――――――――――――――――――――――― ■不動産投資は税金との戦い？ ☆２０２４年６月２７日発行 ――――――――――――――――――――――― こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。 節税のためには法人化を！という情報が多いですが 個人の不動産賃貸業の税制の有利な点をまとめ また税理士さんの不適切な計算結果を検証しました。 「ゆめたか大家が税理士を斬る！」 【Kindle版】０円です。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/2t7411 【楽天Kobo版】０円です。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/3t7411 【無料レポート版】 https://scene-ex.jp/L2485/b0/4t7411 ゆめたか大家のKindle作品一覧はこちらです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/5t7411 ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/6t7411 ――――――――――――――――――――――― ■本文 ――――――――――――――――――――――― 先日、投資家けーちゃん（寺尾恵介さん）が ツイッターで以下のようなツイートをされました。 「不動産投資は税金との戦い」 ってよく言われますけど 指定された金額を払い続けているだけなので 全く戦えてる感じがしない。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/7t7411 私はこのツイートを読んで まさにその通りだと思ったのでした。 そうなのです。 私も「不動産投資は税金との戦い」と書いた事があり 税金はたしかに金額としては大きいのですが 戦う相手としては優先度が低いのです。 私の経験からすると 戦いの優先度が最も高いのは １ 物件情報との戦い だと思います。 不動産の世界は「千三つ」と呼ばれ 買うに値する物件は「１０００のうち３つ」 のような事が言われていますが 優良物件がなくては、不動産投資は始まりません。 これは 不動産屋さんに問い合わせて、やり取りをして 実際に買えることをアピールして、実際に買って その後も連絡を取り合うのが一番だと思います。 次に優先度が高いのは ２ 金融機関との戦い だと思います。 これは要するに融資との戦いなのですが 最初は日本政策金融公庫 もしくはノンバンクで融資を受けて 決算書における純資産を増やしたら 不動産に理解のある信用金庫の支店に行く。 というのが通常のコースだと思います。 そして １ 物件情報との戦い ２ 金融機関との戦い を制すると 晴れて大家さんになれますが 不動産投資の成否の８～９割は 物件を買った時点で決まりますので 物件を買えたこの時点でもう成否は決まっており 後は戦うにしても優先度は低いのですが 次に重要なのが ３ 空室との戦い だと思います。 私の物件の平均築年数は５０年なのですが 「仁義なき新築乱立」によって 空室が続いて困った事もありました。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/8t7411 この他にも 滞納、部屋を荒らされた、夜逃げ、孤独死 火事、風水害 などがあり これらは起こると大変ですが 頻度的に少ないので その時になったら必死に対応することで 何とかなると思います。 そして税金についてですが これはもうバカ正直に確定申告をすれば 良いと思います。 私が確定申告で工夫しているのは 減価償却期間を融資期間に合わせる事だけです。 「減価償却期間は任意に延長可能！」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/9t7411 「減価償却期間の延長の詳細」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/10t7412 あとは青色申告にして 青色申告特別控除を活用しています。 「サラリーマン大家の戸建て投資はまず５戸を」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/11t7412 税金についてはこれくらにしておいて 後は物件情報と金融機関との戦いに力を入れるのが 不動産投資家としての成功の道筋だと思います。 今回は 「不動産投資は税金との戦い？」 と題して 税金との戦いは優先度が低いだろうという 私の考えを書かせていただきました。 もしかしたら 「不動産投資は税金との戦い」 というキャッチフレーズは 税理士さんが新米大家さんを キャッチするためのフレーズなのかな？ と思ったのでした。 とはいえ課税所得１８００万円になると 所得税・復興税４５０万円、住民税１８０万円 合計６３０万円になって日本人の平均年収を超え さらに課税所得が増えると 所得税・住民税だけで税率５０％ですので やはり税金は高いと思うのでした。 今回の内容が参考になりましたら 以下を応援いただければ幸いです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/12t7412