――――――――――――――――――――――― ■財務三表（ＣＦ、ＰＬ、ＢＳ）は３×３＝９通り ☆２０２１年１月１４日発行 ――――――――――――――――――――――― こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。 私が経験した 「仁義なき新築乱立」について記し 「サラリーマンは１Ｋ ビジネスマンは２ＤＫ」 「男のリフォーム 女のリフォーム」 等を収録して 「空室」および「修繕」に役立つようにしました。 「仁義なき新築乱立」 【パソコン閲覧用】 http://scene-ex.jp/L2485/b0/1t1991 【スマホ閲覧用】 http://scene-ex.jp/L2485/b0/2t1991 ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/3t1991 過去の記事はこちらよりご覧いただけます。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/4t1991 「財務三表解説編」のバックナンバーはこちらです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/5t1991 ――――――――――――――――――――――― ■本文 ――――――――――――――――――――――― 前回は 「築古木造土地値物件は元本保証」 と題して 地価が下がらなければ 土地値物件は安全性が高い事を書きました。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/6t1991 そして今回は 「財務三表（ＣＦ、ＰＬ、ＢＳ）は３×３＝９通り」 と題して この続きを書いて行きます。 【校外学習】 ゆめたか大家 「今まで勉強してきたと思いますが 財務三表とは ＣＦ、ＰＬ、ＢＳの事です。」 生徒 「ハイ、それはさすがに覚えています。」 ゆめたか大家 「そして今回は、この話を発展させて 財務三表（ＣＦ、ＰＬ、ＢＳ）は３×３＝９通り というお話をします。」 生徒 「ええっ？９通り？ 何ですかそれは？」 ゆめたか大家 「財務三表（ＣＦ、ＰＬ、ＢＳ）には ・確定申告の財務三表 ・金融機関の財務三表 ・実勢価格の財務三表 があるので ３×３＝９通りになるのです。」 生徒 「そんな事、授業では教わりませんでした！」 ゆめたか大家 「それはそうだと思います。 簿記や会計の勉強は 確定申告の財務三表を 作成するための内容だからです。」 生徒 「そうだったのですか。」 ゆめたか大家 「だから 確定申告の財務三表の勉強は 全ての基礎であり、重要なのですが 金融機関の財務三表 実勢価格の財務三表 との違いを知っておかないと 「そんなはずじゃなかった！」 という事になりかねないのです。」 生徒 「どのような事なのでしょうか？ 教えて下さい！」 ゆめたか大家 「ではまず ・確定申告の財務三表 ・金融機関の財務三表 の違いについて 例を挙げて説明しましょう。」 「１０００万円のお金を借りて １０００万円の不動産を買うと 確定申告のＢＳでは、以下のようになります。」 ・資産＝不動産１０００万 ・負債＝借金１０００万 純資産＝資産－負債＝ゼロ 生徒 「ハイ、これはわかります。」 ゆめたか大家 「しかし金融機関のＢＳにおいては 不動産は３０％くらい評価を下げられてしまうので 以下のようになってしまうのです。 ・資産＝不動産１０００万×７０％＝７００万 ・負債＝借金１０００万 純資産＝資産－負債＝マイナス３００万 生徒 「ああ！ 純資産がマイナスであると 評価されてしまうのですか？」 ゆめたか大家 「そうです。 そして純資産がマイナスの状態を 「債務超過」と言うのですが こうなると金融機関は もうお金を貸してくれないのです。」 生徒 「するともうそれ以上 不動産を買えなくなってしまうのですね。」 ゆめたか大家 「でもその後、賃貸経営を頑張って 毎年のＰＬがプラスになれば 毎年の税引き後ＰＬが ＢＳの純資産に加わりますので その積み重ねで純資産がプラスになれば またお金を貸してくれるようになるのです。」 生徒 「なるほど、そういうものなのですね。」 