――――――――――――――――――――――― ■大変な雨漏りを２０万円で直してもらいました ☆２０２４年１月４日発行 ――――――――――――――――――――――― こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。 近年は 「ボロ戸建て」で不動産投資を始める人が多いので ボロ戸建ての立地、修繕費、将来の見通し、融資 について、私の考えをまとめました。 「ボロ戸建ての修繕費は１０年で５００万円？」 一等地、二等地、三等地 https://scene-ex.jp/L2485/b0/2t6771 ゆめたか大家のKindle作品一覧はこちらです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/3t6771 ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/4t6771 ――――――――――――――――――――――― ■本文 ――――――――――――――――――――――― 今回は 「大変な雨漏りを２０万円で直してもらいました」 と題して 私の実録を書かせていただきます。 私は２０２３年の春に 築４４年の一戸建てを買いました。 そしていつもの大工さんにリフォームをお願いして 現在は入居者さんに入っていただいています。 ところが入居者さんから 「雨漏りがする」と連絡をもらいました。 そこで大工さんに行ってもらったのですが 「これは大変だ！」と電話がかかってきました。 ・屋根裏が水浸しでカビが生えている。 ・屋根裏の木材もダメになっている。 ・屋根のコロニアルに勾配がないので雨水が流れず 染み込んで木材をダメにして雨漏りしている。 私は築古木造派として 今まで大きなアクシデントを 経験した事はなかったのですが 今回、ついに遭遇してしまったのでした。 屋根を取って 防水シートを剥がして 屋根裏の木材を一新して 防水シートも新しくして 屋根に勾配を付けるようにしたら とんでもないお金がかかります。 屋根のリフォームについては 舛添菜穂子さんのブログに詳しく書かれています。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/5t6771 https://scene-ex.jp/L2485/b0/6t6771 この図によると 今回は塗装およびカバー工法ではダメで ふき直しもしくはふき替えが必要で その場合はすごい金額になります。 そこで私は 屋根にブルシートを貼っていただけないか 聞いてみました。 ブルーシートは応急処置と言われていますが 「ブルーシート＝応急処置というわけではない」 と書いている大家さんもいるのです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/7t6771 しかし大工さんは 「ブルシートなんかやらない。他を当たってくれ。」 と言うのでした。 そこで他の業者さんを探して電話をしたのですが 「ブルシートなんかやらない。」と言われ 出てきた見積もりは約６０万円でした。 そこで元の大工さんに連絡した所 「ブルシートは無理だが、安くする方法を考えた。」 と言われ ２０万円くらいとの事でしたので それでお願いしたのでした。 そして１週間もしないうちに 「屋根から水をかけてみたが 雨漏りしなくなったので大丈夫。」 と言われ その後は、雨が降っても大丈夫だったのでした。 こうして今回の築４４年の貸家の雨漏りは ２０万円くらいの出費で済んだのでした。 大工さんには本当に感謝したいと思いました。 ところで今回の貸家ですが 売買した時の謄本には 「木造瓦葺２階建」と書かれていました。 しかし私がこの物件を買った時は 瓦屋根ではなくコロニアル屋根になっていました。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/8t6771 そして大工さんは 「屋根のコロニアルに勾配がないので雨水が流れず 染み込んで木材をダメにして雨漏りしている。」 と言っていたのでした。 そこで調べてみたのですが 屋根の材質によって必要な勾配が異なり 昔の瓦屋根は急勾配ですが 新しい屋根は勾配が緩くても良いのでした。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/9t6771 しかし勾配が緩いと 屋根の軒先に雨水が留まることで 雨水が先端部分から浸入し 屋根の下地が腐る事がある と書かれていたのでした。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/10t6772 そしてまた調べて見ると コロニアル屋根は軽量で耐震性が高いので １９９５年の阪神淡路大震災がきっかけで普及した と書かれていました。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/11t6772 そして大工さんは 以下のような経過なのだろうと話してくれたのでした。 ・４４年前の建築時、最初の屋根は瓦屋根だった。 ・しかしその後、耐震性を考えて 瓦屋根をコロニアル屋根にリフォームした。 ・その際、屋根の下地もやり直して 屋根の勾配を緩くしたので 屋根の軒先などに雨水が留まるようになり その部分から雨水が浸入し 防水シートが破れ、屋根の下地も腐って雨漏りした。 ・しばらく空き家だったので換気が悪く それも屋根裏のカビや木材劣化に悪影響だった。 こういった知識は ボロ戸建セルフリフォーム派の人なら ご存じなのだと思いますが 私はセリフリフォームをしないので 大家になって１１年目になり ようやくこのような知識を身に付けたのでした。 今回は 「大変な雨漏りを２０万円で直してもらいました」 と題して 私の実録を書かせていただきました。 今回の物件は築４４年なのですが 古いから雨漏りが起こったのではなく その後のリフォームによって 雨漏りが起こったのだと思います。 また今回の話からすると 雨漏りという観点からは 昔の瓦屋根が良いという事になりますので 何とも難しい所だと思ったのでした。 またリフォームにつきましては 以下も参考になると思います。 「理想のリフォーム屋さんは６５歳以上の大工さん」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/12t6772 今回の内容が参考になりましたら 以下を応援いただければ幸いです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/13t6772