――――――――――――――――――――――― ■インフレ下の不動産投資 ☆２０２４年１月１９日発行 ――――――――――――――――――――――― こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。 私が東京の某金融機関にヒアリングして 融資に関する重要な点をまとめました。 「東京の某金融機関の物件評価・資産評価」 （エクセルソフト付き） https://scene-ex.jp/L2485/b0/2t6821 ゆめたか大家のKindle作品一覧はこちらです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/3t6821 ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/4t6821 ――――――――――――――――――――――― ■本文 ――――――――――――――――――――――― 今回は 「インフレ下の不動産投資」 と題して 訳ありな戸建てを再生しておられる 「訳アリ投資家タケダ」さんのブログを ご紹介させていただきます。 「楽待新聞を読んでインフレについて考えてみた」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/5t6821 このブログでは 最初にインフレについて 一般的な分析がされています。 ここではインフレの原因として 「ディマンドプル」と「コストプッシュ」について 分けて書かれていて タケダさんが経済学を勉強しておられる事が わかりました。 そしてその後 ・不動産賃貸事業で考えてみる（インカム目線） ・不動産賃貸事業で考えてみる（キャピタル目線） に分けて考察をしておられるのでした。 インカム目線では 「不動産賃貸の場合、賃料上げが可能なのは 好立地物件だけと考えています。」 「それ以外の地域では地価の明らかな上昇も無く 地域の家賃相場が現状維持であり 自分だけ家賃を上げるのは むしろ経営上のリスクとなってしまいます。」 として 地域別に実際的な考察をしておられました。 楽待の座談会では 「大家は団結して家賃を上げるべき」 と書かれていたのですが これは大家の身勝手な願望であって タケダさんが考察されたように 実際の家賃の変化は 地域によって決まってしまうと思います。 そしてキャピタル目線では 「借入は インフレによって金額が増えることは無いので 資産価格が上昇すると 相対的に目減りすることになります。」 「実際には、インフレ対策としての利上げにより 市中金利も上昇することが多いので 利払い分だけ借入が増加する可能性はあります。」 と書いておられて 本当にその通りだと思いました。 しかしタケダさんは続けて 「キャピタルゲインがあっても喜べないかも！？」 として 以下のような考察をしておられるのでした。 「キャピタルゲインを得たからと言って 投資に回る資産が実質的に増えたかというと そうでもない事態も考えられます。 むしろそのゲインが実現して課税されようものなら 目減りすらしてしまいます。」 「インフレで 100万円で取得したものが1,000万円になり 1,000万円で売れたら そのキャピタルゲインの900万円に課税されます。 税率は仮に20%とすると手残りは約800万円 （＝1,000万円ー税金約200万円）です。 「もともと100万円で インフレにより1,000万円になった他の不動産は もう買えません。」 「税金も考慮すると 実質的な資産は目減りしてしまいます。」 これは全くその通りだと思いました。 さらに ・今の物件を売却する時の仲介手数料 ・次の物件を購入する時の諸費用 も考えると キャピタルゲインを得ても そのキャピタルゲインを次の投資に投入する際は かなり目減りしてからの再投資になってしまうのです。 私もこの事について以前、考えた事があって 結局、物件を売らずに「借り換え」を行ったのでした。 ここで「借り換え」について書きますと 金融機関は常に新規顧客を求めており 特に他の金融機関で 「融資適格先」と見なされて融資を受け その後、残債が減っている顧客は優良顧客です。 だから借り換えと同時に 別の物件の購入や リフォーム費用の融資をお願いすると 通る事が多いのです。 この場合は物件を売却しないので 譲渡所得税を払う必要がなく さらに物件売却時の仲介手数料も不要です。 借り換えの違約金や 抵当権再設定のための費用はかかっても トータルでは売却より借り換えの方が良いでしょう。 築古木造物件に融資してくれるのは 日本政策金融公庫とノンバンクですが 日本政策金融公庫は融資期間が短く ノンバンクは金利が高いです。 だからこそ借り換えによってＣＦを改善するのは とても有効だと思います。 さらに日本政策金融公庫とノンバンクは 借り換えてもまた貸してくれるのが良い所です。 また不動産価格が上がっている現在なら 借り換え時に物件評価が上がっており 信用金庫はますます借り換えに対して 積極的に応じてくれると思います。 今回は 「インフレ下の不動産投資」 と題して 「訳アリ投資家タケダ」さんのブログを ご紹介させていただきました。 私としては インフレであっても家賃アップは難しいので ＣＦ（インカム）を改善させたいなら借り換えをする。 インフレなので売れば高く売れるが売らずに インフレを生かして借り換えの話を 信用金庫に持っていく。 というのが１つの方針だと思います。 今回の内容が参考になりましたら 以下を応援いただければ幸いです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/6t6821