――――――――――――――――――――――― ■減価償却の未実施は会計学的には粉飾 ☆２０２４年６月２４日発行 ――――――――――――――――――――――― こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。 家庭に必要なお金との兼ね合いで 考えに考えたあげく以下を作成したら 大きな反響をいただきました。 「法人を設立するタイミング」（Kindle本) 規模拡大ができるリタイヤの目安は？ https://scene-ex.jp/L2485/b0/2t7401 （Kindle Unlimited会員の方は ０円でお読みいただけます。） https://scene-ex.jp/L2485/b0/3t7401 ゆめたか大家のKindle作品一覧はこちらです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/4t7401 ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/5t7401 ――――――――――――――――――――――― ■本文 ――――――――――――――――――――――― 私は先日 「中小企業の財務チャンネル」の 森尾勝俊さんの以下の動画を視聴しました。 「銀行員に怪しまれる勘定科目ベスト5」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/6t7401 この動画の中で 以下の本が紹介されていましたので 読んでみました。 「ベテラン融資マンの知恵袋」 （アマゾン） https://scene-ex.jp/L2485/b0/7t7401 （楽天） https://scene-ex.jp/L2485/b0/8t7401 この本は 一般的な企業について 銀行員が何をどのように見て 融資の可否を判断するかについて 書かれているのですが 不動産に関係した部分もありましたので それをピックアップして ご紹介をさせていただきます。 【ピックアップ１】 昨今は不動産の評価は本部に集中しており 支店職員は 不動産の価値の判断ができない事が多い。 これはなるほどと思いました。 一般的に言って ・２０００万円までの案件は支店審査 ・それ以上の金額の案件は本店審査 のようになったりしていますが 不動産は金額が大きいので システム的に本店審査になり このため支店の職員は 不動産の判断ができない事が多いというのです。 こういった支店では 戸建てや小さなアパートで金額が小さい場合は 融資はＮＧになるでしょう。 でもこれは逆に言えば 一定以上の金額であればすべて本店審査になり 不動産に詳しい人が対応してくれますので ・少額の物件で融資ＮＧになっても ・大型の物件では融資ＯＫになる というのは、考えられる事だと思いました。 【ピックアップ２】 減価償却の未実施は税務では認められているが 投資家に対して 会社の正しい情報開示を目的とする会計学的には 粉飾に当たる。 これもなるほどと思いました。 少し説明をしますと 不動産の場合は建物と設備を減価償却しますが 個人の場合は最初の年に 「１５００万円を１５年で減価償却する。」 と決めたら、毎年１００万円を減価償却します。 しかし法人の場合は「任意償却」と言って １年目は減価償却をしないけど ２年目は２００万円を減価償却するような事が 税制的に認められているのです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/9t7401 しかし税制的に認められているとはいえ 会社の正しい情報開示を目的とする会計学的には 減価償却の未実施は粉飾に当たる。 というのは、なるほどと思ったのでした。 たとえば、あなたがある株主総会に出席して 会社側が「黒字です！」と発表しても 減価償却をしないために黒字になっていて 本当は赤字だったら それは投資家に対して 会社の正しい情報開示をしていないという事であり 「減価償却しないで 利益をわざと大きく見せている！ これは粉飾だ！」 と憤慨するでしょう。 だからこれを「粉飾」と見なすのは 金融機関も同じなのだと思いました。 ところで税理士さんの中には 「物件を買うのは法人にして 減価償却は任意償却にして 税金をコントロールしましょう。」 のように唱えている人がいますが これをやってしまうと 金融機関からの評価を落とすと思います。 不動産投資家は 税理士や税務署と仲良くして 物件を増やすのではなく 金融機関の担当者や支店長と仲良くして 物件を増やすのですから 今回の「視点」を大切にして 銀行の「支店」と仲良くした方が 不動産投資家としての成功に近づけると思って 今回の内容を書かせていただきました。 玉川陽介さんは 「不動産は ロケーション、ロケーション、ロケーション というけど 本当のところは レンダー、レンダー、レンダーだと思います。」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/10t7402 と書いておられるのですが レンダー（お金を貸してくれる所。つまり金融機関）を 税務署よりも大切にするくらいでないと 不動産投資での成功は難しいと思います。 今回は 「減価償却の未実施は会計学的には粉飾」 と題して 以下の本をご紹介せていただきました。 「ベテラン融資マンの知恵袋」 （アマゾン） https://scene-ex.jp/L2485/b0/11t7402 （楽天） https://scene-ex.jp/L2485/b0/12t7402 なおこの本のＰ９９からは 決算書を５年分並べて粉飾を見抜いているのですが この目の付け所および解説は素晴らしいと思いました。 またＰ１０４からは 会社の本来の姿を反映した 修正決算書の作成もなされているのですが これは天下一品だと思いました。 今回の内容が参考になりましたら 以下を応援いただければ幸いです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/13t7402