社。営業所を1つ、2つと増やした後、工事業・不動産業とちっぽけな零細企業が3業種の兼業を。はたして倅は親を超えられるのか?それとも・・・

3代目社長奮闘中です。


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2017-07-08 15:36:07

不動産投資の成功は?

テーマ:ブログ

最近、投資不動産がなかなか買えないという声を聞きます。
これは、突然そうなったわけではなく、昨年のはじめあたりから、不動産価格が高止まりして、マーケットが膠着化してきているからです。

実際には、上級投資家は玄人向け物件を購入し、高収益化しているので不動産自体は売れているのですが、
一般向けの投資物件は、高くて買えないというのが現実なのかもしれません。

玄人向けとは、全空室物件だとか事故物件など、手を加えないと収益を生み出せない物件のことです。

と言うことは、今は積極的に不動産を買いに行く時期ではない!ということです。
むしろ、今は所有している物件を売って、資産を入れ替えたり、次に不動産の価格が手頃になったときに思い切って買いにいけるように、財務体質を改善しておく時期だと思います。

あと、不動産投資の成功に必要な視点とは・・・
「デッドクロス」
不動産は、減価償却資産になり、実際に出て行かないお金を毎年経費に出来ます。
しかしながら、その減価償却費の額と、ローン返済の元金の額が逆転してしまったらどうでしょう・・・
減価償却が終わってしまった不動産は、減価償却費はゼロ。
一方、ローンの元金返済は続きます。
すると差し引きできずに所得税の節税ができませんね。
大きな課税価格になってしまい、勘定あって銭足らず状態。

償却期間が見えているのであれば、出口戦略もそれなりに変わってきます。
また、繰上返済や法人化などによっても戦略も変わってくるでしょう。

もっともっと勉強が必要です。
 

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2017-02-02 14:00:22

不動産を売却した時の譲渡税

テーマ:不動産部
売主さんと、お打合せすることが多くなったからか「譲渡税」の質問を受けることが多いです。
長年お住まいになられたご自宅を処分した、さて譲渡所得に対してどの位の税金が科されるのでしょうか。高く売れて喜んでいたが、譲渡税がたっぷりと課税されてしまった・・・とかですね。
税務署が発行している案内を添付しましたが、簡単に言えば課税譲渡所得金額とは「売却した価格」-「購入代金」+「売却に掛かった経費」-「特別控除額」です。
ここに、長期譲渡の場合(5年を超える)は20%、短期譲渡の場合(5年以下)は39%の税率をかけて算出します。※正確には復興特別所得税2.1%を合わせて申告します。

この取得費が問題です。昔のことですから、契約書やら購入時の図面やチラシ類の購入を証明するものが、手元に全く無い。無くしたか捨ててしまったか・・・ですね。そうすると譲渡価額の5%相当額を取得費として計算しなければなりません。地価の高い土地だったりしたら大変な納税になりますね。折角高く売却できたのに、高額な税金を支払わなければならなくなってしまいます。今迄お住まいになっていたマイホームなら3000万円の特別控除や買換え特例なども使えます。

購入時、買ったら終わりではなくて、様々な売買に関する資料は保存しておきましょう。
お客様によっては、銀行の貸金庫の中に大事に保管されている方もおられます。
そうすれば、売却時に慌てなくても済みますよ。
 
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2016-12-26 17:57:32

父母からの住宅取得資金贈与

テーマ:不動産部

今回は少し真面目な記事書きますね。

取引の際、最近良く聞かれる質問が表記の「親からお金を贈与して貰えるのだけどいくらまで税金が掛からないのか?」と言った内容。

 

今回は直系尊属から住宅取得資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税制度を説明します。床面積の要件やら居住要件やらは割愛しますね。

 

端的にいうと、住宅用家屋の取得等に係る契約の締結期間がH28.1~H29.9の場合は、700万円。H29.10~H30.9の場合、500万円。H30.10~H31.6は300万円です。これが断熱等性能等級が4、耐震等級2以上他良質な住宅用家屋の場合はプラス500万円が非課税です。

