2014-01-18 19:08:11

媒介を断る

テーマ:不動産部
先日お問い合わせ頂いた売りのお客様。
○○不動産に売却依頼しているけど、所有戸建てが売れずに7年経ってしまったと…
これは、地元に貢献せねばと早速現地調査に行きました。

お、おや⁉︎

警察の黄色いテープが…
昨年、殺人事件があった向いのお屋敷でした。これ、もしかして案内の度に見ちゃうの?

当該物件が事故物件ではないのですが、安請け合いして期待を持たせたりしてもいけないので、丁重にお受け出来ない事をお伝えしました。

お客様に、その旨電話でお話ししたら、

「あの家、2回目なのよね」って、あっさりご納得して頂きました(ホッ)

しかし…
2回も殺人があった家って…
((((;゚Д゚)))))))


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2013-12-05 18:49:54

分譲マンションに投資するには

テーマ:不動産部
区分所有マンションへの投資は、通常ワンルームを想像しますね。
しかし、東京のど真ん中のような都心では通用するワンルーム経営も、私共の地元の船橋市ではある一定のエリアでしか成り立ちません。

サラリーマン大家さんの入口は、アパート1棟投資よりも、区分所有の1Rから・・・と言われています。
しかし、適当な1R分譲マンションがないエリアではどうしたらよいのでしょうか。

それはファミリー向けの分譲賃貸です。
いわゆるオーナーチェンジのファミリー物件は、居住用の相場と比較するとかなり安くなります。
と言うのも、価格の相場を構築するのは大きく分けて「収益還元相場」と「取引事例相場」があり、
賃貸中の期間は、収益還元相場となり、取引事例相場より安く評価されてしまうからです。

しかし、賃貸の入居者が退去した時点で、そのマンションは実需向けの分譲マンションとなり、評価も取引事例相場でされるので利益が出るわけです。
1Rの場合は、この実需=自分で住むという観点がないため、あくまでも取引事例相場ではなく、収益還元相場での評価です。

ですので、分譲ファミリーのオーナーチェンジ物件で手ごろな物件があれば、賃借人がいる間は利回り分を得て、退去したら売却を見据えての投資は如何でしょうか。無論、利回りでキャッシュアウトしては元も子もありませんので、その辺の計算はお気をつけて。

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2013-11-23 01:32:40

たいした忙しさじゃないのに…

テーマ:経営
朝一番、新規売主さんと販売について打ち合わせ。会社に戻り媒介業務報告書を作成し、急いで昼食。午後からは、宅建協会支部のIT研修会。4時に終了後、5時に外構工事のお客さんと打ち合わせ。帰ってもう6時半だ。

こんな毎日で、経営ってもんはできるんですか?と言われそうです(笑)

確かに昔と比べると、一人戦略会議の時間がない…

会社にいる時は、外出が多いお陰で後回しになってるデスクワークで1日が終わる(泣)

明日は1日ライオンズクラブの会議。月曜日は消防団のイベント、火曜日はFC本部の経営者会議。あっと言う間に定休日ではないか!

焦るな~
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2013-09-13 12:06:03

賃貸の連帯保証人、最初の2年だけ?

テーマ:不動産部
    「私が、連帯保証人として○○さんの保証人を引き受けたのは、平成○○年始期の契約であって、現在更新された契約では無効だ!だから滞納があったって私には全く関係のないこと」等と賃料を滞納し、支払いのない入居者の連帯保証人に言われたことはありませんか?
    
     これって、誤解されている方が非常に多いのですが、保証人の追う責任の範囲について間違った理解をしている人をよく見かけます。我々業者からすると、連帯保証人とは法的に非常に重い責任があるので、ほとんどの場合は親族、それも親になっていただきます。しかし特別な事情がある場合に限って血縁でなくても入居審査を受けることが稀にあります。しかし、通常はご兄弟とかご両親に限定しているのが実状です。
    
