――――――――――――――――――――――― ■自己資金２割はギリギリ？ ☆２０２４年１月１１日発行 ――――――――――――――――――――――― こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。 私の不動産投資の実例に基づいて 自己資金に対する資産増加割合（ＲＯＥ）を計算し これを実現するための注意点をまとめました。 「不動産投資はどれくらい儲かるのか」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/2t6791 ゆめたか大家のKindle作品一覧はこちらです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/3t6791 ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/4t6791 ――――――――――――――――――――――― ■本文 ――――――――――――――――――――――― ここ数年、不動産が本当に高くなりました。 またフルローンも厳しくなり 玉川陽介さんは 「現在は 不動産投資の最大唯一の利点ともいえる 高いレバレッジは禁じ手となった。」 と書いておられ 「当社は不動産投資を卒業する。」 と書いておられます。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/5t6791 そしてまた玉川陽介さんは 「自己資金を2～3割捻出しても キャッシュフローがプラスになる物件が ほぼ見当たりません。」 という書き込みに対して 「自己資金2割も出す時点で 面白みを感じないですね。」 と答えておられるのです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/6t6791 それでも赤井誠さんは 「私は今年、新築アパートを一棟予定していますが 木造３層１８戸で7%がぎりぎりという感じです。 0%台の低金利・30年の融資期間・20%の頭金で キャッシュフローを確保している感じです。」 と書いておられるのでした。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/7t6791 そこで私の作成した 「不動産投資簡易シミュレーションソフト」 【Kindle版】 https://scene-ex.jp/L2485/b0/8t6791 【note版】 https://scene-ex.jp/L2485/b0/9t6791 を使って 自己資金に対する投資効率ＣＣＲ、ＲＯＥを 計算してみる事にしました。 今回は赤井さんの新築物件を想定して 以下のように条件設定をしてみました。 ・物件価格１億円 ・表面利回り７％ ・建物価格７０００万円 ・諸費用５００万円 ・自己資金２５００万円（物件価格の２割＋諸費用） ・融資８０００万円、金利０．８％、期間３０年 ・入居期間３年 ・空室期間３か月 ・退去後のリフォーム費用は家賃３か月分 ・広告費および謝礼は家賃２か月分 ・固定資産税は家賃の６％ ・火災地震保険は家賃の４％ ・管理費は家賃の５％ ・維持費は家賃の２％ ・大規模修繕の積み立てはしない。 すると以下のようになりました。 ・年間税引き後ＣＦは８９．７万円 ＣＣＲ＝３．６％ ・年間税引き後ＰＬは３５６．３万円 ＲＯＥ＝１４．３％ ただし今回は 新築物件を減価償却しても 新築時の１億円で売却できる という仮定に基づいて計算をしています。 つまり 「築古物件（木造）簡易シミュレーションソフト」 を使って新築物件の計算をしているのですが この詳細はソフトの説明書をお読み下さい。 また今回の結果である ・年間税引き後ＣＦは８９．７万円 ＣＣＲ＝３．６％ ＲＯＥ＝１４．３％ ですが 家賃の下落や大規模修繕を考慮していませんので 実際はもっと厳しいと思います。 そして自己資金に対する利回りは ＲＯＥ＝１４．３％ である事を考えると 「自己資金2割も出す時点で 面白みを感じないですね。」 という玉川陽介さんの言葉が わかるような気がしたのでした。 例えばアメリカの株のＳＰ５００は 過去２０～３０年を調べると 複利で８～１０％だそうです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/10t6792 だから 不動産で２０～３０年の融資を受けて 単利で１４．３％ならば アメリカ株のＳＰ５００を買って ２０～３０年、複利で置いておいても 同じくらいの成績と考えられるのです。 また今回の計算結果からすると 不動産で自己資金を３割入れたら ＳＰ５００の成績を下回ってしまいます。 だから今回の題名は 「自己資金２割はギリギリ？」 としたのでした。 ところでこういった場合 私だったらＳＰ５００を買うと思います。 不動産は半不労所得ですが 株式は完全不労所得だからです。 赤井さんが 「そのため、資金の一部を 普通預金から株式と為替などのペーパーアセットに 振り分けることにしました。」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/11t6792 と書いておられるのも 私と似たような計算をされたのかな？ と思ったのでした。 今回は 「自己資金２割はギリギリ？」 と題して 私なりの計算をさせていただきました。 もう少し利回りの高い物件だったり 自己資金が１割とかなら 不動産の方が良いと思うのですが・・・。 今回の内容が参考になりましたら 以下を応援いただければ幸いです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/12t6792