――――――――――――――――――――――― ■築古木造土地値物件は元本保証 ☆２０２１年１月１１日発行 ――――――――――――――――――――――― こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。 私が経験した 「仁義なき新築乱立」について記し 「サラリーマンは１Ｋ ビジネスマンは２ＤＫ」 「男のリフォーム 女のリフォーム」 等を収録して 「空室」および「修繕」に役立つようにしました。 「仁義なき新築乱立」 【パソコン閲覧用】 http://scene-ex.jp/L2485/b0/1t1981 【スマホ閲覧用】 http://scene-ex.jp/L2485/b0/2t1981 ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/3t1981 過去の記事はこちらよりご覧いただけます。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/4t1981 「財務三表解説編」のバックナンバーはこちらです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/5t1981 ――――――――――――――――――――――― ■本文 ――――――――――――――――――――――― 前回は 「物件の種類で経費は大違い！」 と題して 木造とＲＣ造の経費の比較を行いました。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/6t1981 そして今回は 「築古木造土地値物件は元本保証」 と題して この続きを書いて行きます。 【校外学習】 生徒 「ところで今までのお話からすると 土地を持っている地主さんが 新築木造アパートを建てても 解体まで考えると トータルでプラスマイナスゼロの事があり サラリーマン向けと言われる ＲＣ造のマンションも 経費が大きくて収支が危ない。 という内容だったと思います。」 ゆめたか大家 「そういう事になりますね。」 生徒 「それだったら 不動産投資って儲かるんですか？ というか 儲かる不動産投資ってあるんですか？」 ゆめたか大家 「いきなり話が核心に来ましたね。 ここで何をお話しするかですが 私が得意としている 築３０年以上の 築古木造土地値物件についてお話しましょう。」 生徒 「ハア？ 築３０年以上の築古木造土地値物件？ 何ですかそれ？」 ゆめたか大家 「築３０年以上になって 建物に値が付かなくなった木造物件を 土地ごと買って賃貸経営をするのです。」 生徒 「それはおかしいです！ もともと土地を持っている地主さんが 建物代だけで新築木造アパートを建てても 儲からないのに 土地と建物を両方買って しかも建物が築３０年以上だったら 話になりません！」 ゆめたか大家 「まあ、落ち着いて下さい。 順を追って説明しましょう。」 「まず、以下のような投資案件を想定します。 どちらの案件の方が投資先として良いですか？」 ・案件１ 最初に１０００万円を投資する。 利回り１０％なので、利子は毎年１００万円。 １０年で終了。利子の合計は１０００万円。 最初の１０００万円は１円も戻って来ない。 ・案件２ 最初に１０００万円を投資する。 利回り１０％なので、利子は毎年１００万円。 １０年で終了。利子の合計は１０００万円。 最初の１０００万円は全額戻って来る。 生徒 「案件１は １０年間で１０００万円もらえても 最初の１０００万円が戻ってきませんので トータルではプラスマイナスゼロですが 案件２は 最初の１０００万円が戻って来ますので １０年間の利子１０００万円がプラスになるので こちらの方が投資先として良いです。」 ゆめたか大家 「そうです。その通りです！」 生徒 「これは当たり前だと思います。」 ゆめたか大家 「その当たり前の事を わかっていない人が多いのです。」 生徒 「そうなのですか？」 ゆめたか大家 「種明かしをしますと 案件１は、地主さんの新築アパート。 案件２は、築古木造土地値物件。 がモデルなのです。」 生徒 「えっ？そうなのですか？」 ゆめたか大家 「新築アパートは 建てる時にお金を払いますが 最後には解体してなくなりますので 最後は価値がゼロになります。」 「しかし築古木造土地値物件は 買う時にお金を払いますが 土地と建物を、土地値で買いますし また土地はなくなりませんので 何年経っても 最初に買った価格で売れると考えて良いのです。」 生徒 「なるほど。 新築アパートは元本がゼロになるけれど 築古木造土地値物件は元本保証なので 利回りは同じでも トータルでの投資効率が良い。 