     連帯保証人とは、借主になんらかの事情があったときに変わりに責任を負う人のこと。例えば、家賃が払えなくなったとか、突然いなくなってしまったなど、大家さんにとって困ったことが起こったときに、連帯保証人が変わりに家賃を払ったり、荷物を引き取ったり…という義務があるのです。しかも、「保証人」とは違って「連帯保証人」は、その責任から免れることができません。もし、大家さんから「家賃が払われていませんから、払ってください!」と言われれば、必ず払わなければならないのです。その責任から逃れることはできない、という法的な力が「連帯保証人」にはあるため、簡単に他人の連帯保証人になることをOKする人は少ないですよね。現在はそういった意味で連帯保証人を頼みづらかったり親に収入がなかったりで保証会社を利用しているケースも非常に多くなりました。
     
     建物賃貸借契約は、本来相当の長期間にわたる存続が予定された継続的な契約関係であり、賃借人が望む限り、更新により賃貸借関係を継続するのが通常であるから保証人にとっても、更新による賃貸借関係の継続が当然予測できる・・・と言う事が判例から理解できるので、安易に誰彼構わず保証人になってしまうというのは大きな危険があるのです。
    逆を言えば、大家さんや管理会社は先程のような保証人の反論は認められず、更新後に不払いが発生した場合でも保証人に対して請求することが出来るという事なのです。
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2013-09-11 11:05:33

四十代最後

テーマ:ブログ
今日は11日だから、あと3日で50歳を迎えます。この10年はやたら早かったな~と言うのが率直な感想。たくさんの人達との出逢いと別れがありました。この歳になると、別れの多くは永遠の別れ。悲しいけれど、この先10年の新しい出逢いを楽しみながら、前向きに生きて行こう。


iPhoneからの投稿
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2013-09-01 14:15:33

園庭整備しました

テーマ:ブログ

今年の夏休みも幼稚園さんの園庭を整備させて頂きました。
園児がお休みの夏休み、春休み、冬休み、GWに工事は集中します。
園舎の建て替えに伴う園庭整備でしたが、園側からリクエストを頂きまして施工させて頂きました。
また、ホームページから園庭に使われる砂「岩瀬砂」の問い合わせとご注文が急増しています。

幼稚園や保育園では、子どもたちにとって、安心・安全な園庭整備は今や最重要課題になっています。
しかし、どういう園庭を作ったらいいか迷われている方が多くおられるのではないかと思います。
園庭の整備をしたいのだけれども、どのように進めていけばいいのか??
誰に頼めばいいのか??
その段階で行き詰ってしまう事も多いと思います。

たとえば、園舎を建築する場合であると、先ず、設計事務所で設計を行い、建築会社が施工をするという流れになります。建築会社は設計事務所の図面に基づいて施工を進めます。
しかし、園庭を整備しようとした場合、園庭を専門に設計する設計事務所はおそらく無いと思います。
よってどんな素材の土や砂をどのように使用して施工するのか?
分かっている業者はあまり多くはありません。

ここで一番重要なのは、使用する「砂」です。
私達が建材卸業であるからこそ仕入れられる園庭に最適なこの【砂】をご指名ください。
また、園庭整備にご興味がある方は、お気軽にサンプルをご請求ください。すぐにお送りいたします。

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2013-08-04 16:40:03

中古不動産サイトにヤフーが本格参入

テーマ:ブログ

中古不動産の情報サイトにヤフーが本格的に参入することになりました。
今迄は、不動産フランチャイズのセンチュリーや、不動産流通経営協会、不動産情報大手のアットホーム等から物件情報が飛んできていたものを掲載していました。
しかし、2014年の1月から不動産会社と直接契約をし、独自に物件情報を収集し始め、掲載する方式に切り替えるようです。
情報は、定額制で無制限に掲載できるようになるようですが、他の情報サイトでは反響課金制や高額な掲載料を基本としている中、他社より大幅に安く設定されています。


以前から、同業には物件の情報をなかなか開示してくれない大手仲介の物件しか掲載されなくなってしまうのではないかと思いますが・・・
また、以前賃貸サイトでも問題になりましたが、売主が法人の業者の物件などの場合、同じ情報がいくつもいくつも並んでしまうような現象が更に加速しそうです。
いわゆる、荒れた売買サイトにならなければいいのですがね。
さて、どう変わっていくのやら・・・

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2013-07-15 16:06:52

新時代の空室対策

テーマ:不動産部

    毎月見ている「満室経営新聞」に、心を揺さぶられる記事がありました。
    
    それは、「インテリアレンタルサービス」です。
    
    1.人気家具で物件をコーディネート&レンタル(レンタルパック利用の場合)
    2.建築写真のプロが物件を写真&動画撮影
    3.物件告知用の簡易チラシ&物件アピールPOPを製作(オプション
    
