定期借家

みなさんこんにちは

台風大丈夫でした？すごかったですね

東急線が運転見合わせで、運転再開したと思ったらすし詰め状態で死にそうでした(´・ω・`)

さて、

前回お話しました賃貸借契約だと貸した家が返ってこないということになるのですが、契約期限に必ず返ってくる契約はできないのでしょうか

そんなお悩みを持つオーナーさんのために定期借家契約というものが平成１２年３月１日から施行されました(*^▽^*)

この定期借家だと厄介な「正当事由」が不要となります。

定期借家には厳格な要件があり、①期間を定めていること②更新がない旨を合意すること③公正証書による等書面（公正証書でなくてもいいのですよ。念のため）で合意すること④賃貸人が賃借人に対し、あらかじめ書面により更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了することを説明している（定期借家だよというだけじゃダメ！！しっかり内容を説明しないといけませんヽ(`Д´)ノ）ことです。

この①ないし④がきちんとなされないと法定更新がある普通借家契約だと判断されるので注意が必要です。（正当事由はいやだーーー）裁判所もオーナーに結構厳しくてきちんと説明したつもりでも定期借家ではないと判断している下級審判例もあります。

更に定期借家は、借家期間が１年以上である場合（ちなみに定期借家は１年未満の契約もできます。一方、普通借家は１年未満の契約は期間の定めのない契約とみなされます）は、契約の１年前から六か月までの間に、借家人に対して「期間が満了したら建物の賃貸借は終了する旨」を通知しなければなりません。（もっとも、オーナーさんがこの通知を忘れても、通知期間の経過後に通知した場合は、借家人にその通知が届いてから六か月経過すると賃貸借契約終了の効果が生じます）

この定期借家を利用して、２０部屋ある一棟の建物の１部屋だけ明け渡しに２年ほどかかる見込みであるなら残りの部屋を期間２年の定期借家契約をすると賃料がその分もあがるので資産の有効活用ができることになります

ちなみに、平成１２年３月１日定期借家法施行前に契約した居住用普通借家契約（居住系ですよ）を合意解約し、同一賃借人と同一建物についての定期借家契約を締結することは当分できません

オーナーさんにとってみれば、早くできるよう法改正して欲しいものですね

（ちなみに事業用賃貸借は上記のようなことはできます）

借家契約

皆さんまたまたこんにちは！！

ちょっと時間があるので、またまたブログを書きます。

今回は借家契約についてです。

当たり前ですが、借家契約は、建物を賃貸借するとき結ぶ契約です(*^▽^*)

わが国の法律では、建物の賃貸借契約においては、借主さんを強く保護する法制度となっています。

このような建物所有の賃貸借については、「借地借家法」という法律が適用されることになります。

この借地借家法の基本制度は、①正当事由制度と②法定更新制度で成り立っているといわれます

たとえば。。。

２年契約で家を貸したとしましょう。２年の期間満了したらオーナーさんは借主さんに出て行ってもらえるのでしょうか

実は、出て行ってもらうには「正当事由」が必要です

この「正当事由」はなかなか認めてもらえない厄介なやつで、オーナーさんは困ってしまいますヽ(`Д´)ノ

借地借家法は、絶対的な借主さん保護の法律なのです！！

ここで立退料払えばいいじゃん！って話ですが、立退料は「正当事由」の一つのファクターでしかないので立退料に加えて他の正当事由のファクターが必要ですまた、その立退料もかなり高額となっています

更に、この正当事由が認められないと期間満了とともに従前の借家契約と同一条件で契約は継続してしまいます。これを「法定更新制度」といいます。

従って、一度他人に家を貸したら永遠に自分の家として使えないということも大げさな話ではありません。借主さんが賃貸借契約の終了に合意してくれないといけません（･ε･)

特に、地震等自然災害が多い日本では、老朽化している建物のオーナーさんにとって建物が倒壊すると所有者責任による損害賠償の問題があるので頭の痛い話です

また、２０部屋ある一棟の建物を建て替えて資産の有効活用しようとしても、当該建物の１部屋だけ立退きができない場合、建て替えができなくなり、その１部屋からしか賃料があがらないため、経済的損失が甚大となります(・・；)

このような不都合があるので、平成１２年３月から施行された「定期借家制度」というものがあり、この制度はオーナーさんの悩みを解消することになります。

この制度は、次回お話します。。。

台風到来！！

皆さんこんにちは

台風２６号が接近していますね。

今日から明日にかけて上陸するのですね。

明日の交通機関が心配ですね

今日夜、不動産業者さんに講師を頼まれていましたが、延期となりました

数回に分けて不動産登記や相続、遺言、後見、信託などについて講義をする予定です(^∇^)