という事なのですね。」 ゆめたか大家 「その通りです。 とはいえ 土地値が下がれば元本割れになりますので 地価の下がっている地域は要注意です。」 生徒 「それはそうですね。」 ゆめたか大家 「では土地値が下がらないという前提で この２つの案件の 税引き前のＣＦとＰＬを見て見ましょう。」 「案件１も案件２も １０００万円は無利子で全額融資を受けて 毎年、１００万円を返済して １０年で完済するとします。」 ・案件１の地主さんの新築アパートモデルは 最初に１０００万円を投資して建物を建てて １０年後にはこの建物はなくなるので １０００万／１０年＝１００万円が 毎年の減価償却額。 ＣＦ＝収入１００万－元金返済１００万＝ゼロ ＰＬ＝収入１００万－減価償却１００万＝ゼロ ・案件２の築古木造土地値物件モデルは 最初に１０００万円を投資して １０００万円分の土地を建物と一緒に買うので １０年後も１０００万円で売れる。 土地は事業用でも減価償却できない。 ＣＦ＝収入１００万－元金返済１００万＝ゼロ ＰＬ＝収入１００万－減価償却ゼロ＝１００万 生徒 「案件１と案件２では ＣＦは同じですが、ＰＬが異なるのですね。」 ゆめたか大家 「そうです。 現金の動きを表すＣＦばかりに目を奪われて 事業の本当の収支を表すＰＬを見ていないと 事業や投資の成功には結びつかないのです。」 生徒 「やはり事業の良し悪しは ＰＬで判断するのですね。」 ゆめたか大家 「ただし築古木造土地値物件投資法には 注意点があります。」 生徒 「ぜひ教えて下さい！」 ゆめたか大家 「古い物件は融資期間が短い事と 土地は減価償却できない事によって 築古木造土地値物件は ＰＬがプラスでもＣＦがマイナスという 黒字倒産が起こりやすいのです。」 「復習になりますが 税引前のＣＦとＰＬは以下です。」 ＣＦ＝満室家賃－空室－経費－元金返済－利子返済 ＰＬ＝満室家賃－空室－経費－減価償却－利子返済 「ここで融資期間が短ければ 毎年の元金返済が増えますので ＣＦは少なくなります。」 「そして土地は減価償却できませんので ＰＬは高くなります。」 生徒 「そういう事になりますね。」 ゆめたか大家 「そして税金はＰＬを元に計算されますが ＰＬが高いという事は 税金も高いという事です。」 「だから少ないＣＦから高い税金を払うと 税引き後ＣＦはマイナスという 黒字倒産が起こりやすいのです。」 生徒 「なるほど、ここが注意点なのですね。」 ゆめたか大家 「しかしＰＬが高ければ税引き後ＰＬも高いので ＢＳにおいては毎年の純資産が増えて行きます。」 「だから税引き後ＣＦがプラスになるかどうかが 築古木造土地値物件の生命線になります。」 生徒 「なるほど！ポイントがわかりました！」 ゆめたか大家 「以上が財務三表における 築古木造土地値物件の注意点ですが 古い木造物件に入居者が見つかるのかとか 運営上の注意点はここでは書ききれませんので 以下をお読み下さい。 私の渾身のまとめです。」 「スクラップ＆ビルド 国家財閥連合軍の陰謀」 【パソコン閲覧用】 http://scene-ex.jp/L2485/b0/7t1981 【スマホ閲覧用】 http://scene-ex.jp/L2485/b0/8t1981 生徒 「わかりました！ありがとうございます！」 ゆめたか大家 「あと私は木造物件で話をしましたが ＲＣ物件でも 以下のようにおっしゃっている方がいます。」 「結局、中古ＲＣ投資の本質というのは 土地値が変動しない前提でいえば 物件（価格）は土地値に近いため 土地の上に賃料を得られる建物が乗っているが その建物取得代金がほぼ無料 と見なすことができる点なのではと思います。」 http://scene-ex.jp/L2485/b0/9t1981 生徒 「なるほど、建物がほぼ無料という所が 共通点なのですね。」 ゆめたか大家 「不動産投資にはいろいろと手法があるのですが 私の知識と計算では 古い建物であっても 割と手入れがなされている物件を買って それを大切に手入れして行くのが 自己資金に対する資産増加割合が高いのです。」 「しかしこれには融資も関係してきますので それについては次回、お話ししようと思います。」 生徒 「いよいよ融資の話ですか！ では次回もどうぞよろしくお願いします！」 今回は 「築古木造土地値物件は元本保証」 と題して、説明を書かせていただきました。 今回の内容が参考になりましたら 以下を応援いただければ幸いです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/10t1982