――――――――――――――――――――――― ■銀行の「格付」と「決算書を磨く」ということの意味 ☆２０２４年３月１１日発行 ――――――――――――――――――――――― こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。 融資を受け続けて規模を拡大するために 私がお世話になっている金融機関（信用金庫）の 担当者さんとの話をまとめました。 「不動産融資の勝ち組と負け組」 【Kindle版】０円です。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/2t7011 【楽天Kobo版】０円です。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/3t7011 【無料レポート版】 https://scene-ex.jp/L2485/b0/4t7011 ゆめたか大家のKindle作品一覧はこちらです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/5t7011 ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/6t7011 ――――――――――――――――――――――― ■本文 ――――――――――――――――――――――― 今回は 銀行員であったオロゴンさんの書かれた 金融機関目線についての わかりやすい健美家コラムを ご紹介したいと思います。 「融資を受けたい大家さんへ。 銀行の「格付」と「決算書を磨く」 ということの意味」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/7t7011 【第一段階】融資額が少ない段階。 ・銀行員が取引先から決算書を受け取ったら まずは決算書を システム・データベースに登録します。 ・すると独自の計算式で その会社の財務状況が スコアリング（点数付け）されます。 ・業種などにより それぞれの基準でスコアリングが行われて A1～F1のように評価が下されます。 ・与信額（融資額）がそこまで大きくなければ このスコアリングだけで 決算書の査定作業はほとんど完了です。 ・与信額が小さい・保証協会の借入だけの場合 リスクが小さいためこのように簡易的な点検のみで 決算書の審査が終わっているということです。 【第二段階】融資額が多い段階。 ・借入が増えて 与信額がある程度大きくなってくると 取引先企業の財務状況や経営状況を より精緻に分析し 格付と呼ばれる評価作業を行います。 ・この格付を良くしていくことが 「決算書を磨く」行為です。 ・格付作業の中でも特に精緻な確認を行うのは 貸借対照表（バランスシート）の部分になります。 ・決算書の数字とギャップが生まれる 「実質的な自己資本（純資産）」 の金額を精査することが 格付のメイン作業となります。 ・実質的な自己資本（純資産）とは 決算時点で持っている資産を全部現金化する →そのお金で今ある借金を全部返す →最終的に会社の手元に残るお金 ということになります。 （ここまで） これは要するに 「金融機関は最終的には純資産で判断する。」 という事なのですが これは私が信用金庫から教えていただいた内容と 全くをもって一致しています。 【参考】 「銀行員は 損益計算書をほぼ見ていない」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/8t7011 「信用保証協会における優良企業は 純資産金額5千万円以上から」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/9t7011 第一段階では純資産の話は出てこないのですが 第一段階のうちから純資産を増やすことを意識して 不動産をやっておかないと いずれ融資が受けられなくなってしまうのです。 そして純資産を飛躍的に増やす方法は 中古や築古の高利回り土地値物件を 多額の融資を受けて少ない自己資金で買う事です。 「不動産投資はどれくらい儲かるのか」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/10t7012 とはいえ築古のＲＣ物件は 修繕費や解体費用を考えると 避けておいたほうが良いと思います。 「築２５年を過ぎたＲＣを買う人の気が知れない」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/11t7012 今回は 「銀行の「格付」と「決算書を磨く」 ということの意味」 と題して オロゴンさんの健美家コラムを ご紹介させていただきました。 「融資を受けたい大家さんへ。 銀行の「格付」と「決算書を磨く」 ということの意味」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/12t7012 このコラムには ■銀行で行う格付の作業について １ 不動産以外の資産の現在評価額を算出 ２ 不動産の評価額を出す ３ 負債についても精査を行う これらについても書かれていますので 金融機関目線を勉強したいと思ったら 必読の内容だと思います。 今回の内容が参考になりましたら 以下を応援いただければ幸いです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/13t7012