――――――――――――――――――――――― ■ノンバンクが再建築不可に融資しなくなった ☆２０２４年３月１４日発行 ――――――――――――――――――――――― こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。 原点に立ち返って物事を説明する重要性を感じて 以下を作成しました。 「アパートローンの原点」 サラリーマンが融資を受けるためには https://scene-ex.jp/L2485/b0/2t7021 ゆめたか大家のKindle作品一覧はこちらです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/3t7021 ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/4t7021 ――――――――――――――――――――――― ■本文 ――――――――――――――――――――――― 今回は 不動産投資家である江古田島平八さんの書かれた 金融機関の変化についての 健美家コラムをご紹介したいと思います。 「ノンバンクに融資打診をして確信した潮目の変化。 大切なのは臨機応変な対応力！」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/5t7021 ・三井住友トラストローン＆ファイナンスの 共同担保評価を知り 潮目が変わってきたことを確認した。 ・東京都内23区の再建築不可の戸建ては 共同担保になることが多かった。 ・ところが2024年になり アパートの融資申し込みの際に 都内の再建築不可の戸建てを 共同担保として打診したがＮＧだった。 ・ルールが変わったのなら 再建築不可の現金購入は 「共同担保用」としては考えられなくなってしまう。 （ここまで） 三井住友トラストローン＆ファイナンスは ノンバンクの代表ですが 東京都２３区でも 再建築不可は担保として見ないという事は 日本の全ての再建築不可物件に対して ノンバンクであっても融資をしなくなった という事だと思います。 そしてこれは ノンバンクを主体にして 再建築不可の物件を購入してきた人にとっては まともな出口がなくなった事を意味します。 つまり再建築不可ですと 東京２３区の物件を売りに出しても 誰も寄り付かず そうこうしているうちに サングラスをかけたダンディーな中年男性が 北海道からやって来て 「鬼のような指値」が炸裂するでしょう。 今回のノンバンクのこの変化は 再建築不可の物件を投資対象としていた人には 大きな節目になると思いましたので 今回の記事を紹介させていただきました。 ところで この変化をチャンスに変えるには どうすれば良いでしょうか。 江古田島平八さんは ■頭金を用意できる人には有利な変化も？ と題して ＜事例1＞ 4,980万円（利回り12．1％） ファミリータイプAP（16号外） 融資額3,500万円（約70％）30年3．3％ 現金投入1500万＋諸費用 ＜事例2＞ 4,500万円（利回り13．3％） ファミリータイプAP（16号外） 融資額3,600万円（約80％）30年3．9％ 共担有420万戸建 という事例を紹介しておられたのですが 私の計算では 事例１ ＲＯＥ１２．７％ 事例２ ＲＯＥ１６．５％ でしたので 自分としては積極的に買いたいとは思えず これならアメリカ株を買った方が 良いだろうと思ったのでした。 不動産に固執するならば 再建築不可の物件を 現金で激安で買うという事になると思います。 特に隣の土地を買えば 再建築可能になる物件であれば １０～３０年後を楽しみにして 現金で激安で買っておくのはありだと思いますが これは不確実性が高いので 下手をすると子供に迷惑がかかります。 物件価格が高騰し 融資も厳しくなった現在の状況では 不動産投資は本当に難しいと思うのでした。 今回は 「ノンバンクが再建築不可に融資しなくなった」 と題して 江古田島平八さんの健美家コラムを ご紹介させていただきました。 「ノンバンクに融資打診をして確信した潮目の変化。 大切なのは臨機応変な対応力！」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/6t7021 玉川陽介さんは 「最も早く不動産を卒業したのは 金融機関であった。」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/7t7021 と書いておられるのですが これが再建築不可に対する ノンバンクにまで及んでいたとは 思いもよらなかったのでした。 今回の内容が参考になりましたら 以下を応援いただければ幸いです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/8t7021