 

この非課税制度は、贈与税の基礎控除と併用して適用を受けられますので、110万円をプラスすることが出来ます。またこの制度は相続時精算課税制度との併用も可能です。こちらは2500万円の特別控除があるので大きいですね。

 

しかし、注意しないといけないのは、相続時にこの2500万円について財産に加算され課税されてしまいます。ですので、多額の贈与を受けるのでなければ非課税制度を優先した方が良さそうですね。
 

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2016-10-07 18:52:23

間の悪い人

テーマ:営業
世の中にはホント間が悪い人っていますよね。大事な会議中の時に限って電話してくるやつ、車を運転してる時に限って電話してくるやつ、大事な頼みごとをしたい時にいないやつ、大きな仕事を任せようとしてるのにいつまでも来ないやつ…

色々ですが、あるサイトに書いてありました。こういう人の目立った傾向と特徴。

まずは、行動が遅い。行動が遅いと、必ず結果も遅いし無駄に忙しく見えて、余裕がない。迅速に動けない。


次、決断が遅い。これは、運を良く逃すウジウジ星人です。それから、いつもネガティブ。その反対に全く場が読めない発言をするひともいますが。


あとは、持ってる情報が古すぎる。勉強を全くと言っていいほどしていない。空気が読めない。空気を読むことは、人付き合いにおいては必須。話の出鼻を、それ今言う?的に折る馬鹿。

似ていますが話を聞かないやつ。人の話を聞かない、聞いていても話半分。実際多い、こんなやつ。

最後に時間にルーズ。

時間にルーズな人は、例外なく間が悪いか、意図的に間に入らずタイミングを逸しています。
時間にルーズとは、遅刻をしないといった、単純な意味ではありません。
日々の行動の中でズルズルとした時間の流れに身を置くのではなく、ある程度時間配分に意識した生活をすること。

間の悪い人間に総じて言えるのは、身勝手&自己中。

あ〜、書くの疲れて来た…

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2016-10-01 15:37:46

区分マンション利回り、船橋が第1位

テーマ:不動産部

収益物件サイトの健美家によると、東京駅から直通で30分圏内の駅ごとのマンションで、投資用としての利回りがJR総武線の船橋駅が1位であることが分かりました。
1棟アパートでの利回り1位はなんと「津田沼駅」だそうで、千葉県京葉地区の収益物件は投資利回りバランスが非常によい立地だと言う事が証明されました。

都心は需要が活発なので、5%~7%台なのと比較すると、8%~12%台の千葉方面が高利回りでお勧めということになります。

千葉で他には西船橋駅も高利回りです。どちらにしても船橋市という訳です。
外国人、特にアジアの投資家などは、利回りがゼロでも将来の資産価値が上がると予想されれば購入しているようで、益々お得な収益物件は一般の市場には出にくくなっているようですね。
 
これからは、取得後の空室率が気になりますが、投資家の収益不動産への投資は当面活発な状況が続くでしょう。
私共も「投資不動産流通協会=TFK」という組織に加盟しています。投資不動産についてご相談があればいつでもどうぞ!!

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2016-07-31 13:00:44

殺人告知せず土地売買

テーマ:不動産部
7/30の日経新聞夕刊にこんな見出しがありました。
どうも、土地の売主が強盗殺人事件が起きた土地について、
その事件があったことを告げずに不動産会社に売却をしたのだそうです。

買主がプロの不動産会社であることも争点だとは思うのですが、
3300万円の損害賠償を求めた判決で、売主に1735万円の支払いが命じられました。
完全な瑕疵担保責任です。売主も黙っていれば分からないと思ったのでしょうかね。

私達も競売入札の際には、占有者や近隣に入念な聞き込みをしますが、
普通の一般の方が売主の売買の場合、事件・事故の有無を尋ねるくらいですからね・・・。
こういった心理的瑕疵は、売買価格に大きく影響を与えますし、契約内容を左右します。
よって売主には相当の過失が認められました。

