――――――――――――――――――――――― ■バブル絶頂期の不動産投資の本 ☆２０２４年６月１０日発行 ――――――――――――――――――――――― こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。 私が最初に購入した物件の 買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理 をまとめた 「不動産取得編」です。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/2t7371 ゆめたか大家のKindle作品一覧はこちらです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/3t7371 ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/4t7371 ――――――――――――――――――――――― ■本文 ――――――――――――――――――――――― 今回は 「バブル絶頂期の不動産投資の本」 と題して 以下の本をご紹介させていただきます。 「所有不動産を10倍に増やす法」 （アマゾン） https://scene-ex.jp/L2485/b0/5t7371 （楽天） https://scene-ex.jp/L2485/b0/6t7371 これは甲斐三次さんのご著書で １９８９年１２月に発売されていますので まさにバブル絶頂期の不動産投資本です。 ・日本人は今や世界一の金持ちになった。 ・日本経済は絶好調だ。 ・学生が企業を面接する時代。 いきなりバブルの時代の勢いを感じました。 ・しかしこのような時代は長く続かないので ストック（不動産）を持て。 ・不動産が老後の心の豊かさを支える。 これは現在でも よく書かれている事だと思いました。 また不動産投資のメリットは 以下の４つと書かれていました。 １ 借金ができる。 ２ 土地の値上がり益が取れる。 ３ 家賃の値上がり益が取れる。 ４ インフレによって借金が目減りする。 ・私の場合、購入する土地建物は １００％以上の融資を受ける場合が多い。 ・１００％融資が得られるようになれば 不動産を１０倍、１００倍にする事さえたやすい。 ・資本主義は借金主義だ。 ・日本で金持ちになるには、一言で言って 「借金して不動産を買う事」 これはもう勢いが良すぎて 危ない領域に入っていると思いました。 ・購入した不動産をそのまま賃貸にした場合は 利回り５～６％。 ・マルコーのリースマンションシステムで １４００万円のワンルームマンションを 頭金１３０万円 ローン１２７０万円が７．０２％２５年。 月８０７１８円返済。 家賃５１０００円 管理費５１００円、修繕積立金１０００円。 これは返済割合１５８％であり さらに管理費や修繕積立金がかかるのでした。 さらに他の箇所では 以下のように書かれていました。 ・賃料５９２万 ・減価償却９９万 ・利子５８５万 ・租税公課７８万 ・修繕費２５万 ・経費合計７８７万 ・所得－１９６万 私はこのページを見て この部分は間違いだと思いました。 というのは ・賃料５９２万 ・利子５８５万 となっていて ほぼ 家賃＝利子 となっているからです。 こんな事があるはずはありませんよね。 しかし物件価格が１０００万円で ９００万円について７％２５年で融資を受けると 初回返済６３６１０円 （元金１１１１０円、利子５２５００円）となり すると１年間の利子は約６０万円になりますので この物件の表面利回りを６％とすると １０００万円×６％＝６０万円が家賃ですので 家賃＝利子 となるのでした。 だからこの本のこの箇所は 間違いではなかったのでした。 しかし 「家賃＝利子」 という事は 家賃は全て利子として 金融機関に持っていかれてしまうという事です。 だから家賃収入を得ているのは 大家ではなく金融機関になるのです。 さらに、減価償却、租税公課、修繕費で 所得は－１９６万となっていて これなら税金は還付されますが これでは投資になっていません。 こんな事が行われていた時代がある事を知り 私は茫然としたのでした。 ところでシミュレーションでは 家賃が毎年３％上がるとして 計算されていました。 これは１０年で家賃が３０％上がるという事ですが すると家賃１００万円、返済１００万円で 返済割合が１００％であっても １０年後は家賃１３０万円、返済１００万円になって 返済割合は７７％になるのです。 これはインカムゲインの すごい見積もりだと思いました。 そしてキャピタルゲインについてですが 昭和５８年を１００とすると その５年後の平成元年は 東京圏は２２０、大阪圏は１７８、名古屋１３４なので ５年で２倍は現実的と書かれていました。 これは１０年では４倍になるという事ですので 資産をどんどん増やす事ができる。 という内容でした。 つまり借金してでも物件を買う事によって ・１０年後は家賃が３０％上がる。 ・１０年後は物件価格が４倍に上がる。 だから ・１００％融資が得られるようになれば 不動産を１０倍、１００倍にする事さえたやすい。 ・資本主義は借金主義だ。 ・日本で金持ちになるには、一言で言って 「借金して不動産を買う事」 と書かれていたのでした。 今回は 「バブル絶頂期の不動産投資の本」 と題して １９８９年の１２月に出版された本を ご紹介させていただきました。 「所有不動産を10倍に増やす法」 （アマゾン） https://scene-ex.jp/L2485/b0/7t7371 （楽天） https://scene-ex.jp/L2485/b0/8t7371 私はこの本を読んで、感覚を破壊されました。 しかし日本にこのような時代があったのは事実で またこのような本が出版されたのも事実です。 これから日本はますますインフレになって 物件価格も高くなり また金利も上がると言われていますが アメリカでは金利が７％という事ですので この本の内容がスタンダードになる時代に備えて 勉強しておかなくてはいけないのかもしれないと 思ったのでした。 今回の内容が参考になりましたら 以下を応援いただければ幸いです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/9t7371