また、それらについては追って報告します。

とにかく、今日は早く帰りましょう！！

原状回復

皆さんこんにちは

三連休はいかがお過ごしですか？？

今回は、「原状回復」について考えてみましょう(*^▽^*)

皆さんも一度くらいは、賃貸物件に住んだことがあるかと思います。

その時、賃貸借契約書に「契約が終了したときは、賃借人は賃貸人に対し、貸室を原状に復して明け渡す。」と書かれた条項をご覧になったことがあるのではないでしょうか

ところで、この「原状回復義務」って

一般的な辞書には、「現在の状態を元の状態に回復すること」と書かれていると思います。

ちなみに、建物の損耗は①自然的な劣化である「経年変化」②通常の使い方をしていても発生する「通常損耗」③タバコの焼き焦げなど通常の使用による結果とはいかないものとして「特別損耗」の３つに区分されます。

それでは、辞書通り、この原状回復条項により「契約締結当時の状況に回復する」ということで、上記①ないし③すべての損耗を原状に復さなければならないのでしょうか

そうすると敷金が戻ってきませんね

心配しないでください(o^-')b

東京地裁の平成６年７月１日の判決はこう言っています。

「原状回復という文言は、社会通念上、時間の経過及び建物の通常の使用によって生ずる建物の自然損耗についてまで、それがなかった状態に回復すべきことを要求しているものではなく賃借人の故意・過失による建物の毀損や通常でない使用方法による劣化等についてのみその回復を義務づけたものと解するのが相当である。」

要するに上記③の「特別損耗」にのみ原状回復義務があるものとしています

よく、通常損耗程度のクロスの張り替え、畳表の差し替え、徹底したハウスクリーニングの費用等を賃借人の負担にされ敷金が全然戻ってこないということで裁判等トラブルになっています。

ケースバイケースで個別の事件によっても判断が分かれるのですが、敷金精算トラブルでの原状回復については、上記のとおりです

詳しくは、、原状回復について国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を出している（ネットでも閲覧できます）のでご参考ください(・ω・)/

自力救済

皆さんこんにちは

久しぶりの更新です(^▽^;)

今回のテーマは自力救済です！

自力救済・・なんでしょう

自分の権利は自分で守る・・なんか当然の考えのような気がします。

実は法律上、自力救済とは、「自己の権利を法的手続きによって実現するのではなく、自己又は第三者の実力によって実現すること」です(ﾉﾟοﾟ)ﾉ

ということで・・自力救済は、原則違法です

なぜ？？

我が国は、法治国家だからですちゃんと法的手続きをとって権利の実現を図らなきゃ無秩序な世の中になります。

自力救済を認めると怖いお兄さんが出てきて実力行使されかねません。困ります

ここで、自力救済で問題になること・・・

家賃を滞納しており、連絡がとれない賃借人をかかえる大家さんにおいて自力救済の問題が生じることがあります

たとえば。。

賃借人が賃料不払いになっており、連絡が一向にとれない場合、大家さんは困りますよね(｀・ω・´)

もし、大家さんが勝手にその賃借人の部屋に入り、鍵を取り替えて部屋の残置物を処分したとしたら、当該行為は自力救済にあたり、不法行為による損害賠償、、器物損壊罪、住居侵入罪の成立の可能性があります

このような場合は、しっかり法的手続きをとりましょう

簡易裁判所の公示手続により賃貸借契約を解除して、公示送達により判決を得て、それに基づき、建物明渡しの強制執行、残置物の動産競売等を行わなければなりません

ちなみに、建物賃貸借契約において自力救済を認める「自力救済条項」があっても、その条項は、消費者契約法により無効となり、大家さんの違法性は阻却されません。。

賃借人の権利保護が強いので大家さんも大変ですね・・・

時効について５

皆さん、こんにちは

さて、今回は、さらっと・・

今回は、消滅時効の中でも「短期消滅時効」のお話です

短期消滅時効って・・・

読んで字のごとく・・短い期間で消滅時効にかかってしまう債権です。

たとえば・・・

医師の診療に関する債権：３年

賃金債権、電気料金債権、売掛金債権：２年

旅館の宿泊料、飲食店の飲食料：１年

ですヽ(*'0'*)ﾂ

よく、「飲み屋の付け」を店主が客に請求して、客が「１年経過したから時効だよ！」って笑い話（）がありますが、あれは、笑えない本当のお話です

法律上はそうですが、ちゃんと払いましょうね

あと、みなさん・・賃金債権は気をつけましょう

２年で時効完成してしまいますΣ(･ω･ﾉ)ﾉ！

未払賃金問題、サービス残業問題が社会問題になっています。

通常の債権より早く消滅時効にかかるので、早めに専門家に相談等して対応してくださいね

なお、退職金の請求権は、５年です。

それでは、また次回お楽しみに・・

時効について４

皆さん、こんにちは

今回も時効の援用のお話です(^∇^)