ゆめたか大家 「このように 確定申告では純資産がプラスであっても 金融機関では純資産がマイナスと見なされるのが 確定申告の財務三表と 金融機関の財務三表の違いですが その他にもたくさんあります。」 「また金融機関によっても違いがあって 例えば都市銀行では 古い物件には入居者が入らないと見なすので 実際には家賃が入ってきて 確定申告ではＣＦ、ＰＬがプラスであっても 都市銀行ではそうは見てくれないのです。」 生徒 「そんな事もあるのですか！」 ゆめたか大家 「だから ・確定申告の財務三表 ・金融機関の財務三表 は、区別しておかないといけないのです。」 生徒 「なるほど、区別する大切さがわかりました。」 ゆめたか大家 「次に ・確定申告の財務三表 ・実勢価格の財務三表 の違いについてお話しします。」 生徒 「お願いします。」 ゆめたか大家 「確定申告においては 買った価格を資産価値として記載しますので 買った時点で高値掴みをしていなければ 確定申告の不動産の資産価値＝実勢価格 です。」 生徒 「ハイ、わかります。」 ゆめたか大家 「しかし 確定申告の不動産の資産価値と実勢価格は 年月とともに変わって行くのです。」 生徒 「そうなのですか？」 ゆめたか大家 「まず新築は、買ったとたんに中古になり 価値が２０～２５％下がると言われています。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/7t1991 生徒 「うわ～、でもわかるような気がします。」 ゆめたか大家 「だから中古を買うのが私のおすすめなのですが 建物が最終的に使えなくなって解体する時に 解体費用に莫大なお金がかかると 実勢価格がマイナスになる事もあるのです。」 「マイナス７９５万円で市有地落札 埼玉・深谷」 http://scene-ex.jp/L2485/b0/8t1991 生徒 「そんな事が・・・。」 ゆめたか大家 「自分の所有する不動産が 確定申告および金融機関の資産評価でプラスでも 実勢価格ではマイナスだったら それは資産とは言えませんよね。」 生徒 「それはそうですね。」 ゆめたか大家 「以上、説明してきたような事がありますので 財務三表（ＣＦ、ＰＬ、ＢＳ）の３×３＝９通り を把握しておくのは、非常に大切なのです。」 生徒 「なるほど、大切さがわかりました。」 ゆめたか大家 「あと、付け加えますと ・確定申告の財務三表 ・金融機関の財務三表 ・実勢価格の財務三表 のうち、最も大切なのは 実勢価格の財務三表です。」 「実勢価格の財務三表を良くするために 金融機関の財務三表を良くする必要があり そのために 確定申告の財務三表を良くする必要がある。 くらいに、考えるのが良いです。」 「確定申告や金融機関の財務三表がよくても 実勢価格の財務三表が悪くて 実際にはマイナスだったらいけませんからね。」 生徒 「なるほど 優先順位まで教えていただき ありがとうございました。」 ゆめたか大家 「あとですね 金融機関にはいろいろな種類があるのですが これから資産を構築しようとするなら まずは日本政策金融公庫とノンバンク の考え方を知る事が重要です。」 「そしてさらに不動産賃貸業を発展させるなら 信用金庫の考え方を知る事が重要です。」 「私のお世話になっている信用金庫が どのように物件を評価して またどのようにして 物件を借りる人の資産背景を評価するかを 以下にまとめましたので 勉強されると良いです。」 「東京の某金融機関の物件評価・資産評価」 （エクセルソフト付き） http://scene-ex.jp/L2485/b0/9t1991 生徒 「わかりました！ありがとうございます！」 ゆめたか大家 「今回は、財務三表には 確定申告、金融機関、実勢価格という ３つの視点があるというお話をしましたが これ以外にも 「投資家の視点」というものがあって これが極めて重要なのですが それについては次回、お話します。」 生徒 「投資家の視点」ですか！ では次回もどうぞよろしくお願いします！」 今回は 「財務三表（ＣＦ、ＰＬ、ＢＳ）は３×３＝９通り」 と題して、説明を書かせていただきました。 今回の内容が参考になりましたら 以下を応援いただければ幸いです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/10t1992