定期借地権について

皆さんこんにちは！！

今回は、定期借地権についてです

定期借地権は、「一般の定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」の３類型がありますが、ここでは、「一般定期借地権」についてご紹介します

建物を所有目的とする普通借地権では、期間が満了しても更新拒絶の正当事由が認められない限り、半永久的に自分の土地が戻ってこないということで地主さんも他人に貸すことを躊躇するようになっていました。一方、借地人さんにとっては、そのような普通借地権の性質上、地主さんも多額の権利金や更新料をとることとなったので経済的な負担となっていました。

そのような地主さんと借地人さんとの思いを調和するかたちで平成４年８月施行の借地借家法で定期借地権が制定されました。

要件は。。。

当事者が借地権の存続期間について５０年以上の一定期間（確定期限でなければなりません）を定めて借地契約をする場合において①契約の更新がないこと（これは魅力的）②建物の築造（建物滅失後の再築）による存続期間の延長がないこと③期間満了時に借地人が地主に建物買取請求をしないこととする特約をすることです。

これらの契約を公正証書等書面（公正証書でなくてもいいのですが長期間にわたるので公正証書にした方がよいと考えます）でします。

この法律ができたことにより最低５０年は土地が返ってきませんが、半永久的に自分の土地が返ってこないという悩みがなくなりましたしかも正当事由は不要です。

また、借りる側にとっても生活基盤として半永続的に土地が利用でき、所有権や普通借地権とは異なり相当低廉な価格で取得できるメリットがあります

権利金保証金一時金

定期借地権の設定においては、権利金方式、保証金方式、一時金方式があり、それぞれの特徴は、下記の通りですが、実務上は、保証金方式が圧倒的に多いようです。

権利金は定期借地権の設定の対価としての性格を有し、期間満了後は原則地主の返還義務は生じません。そのため課税対象となるのです（権利金の額が土地の時価の２分の１を超える場合は、権利金収入が譲渡所得税となり、権利金の額が土地の時価の２分の１以下の場合は不動産所得税となります）

保証金（更地価格の２～３割程度）は、一種の金銭消費貸借の性質を有し、無利息で地主が運用して後日返還されることとなります。そのため、その保証金を自宅の改築資金に充てる等自家消費する以外は課税されないというメリットがあります。地主は、その保証金をもって宅地の造成費用を捻出したりすることもあるのですが、何件も同時期に定期借地契約を締結すると将来の同時期に保証金を返還しなければならないため契約満了時には、多額の資金を準備しなければなりません。そのため、借地人は保証金返還請求権の保全が重要となります。実務上、借地人は地主の土地に対して保証金返還請求権を被保全債権とする抵当権を設定することが多いです。

権利金でも保証金でもなく地代を全額前払いで一時金として収受した場合、税務上一時金の収受があったときに課税されず、毎年一定の額が収益として計上され損益が平準化されます。ただ、このように地代の全額を前受として収受した場合、期間満了前に土砂崩れ等の自然災害により土地が喪失して、目的物の消滅によって定期借地契約が終了すると地主さんの不当利得の問題が生じます。

相続税上の評価は

普通借地権は、更地価額に借地権割合を乗じた金額です。底地権は、更地価額から借地権価額を控除した残額です。

定期借地権は、更地価額×定期借地権割合×定期借地権の逓減率で評価されます。定期借地権は更新がないため、期間満了は確定しています。つまり、その価値は時の経過とともに逓減していきます。底地権は、原則更地価額から定期借地権価額を控除した残額です。

保証金方式によると負債が計上され相続税対策になると期待されていたようですが、地主の相続が開始すると相続税の計算上債務として計上できる額は、保証金の全額ではなく保証金の一部現在価値だけになるので相続税対策にはほとんど効果がないようです

縷々述べてきましたが、定期借地権は、確実に自分の土地が更地として戻ってきて、安定した地代収入を得ることができ、保証金の運用など土地活用として優れた面もあります。地主さんとしては利用価値があるのではないでしょうか

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借地権と底地の交換

皆さんこんにちは！！

今回は、借地権と底地の交換について。。

所有している土地を借地として借地人に供しており土地の底地のみを所有していても使い勝手が悪いと感じていらっしゃる地主さんも多いかと思います。借地権がある土地については、底地人である地主さんは自由にその土地を使用できないからです

一方、借地人さんも建替えなどをする場合、地主さんの承諾が必要であるなど制限を受けることが多くあります。

地主さんも借地人さんも制限のない所有権として土地を持てたら、不動産を有効活用することができるということになります

この場合、借地権と底地を交換すれば、双方の希望が叶えることができます

手続きとしては。。。

①地主さんが所有している土地の登記簿や測量図、借地契約書などを確認して、地主さんと借地人さんで当該土地を分ける分筆ラインを決め、交換契約書を作成して署名押印します。