業者は賠償金貰っても、転売出来るんでしょうか?
いくら安くしても新聞に出ちゃいましたので・・・心配です。
だから地元以外の取引は怖いんです。私達も気をつけたいと思います。


2016-06-17 01:07:40

地域戦略

テーマ:不動産部
6/14,15と本部の地域戦略研修でした。FC的には必須研修で、昨年受けられなかったので、加盟して今年初めて受講しました。

結果…刺激受けました。
私がしていたのは似非地域戦略だったという事を痛感しました。

 もう一度、ランチェスターの本を読み返します!
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2016-02-22 11:13:35

相続空家について

テーマ:不動産部
親から実家を相続したものの、地理的な問題から放置し、空家になっている家が多くなりました。
当社でも、「売るか」「貸すか」「どうしたらよいか」の相談を頂いている物件が複数あります。

昨年施行された【空家対策特別措置法】により、今後「特定空家」に指定されてしまうと、固定資産税が上がってしまう事になるかも知れません。

住むつもりも全く無い家を相続した場合、家計の負担ばかりが増えてしまいますね。
一定の家賃も見込めなければ、私は売却するのが無難だと思っています。

空き家は所有するだけで費用がかさみます。
固定資産税の他、定期的な清掃、それに伴う電気代や水道料金、万一に備える火災保険の保険料も必要です。年間に数十万円必要ではないでしょうか。

リフォームして賃貸に出すにしても、築数十年の建物を賃料を頂いて貸すまでにするには、少なくとも300万円前後のリフォーム費用が必要でしょう。建物によっては500万円以上掛かってしまいます。
賃貸の場合、5年程度でリフォーム費用を回収できるかが賃料の目安です。賃料については、管理費等の経費や空室リスクも考慮が必要です。

しかし、地域によっては売却が困難な空き家もあります。
そんな場合、家屋の解体費を自分で負担して更地にし、無償でお隣さんなどに譲渡したほうが将来にわたって続く所有コストよりも安く済む場合もあります。

おかしな話ですね。
今流行の「空家管理サービス」も家が荒れるのを抑えることはできても、建物の老朽化は進みますので、方針は早めに決めた方が良いと思います。

4月からは、相続した空き家を売った譲渡所得から3000万円を控除する制度が始まる予定ですので、そちらの利用を考えても良いでしょう。耐震リフォームをしたり解体したりして売ることや、相続から3年を経過する日の属する12月31日までの相続であることなどが条件です。
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2016-01-30 21:05:00

福祉用具専門相談員

テーマ:バリアフリー
福祉用具専門相談員ってご存知ですか?

介護業界の方は良く分かっているとは思いますが、介護保険の指定を受けた福祉用具貸与・販売事業所に2名以上の配置が義務付けられている専門職です。

他の介護保険サービスの専門職と連携しながら、高齢者の自立した生活を、福祉用具でサポートしてくれる方達なのですが・・・

 この資格、夫婦2人でチャレンジします。資格といっても「福祉用具専門相談員指定講習」を受講し、50時間のカリキュラムを修了し、最後に習熟度を測るための修了評価にパスすれば良いだけです。とは言え毎週一回9:30~18:30までびっちり7週間です。「2名以上の配置」という高いハードルを一気にクリアしようと欲張ってしまいました。

でも、必ずや地域に貢献できるはず!とワクワクしています。何から何まで初めての業界なので手探りで動き出しましたが、助言頂ける方がいらっしゃいましたら是非ご教示下さいませ!
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2016-01-20 23:47:49

定休日だったけど

テーマ:経営
まだ、ギリギリ今日ですね。
今日は、昨日会社に置き忘れたケータイ取りに出社しました。
すると、後から後から電話の嵐。出ないもんね、絶対(笑)
でも、携帯に着信や留守電あると、折り返しちゃうんですよね~。悲しい性だ…
お客様からの電話は、見積書を今週中に欲しいと…思わず、見積もり始めちゃいました。明日楽だから。嫌な性分だな…
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