皆様、ご存知だと思いますが、武富士が平成２２年に会社更生の申請を行い、倒産しました。

利息制限法超過による違法な利息で消費者に貸付けを行ったあげく、司法書士や弁護士による利息制限法に基づく引き直し計算をされた結果、消費者の過払金が大量に発生することとなり、それに基づく不当利得返還請求をされたので体力がなくなり倒産をしました。

その後、武富士は、大量の過払金を弁済せずに貸付債権を株式会社日本保証（旧ロプロ、株式会社日栄。以下、日本保証といいます。）に承継しました。

なんと、日本保証は、武富士から承継した債権及び旧ロプロ、日栄の債権の返還を求める貸金返還請求訴訟を大量に行っているのです。

前提知識として・・

このような消費者金融からの債権は商事債権であり、消滅時効は、５年ということを覚えておいてくださいね

ここで問題となっているのが、日本保証がこれらの旧武富士の５年の消滅時効にかかった貸金債権をバンバン債務者に請求しています。

しかも、債務者が「司法書士等専門家に相談する。」と言っても、相談する前に一部弁済を求めたりして債務の承認をさせ、時効の援用を阻止しようとしています。また、債務者の中には、家族や職場に連絡すると脅されて債権の一部の少額の金銭をとりあえず払わせて援用権を喪失させて消滅時効の援用を認めないという手口にでています。

前回紹介しましたが、「一度債務の承認をした以上、以降、その消滅時効の援用は信義則に照らし許されない」として消滅時効の援用権の喪失を判示しています。

従って、この最高裁の判例から上記の債務者が消滅時効の援用ができなくなり５年以上前の借金を返さなければならなくなるのです。

しかし、ここであきらめるのはまだ早い・・

さすが、司法は弱者救済っていうか良識のある裁判官のおかげで、下級審ですが、このような日本保証の取立てによる債務の承認について「総合考慮すると、信義則に照らして、債務者がもはや本件消滅時効の援用としない趣旨であるとの保護をすべき信頼が日本保証に生じたとは到底解することができず、債務者に本件消滅時効の援用を認めてこれを保護するのが相当であるというべきである。」として当該一部弁済をしても時効の援用権は喪失しておらず、時効の援用による債権の消滅を認めました。

消滅時効が完成し、債務者は返還しなくていいのです

皆様は、日本保証からこのような請求があったら専門家に相談してくださいね

時効について３

皆様、こんにちは

前回は、時効を主張するには、時効の援用をしなければならないというお話でした。

それでは、援用する人（援用権者）は

援用権者は、当事者は・・もちろんです(^∇^)

あとは、時効により直接利益を受ける人でなければなりません

直接利益を受ける

たとえば、保証人、連帯保証人、連帯債務者、債務者のために担保提供している物上保証人などです。

ちなみに・・・

不動産の抵当権を有している２番抵当権者は、当該不動産の１番抵当権者の被担保債権の消滅時効は援用できません

１番抵当権の被担保債権が消滅するとその附従性により１番抵当権は抹消され、２番抵当権は順位が１番に繰り上がるという利益がありそうですが、この利益は、1番抵当権が消滅することによる反射的な利益であって直接的な利益ではないので、判例上援用権者とされていません。

Ａさんにお金を借りているＢさんは、当事者ですので当然援用権者です。返済期限から１０年経過後にＡさんに時効を援用すれば、この債権は消滅してＢさんはお金を返す義務はなくなります。

ここで、考えてみましょう

返済期限から１０年、いわゆる消滅時効が完成した後、援用する前にＢさんがＡさんに返済の意思表示をしたり、Ａさんにその貸金の一部を返済したりしてしまった場合に、Ｂさんは当該債権の時効消滅に気づいて、Ａさんに時効の援用はできるのでしょうか

こたえは・・・できません(ﾉﾟοﾟ)ﾉこれを援用権の喪失といいますΣ(ﾟдﾟ;)

Ｂさんは、時効完成後、債務の承認をしているので時効完成の事実を知らなかったとしても、以降、その完成した消滅時効の援用はできないという超有名な判例があります

この判例は、援用権を喪失した後のこのような援用は信義則に照らして許されないとしています。

まぁ、一度したことを「や～めた」と撤回するのはずるいんじゃない？ってことですね

法には、禁反言の法則という大原則があるので、一度自分のしたことは相手がいる以上責任を持ちなさい大人なんだからってことです(・・。)ゞ

Ｂさんが時効を再度援用したければ、その後更に１０年待たなければならないのです(x_x；)