    
    
    家賃の値下げや大規模リフォームに踏み込む前にできる近隣競合物件との差別化と空室対策に如何でしょう。
    この大空室時代に、なんとかして大家さんの所有するアパート・マンションの空室を劇的に満室にできる方法はないものかと考えてきました。
    
    そこには・・・やはり負担すべき金銭が生じてしまいます。
    「家賃を下げて入居者層を落とすのなら、リフォームやリノベーションを施して家賃を維持しましょう」
    「入居者ニーズを先取りした設備で勝負してみましょう」
    「ここまでやってダメなら家賃を下げてみましょう」
    不動産会社は、どこも多分同じ事を言うと思います。
    でも、何か府に落ちなかったのです。
    何かないかな???と。
    
    今の賃貸経営では、同じような家賃価格と条件の物件では、差別化がなかなか図れません。
    モデルルームは分譲マンションでは当り前ですが、同じような写真がずらりと並んでいる中で、「こっちを見たい!」と思わせる力があります。
    それを写真や動画を使って広めることで、空室対策を行うことができればと考えたのです。
    と、ありました。
    
    なるほど!
    まず、動画広告を行っている物件が少ないこと、写真では伝わり難いお部屋の空気感がわかると言う点で、部屋を探している方には、どんな所で暮らすのかよりリアルに伝えられ非常に有効です。
    インターネットで部屋を探されている方に、まず動画で見てもらえばいいのです。
    また、実際の家具の設置で生活するイメージを持ってもらえれば、それを参考にしても貰えます。
    
    今までも、そういったサービスは多数ありましたが、提案できるような安価なものはなく・・・
    今回、アルフォートの所有する、家具1つない「がらんどう」の売買物件で試してみようかと思っています。
    報告はまた次回にでも。
    
    

    
     

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2013-07-12 14:11:23

乗車人員ランキング

テーマ:ブログ
JR東日本がまとめた2012年度の乗車人員ランキング。



日経紙上では、東京駅が横浜駅を17年ぶりに逆転して4位になった旨の記事でした。
が、そこは千葉県人の私が気になるのは、やはり県内の乗車人員。

「県内駅の存在感は薄く」なんて記事にはありますが・・・
21位に昨年より2つ順位を下げて「船橋駅」134366人(1日平均)
続いて「西船橋駅」が24位に。県内3位は「柏駅」が26位。31位に「千葉駅」、34位に「津田沼駅」と続きます。
柏は年々下がってきていますが、西船橋は上昇中。船橋、津田沼は横ばいです。

やはり、回復が遅れているのは京葉線の「新浦安駅」
大震災による液状化被害が嫌われ、震災前の水準には戻っていません。

海浜幕張などは、まだまだ新築マンションの分譲が進んでおり、昨年よりも約1900人ほど増えてますし、今後も増えそうですね。
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2013-07-11 18:23:08

家の売却で後悔しない

テーマ:不動産部
人生でそう何度もない不動産の売却や購入。
そりゃ、後悔や失敗はしなくないですよね。



日経新聞からです。

要は、「良い会社と担当者を選びなさい」ということですね。

特に売却に関しては、大手仲介会社の「○井の○ハウス」や、「住○不動産」、「○急○バブル」、「○○信託・・・」が情報を囲い込んでしまうのは、消費者の方もご承知の通り。
だって、両手(仲介手数料×2)が欲しいんだもん(笑)
流通機構に登録してあっても業者が電話すると「商談中です」といって情報さえくれない。
客を装い電話すると、案の定「すぐにご紹介できますよ」だって。

査定をさせてみると、一番高い査定額。
媒介契約を結ぶと1ヵ月後・・・
「問い合わせがありません、この値段では難しいです・・・」という手口です。

私共が6月から加盟した【イエステーション】では、「売れない価格では受託はしない」が方針です。
だから、「取りあえず受託」がないんです。
よって、大手に査定で負けてしまうことも多いのですが、売れない価格で放っておかれるのと、長くても90日で売れるのとどちらが売主さんにとっては幸せなのでしょう。
家の売却で後悔しない為には、良い会社と良い担当者に出逢うことです。
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