――――――――――――――――――――――― ■物件の種類で経費は大違い！ ☆２０２１年１月７日発行 ――――――――――――――――――――――― こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。 多くの不動産投資家に影響を与えた 「金持ち父さん 貧乏父さん」 の教えを整理して 日本で応用する際の注意点をまとめました。 「金持ち父さん 貧乏父さん」 「ロバート・キヨサキさんに学ぶ ロバート・キヨサキさんの弊害」 【パソコン閲覧用】 http://scene-ex.jp/L2485/b0/1t1961 【スマホ閲覧用】 http://scene-ex.jp/L2485/b0/2t1961 ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/3t1961 過去の記事はこちらよりご覧いただけます。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/4t1961 「財務三表解説編」のバックナンバーはこちらです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/5t1961 ――――――――――――――――――――――― ■本文 ――――――――――――――――――――――― 前回は 「不動産の財務三表ＣＦ、ＰＬ、ＢＳのまとめ」 と題して 今までの内容のまとめを行いました。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/6t1961 そして今回はこの実践編として 「物件の種類で経費は大違い！」 と題して 実際に不動産賃貸業をしている方に お話をお伺いする内容を書いて行きます。 【授業】 先生 「今日は授業ではなくて 校外学習になります。」 「今日は自分で帳簿記入および確定申告している 大家さんの所に行って 簿記の実際と不動産賃貸業の事業経営について 話を聞いてきて下さい。」 「今回、お話をして下さるのは 「ゆめたか大家」と言って 簿記や会計や税務に詳しい大家さんだそうです。」 生徒 「わかりました。では行って来ます。」 ――――――――――――――――――――――― ■大家さんのお話 ――――――――――――――――――――――― ゆめたか大家 「よく来ましたね。 簿記の生徒さんですね。 まあ座って下さい。」 生徒 「ハイ、よろしくお願いします。」 ゆめたか大家 「ところで、簿記の生徒さんは 先生から授業を受けたのですよね。 その内容を見せてもらえますか？ それに沿ってお話をしたいと思います。」 生徒 「ハイ、これが 不動産の財務三表（ＣＦ、ＰＳ、ＢＳ）の 授業のまとめです。」 「不動産の財務三表ＣＦ、ＰＬ、ＢＳのまとめ」 http://scene-ex.jp/L2485/b0/7t1961 ゆめたか大家 「ここまで勉強しているのですね！ びっくりしました！」 「でも簿記や財務三表の記入としては これでよくても 実際に不動産賃貸業をするには 補足が必要だと思いますので いくつかお話をしようと思います。」 生徒 「よろしくお願いします！」 ゆめたか大家 「まず授業では アパマン経営については すでに土地を持っている地主さんの 新築木造アパートについてしか 触れられていないのですが 他にも種類があります。」 生徒 「マンション経営とかですか？」 ゆめたか大家 「そうです。 建物は大きく分けて 木造とＲＣ造があります。 ＲＣ造とは、鉄筋コンクリート造の事です。」 生徒 「そうなのですね。」 ゆめたか大家 「そして大体において ・木造は一戸建てとアパート ・ＲＣ造はマンション だと考えて良いと思います。」 生徒 「ハイ、それはわかるような気がします。」 ゆめたか大家 「そしてここからが大切なのですが 木造とＲＣ造では、経費がかなり違うのです。」 生徒 「そうなのですか。」 ゆめたか大家 「大体において ・木造一戸建てを自主管理：経費１５％ ・木造アパートを管理委託：経費２０％ ・ＲＣ造マンションを管理委託：経費３０％ くらいだと思って下さい。」 生徒 「建物の構造によって 経費に少し違いがあるのですね。」 ゆめたか大家 「この違いを「少しの違い」と思うのは 不動産賃貸業からの視点からすると 甘いんですよ。」 生徒 「そうなのですか？」 ゆめたか大家 「では経費がどれくらいの影響を及ぼすか 計算してみましょう。」 「新築アパートは、跡形もなく消滅？」 http://scene-ex.jp/L2485/b0/8t1961 においては 建物価格３３００万円のアパートで 経費２０％で計算して ・税引き後ＣＦ ＝税引き前ＣＦ－税金 ＝６９万－１７万＝５２万 ・税引き後ＰＬ ＝税引き前ＰＬ－税金 ＝５１万－１７万＝３４万 になっていますが もし経費が２０％ではなく３０％だとすると 以下のようになるのです。」 ・税引き後ＣＦ ＝税引き前ＣＦ－税金 ＝３９万－７万＝３２万 ・税引き後ＰＬ ＝税引き前ＰＬ－税金 ＝２１万－７万＝１４万 生徒 「これは経営として危ないですね。 空室が増えたり家賃が下がったら すぐマイナスですね。」 ゆめたか大家 「そうなのです。 経費が２０％から３０％に増えただけで こうなってしまうのです。」 「だから表面利回りが同じでも 物件の種類によって 経費が異なる事を想定しておかないと 後からでは取り返しが付かないのです。」 生徒 「本当ですね。」 ゆめたか大家 「これは特にＲＣ造の物件を買う時に重要です。 以下の掲示板では 経費は４０％という投稿もあります。」 http://scene-ex.jp/L2485/b0/9t1961 生徒 「経費４０％ですか！」 ゆめたか大家 「こういった事をあらかじめ想定しておいて その上で物件を「買う／買わない」 の判断をしないと 「こんなはずじゃなかった！」 になってしまうのです。」 生徒 「本当ですね。 よく勉強しておかないといけないですね。」 ゆめたか大家 「今まで勉強してきたと思うのですが 税引前のＣＦとＰＬは 以下のようになっています。」 ＣＦ＝満室家賃－空室－経費－元金返済－利子返済 ＰＬ＝満室家賃－空室－経費－減価償却－利子返済 生徒 「なるほど、そうですね。」 ゆめたか大家 「そして事業の収支を表すのはＰＬですが ＰＬ＝満室家賃－空室－経費－減価償却－利子返済 において 経費が家賃の４０％ 減価償却が家賃の５０％ 利子返済が家賃１０％ になっていたら それだけで合計１００％です。」 生徒 「そういう事になってしまいますね！」 ゆめたか大家 「でも経費が２０％であれば 空室２０％まで耐えられるのです。」 生徒 「確かに、そういう計算になりますね。」 ゆめたか大家 「だから不動産投資家の間では 以下のような会話が交わされるのです。」 「経費率の高いＲＣ造マンションでは 利回りが出にくいです。 それに反して木造や軽量鉄骨は明らかに出ます。」 http://scene-ex.jp/L2485/b0/10t1962 生徒 「なるほど 「物件の種類で経費は大違い」 というのが 不動産投資家さんの認識なのですね。」 ゆめたか大家 「そうです。 あと不動産を勉強するのであれば 以下をおすすめします。 初心者さんから出発して 上級者さんの考えがわかるようになっています。」 「不動産投資の初心者・初級者・中級者・上級者」 男は木造 女はＲＣ 人生と不動産の真理」 【パソコン閲覧用】 http://scene-ex.jp/L2485/b0/11t1962 【スマホ閲覧用】 http://scene-ex.jp/L2485/b0/12t1962 生徒 「わかりました！ありがとうございます！」 今回は 「物件の種類で経費は大違い！」 と題して、説明を書かせていただきました。 今回の内容が参考になりましたら 以下を応援いただければ幸いです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/13t1962