――――――――――――――――――――――― ■年収１０００万円なら減価償却して売却？ ☆２０２４年５月２７日発行 ――――――――――――――――――――――― こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。 個人の不動賃貸業の確定申告につき 業務的規模（５棟１０室未満） についてもまとめました。 「収支管理・確定申告編」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/2t7331 ゆめたか大家のKindle作品一覧はこちらです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/3t7331 ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/4t7331 ――――――――――――――――――――――― ■本文 ――――――――――――――――――――――― 今回は 「年収１０００万円なら減価償却して売却？」 と題して 注意喚起を交えた計算をしてみたいと思います。 これは 耐用年数を超えた木造物件は ４年で減価償却できるため節税になり また個人で物件を売却した場合は 所有期間が５年を超えていれば税率が２０％と低い。 という税制を利用した 節税および投資法として宣伝されていますが これは果たしてどうなのでしょうか？ まず最初に課税所得が１８００万円以上で 所得税住民税の税率が５０％の場合を計算します。 ちなみに年収２０００万円のサラリーマンであっても 社会保険控除１６４万円 給与所得控除１９５万円 基礎控除４８万円のため 課税所得は１５９３万円であり 課税所得１８００万円には届きません。 年収２２００万円のサラリーマンなら 課税所得は１７９３万円であり ほぼ課税所得１８００万円になりますが 減価償却後も課税所得が１８００万円以上となると もっと年収が高くないといけません。 そして減価償却の期間についてですが これは事実上、任意に伸ばす事ができます。 「減価償却期間の延長の詳細」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/5t7331 そこで今回は 耐用年数を超えた木造物件を６年で減価償却して ６年後に売却するシナリオで計算をしてみます。 個人で 物件保有時の減価償却後の課税所得が １８００万円以上（税率５０％）で 減価償却６年、所有期間６年で売却して 譲渡（売却）の税率が２０％なら 減価償却については 税率５０％と税率２０％の差の３０％が プラスになります。 例えば５０００万円の物件について 建物４０００万円、土地１０００万円として減価償却し 売却時に５０００万円で売れれば 建物４０００万円×３０％＝１２００万円 のプラスになります。 物件取得時の諸費用５０００万×１０％＝５００万 物件売却時の諸費用５０００万×５％＝２５０万 合計５００万＋２５０万＝７５０万円を引いても １２００万－７５０万＝４５０万円 のプラスになります。 だからこの場合は 建物価格を高くして減価償却して売却する方法は 一応、有効という計算になります。 しかし以上の内訳をよく見てみると １２００万円のプラスのうち ４５０万円（３７．５％）は大家の財布に入りますが ７５０万円（６２．５％）は諸費用に取られるので 結局、儲かっているのは ・仲介業者（仲介手数料） ・金融機関（融資手数料、金利、違約金） ・司法書士（物件登記および抵当権設定手数料） ・国・自治体（登録免許税、不動産取得税） なのです。 だから一部の不動産業者は楽待に広告を出して 【年収1,000万円以上の方限定】 Amazon１位の書籍を無料プレゼント！ のような宣伝をするのです。 ところで先ほどの計算は 課税所得が１８００万円以上 つまりサラリーマンとして年収２２００万円以上 の場合の計算でした。 では年収１０００万円の場合は どうなるのでしょうか？ サラリーマンとして年収１０００万円の場合は 社会保険控除１２５万円 給与所得控除１９５万円 基礎控除４８万円のため 課税所得は６３２万円であり この場合の所得税住民税の税率は３０％です。 個人で 物件保有時の減価償却後の税率が３０％で 減価償却６年、所有期間６年で売却して 譲渡（売却）の税率が２０％なら 減価償却については 税率３０％と税率２０％の差の１０％が プラスになります。 だから５０００万円の物件について 建物４０００万円、土地１０００万円として減価償却し 売却時に５０００万円で売れれば 建物４０００万円×１０％＝４００万円 のプラスになります。 しかしこの場合は 物件取得時の諸費用５０００万×１０％＝５００万 物件売却時の諸費用５０００万×５％＝２５０万 合計５００万＋２５０万＝７５０万円を引くと ４００万－７５０万＝マイナス３５０万円 となってしまうのです。 つまり年収１０００万円では 建物価格を高くして減価償却して売却する方法は マイナスになってしまうのです。 ちなみに年収が１５００万円の場合は 所得税住民税４３％ですので 税率４３％と税率２０％の差の２３％が プラスになります。 だから５０００万円の物件について 建物４０００万円、土地１０００万円として減価償却し 売却時に５０００万円で売れれば 建物４０００万円×２３％＝８６０万円 のプラスになります。 しかしこの場合も 物件取得時の諸費用５０００万×１０％＝５００万 物件売却時の諸費用５０００万×５％＝２５０万 合計５００万＋２５０万＝７５０万円を引くと ８６０万－７５０万＝１１０万円となり ほぼトントンになってしまうのです。 この場合は ８６０万円の８７％に当たる７５０万円が 諸費用に消えてしまうのにご注目下さい。 【今回の結果】 建物価格を大きくして ６年で減価償却して６年後に売るとして計算。 ・年収１３００万円（課税所得約９００万円）未満 この場合はマイナスになる。 ・年収１３００万円（課税所得約９００万円）以上 この場合はプラスになるが プラス分の９割近くが諸費用に消え、ほぼトントン。 ・年収２２００万円（課税所得約１８００万円）以上 この場合はプラスになるが プラス分の６割以上が諸費用に消える。 今回は 「年収１０００万円なら減価償却して売却？」 と題して 注意喚起を交えた計算をしてみました。 年収１０００万円以上というのは サラリーマンとしては上位５．４％だそうですが それくらいではまだ節税は早いのです。 また今回の計算においては 「年収〇〇万円以上」と書きましたが 減価償却によって課税所得が減りますので 本当はもっと年収が高くないといけません。 また今回の計算は 不動産所得がマイナスの時は 土地取得分の利子が経費にならない等の 細部は省略しており また売却までの家賃も 計算に入れていないのですが 物件保有時と物件売却時における 減価償却の影響を説明するため このような計算をさせていただきました。 今回の内容が参考になりましたら 以下を応援いただければ幸いです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/6t7331