自分のしたことは、責任を持たなければなりませんね・・反省

時効について２

最近めっきり秋めいてきましたね

秋になるとワインが飲みたくなりますおいおい私の好きなワインのお話もする予定です。

今回は、前回に引き続き時効のお話で、時効は「進行」し、「中断」し、「停止」するっていう話です(・・；)

進行って・・・

時効は、権利を行使できるときからなにもしないと時効の完成まで時間が流れていきます。

これを時効が進行するといいます。一般の民事債権だと１０年後に向かって進行していきます

それでは、時効によって不利益を被る人（権利を奪われる人）はどうすればいいの？

当然貸金債権だとお金を返してもらえばいいに決まってます(^▽^;)

民法には、時効の「中断」と「停止」ということが規程されています。

中断って・・・

時効は、前回もお話しましたが、「権利の上に眠る者は保護しない」という債権者にとって冷たい側面があります。従って、債権者が権利を行使すれば、債務者に義務を認めさせれば、その債権が保護されるということになります

そこで民法には、債権者が請求したり、債権を差し押さえたり、債務者が債務を承認すると進行していた時効が中断すると規程されています。貸金債権であれば、貸主Ａさんが借主Ｂさんに貸金返還請求訴訟を裁判所に提起するのです。これは、請求となり時効は中断します

また、ＢさんがＡさんに「借りてたからお金返すよ」と言ったり、とりあえず貸金の一部の１円でも返したりすると債務の承認にあたり時効は中断します中断すると進行期間が振出に戻ります。

停止って・・・

進行していたものを中断すると振出に戻り、また０（ゼロ）から進行することになりますが、停止は、時効の進行を一時止めて時効完成を一定期間猶予するだけの効果しかありません(ﾉﾟοﾟ)ﾉ

たとえば・・裁判外でＡさんがＢさんに内容証明郵便で請求したとしましょう。これは「催告」にあたり、時効の停止の効果を生じさせます。この催告は、６か月以内に裁判上で請求するか調停の申し立て等をしないと猶予されていた時効は再び進行してしまうのです∑(ﾟДﾟ)

お金を貸して８年間経過して催告（裁判外での請求）しても６か月以内に裁判上請求などしなければ再び時効は進行し、その後２年経過で時効が完成してしまいます

法律用語ってわかりづらいですよね・・・

時効について１

皆様、少し話題を変えて・・

時効ってことば・・よく耳にしますよね？

「このはなし、時効だから言っちゃうけど・・」とか皆様も一度ならず口にしたことがあるのではないですか

それでは、時効とは・・

よく刑事ドラマやニュースで時効って言葉を耳にします。

この時効は、公訴時効といわれるもので、期間を経過すれば、犯人を処罰できなくなるという刑事訴訟法上の時効です。遺族の感情やＤＮＡ鑑定等技術の発達により殺人罪の公訴時効が廃止されたとか耳にされた方も多いのではないでしょうか。

ここでは、債権の時効についてお話したいと思います(・∀・)

債権とは・・・

簡単に言えば、人が人に対して一定の行為を請求することを内容とする権利です。

たとえば・・ＡさんがＢさんにある期限までにお金を貸付けたとします。その期限が到来するとＡさんはＢさんに「貸したお金を返してくれ」という請求権が発生します。これが請求権が債権です。その裏返しとしてＢさんはＡさんに「借りた金は返さなければならない」という債務が発生します。

さて・・この債権は、ＡさんＢさんがずっとほったらかしにしておいても永遠に消えないのでしょうか？

つまり、債権には時効という概念がないのでしょうか

時効という概念は・・・あります

この民事上の債権は、権利が行使できる時から１０年経過すると時効により消滅します(ﾉﾟοﾟ)ﾉ

「法は、権利の上に眠る者を保護しない」「立証の困難の救済」という趣旨のもと、Ａさんは、Ｂさんにお金を返してくれという債権は消滅します。つまり、Ｂさんは借りた金を返さなくてよくなるのです。

これが、債権の消滅時効というものですΣ(･ω･ﾉ)ﾉ！

しかし、ここで注意

先ほどの公訴時効と違うところは、返還期限から１０年経過すれば、いわゆる消滅時効が完成したあとにＢさんはＡさんに対して「時効完成したから消滅時効を主張します」と裁判上で訴えるか内容証明等で裁判外で主張しなければならないのです(＝◇＝;)この主張を時効の援用といいます。援用して初めてＡさんのＢさんに対する債権が消滅するのです

時効を援用しなければならないということに注意してくださいね