②土地の測量をした後、分筆登記をして土地を２筆に分筆します。

③２筆となった土地（双方地主さん名義）のうち１筆を「交換」を原因とした所有権移転登記をしてその１筆を借地人さん名義にします。

これで、お互いに完全所有権の土地を得ることができました

ここで税務上の問題がでてきます。。。

このような借地権と底地の交換は、借地権と底地のそれぞれの権利を譲渡したこととされます。譲渡をすると譲渡益がでた者に対して譲渡所得税が課税されます。交換により得をした人に対して所得税が課税されるのです。

しかし、交換には特例があって次の①ないし⑤の要件を満たした場合には、計算上、その譲渡はなかったものとみなされ課税はされなくなります。

要件は。。。

①同一種類の固定資産の交換であること（「土地」と「借地権」は、同一種類の固定資産です。）

②取得資産及び譲渡資産の所有期間がそれぞれ１年以上であること

③取得資産が相手方において交換のために取得した資産でないこと

④取得資産を譲渡資産の譲渡直前の用途と同一用途に供すること

⑤譲渡資産と取得資産との価額の差額が、これらの資産のうちいずれか高い方の２０％以内であること

上記の要件を満たし、確定申告において当該譲渡所得税の申告をすれば課税されません

ただ、借地人さんには、不動産取得税と登録免許税はかかります

また、地主さんが借地人さんから借地権を買い戻す際に代金を現金で支払わず、地主さんが所有しているその借地権価額と等価相当額の別の更地を渡すという方法もあります

これについても交換の特例の適用要件を満たせば譲渡所得税はかかりません。

このような底借の交換は実務では結構あります。

土地活用として利用してみてはいかがでしょうか

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借地権の範囲の明確化と接道義務

皆さんこんにちは！！

台風も去ってようやく秋らしくなりました

今回は、借地権の範囲の明確化と接道義務について注意しなければいけないことをご紹介します(・ω・)/

道路。。。

何気なく通行していますが、欠かせない非常に重要なものです。

生活していく上でも重要ですが、火事になったときや病気や事故にあったとき、消防車や救急車など緊急車両が現場まで来られないと大変なことになってしまいます

このような道路の公共性に鑑み、道路は建築基準法にさまざま規定されています。

特にご紹介したいのが、敷地と道路の関係について建築準法43条1項により「建築物の敷地は、道路に２ｍ以上接しなければならない」とされている規定です。

家を建てるときは、必ず２ｍ以上の接道義務が課せられているのです

その土地が自用地であれば、あまり問題とはならないでしょう。

家を建てる土地が借地だったらどのような点に気を付けなければならないでしょうか

借地権の対象の土地が１筆であれば、その土地が接道義務を果たしているのが通常ですから問題ないでしょう。

結構あるのですが、大きい１筆の土地をいくつかに分割して複数人に賃貸しているような場合が問題ですヽ(*'0'*)ﾂ

結構、借地人の境界があいまいになっているケースが多く、図面がなくて借地部分土地１２０㎡と契約書に書いてあるだけのことが多いです。

借地契約の中には、道路に接する部分の地代を定めずに地主の同意をもらって敷地として建築確認申請をしている場合があります。これ自体別に問題はないのですが、将来、代替わりして地主さんとの仲がこじれてしまったときは、建替えしようとも敷地の提供を認めてくれないと建替えや増築ができなくなります建築確認のいらない簡単なリフォーム程度しかできないことになります。

このようなことにならないように、借地の範囲を明確にし、接道部分も借地の範囲に含めて地代を払うようにしてください。

借地権の範囲が不明確なゆえの相談は結構多いです

地主さんと仲が良いうちは問題ないでしょうが、後々仲がこじれると大変なことになるので、関係が良好なうちに権利関係はクリアにしましょう

なお、接道部分に借地権がなくても、通行については地主は借地人に禁止することはできません。通行権とは別の問題です

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信託受益権と相続時精算課税制度

皆さんこんにちは！！

今日は久しぶりに信託です(o^-')b

信託とは

信託とは、「信頼できる人に自分の財産を、預ける目的に従って管理運用してもらう」ことです。

財産を預ける人を「委託者」、信頼できる人を「受託者」、その利益を給付される人を「受益者」といいます。また、預ける財産のことを「信託財産」、受益者が享受する権利のことを「受益権」といいます

たとえば。。。

信託財産を収益マンションとします。このマンションの「所有権」は、たとえば、「賃料収入を得る権利」と「マンション自体（売却したときに得るなど）の権利」といったように権利を分離することはできません。一方、「信託受益権」は債権なので上記２つの権利を分離して処分することは可能となります

信託は、このように物権の債権化機能を有します。

ここで、この分離処分できる性質を利用して相続税対策を考えてみます(｡・ε・｡)

親（委託者）が所有する収益マンションを信託財産として親自身と子の生活安定を目的として信頼できる親族を受託者とし、受益権を分離して親自身を収益受益権者に、子を元本受益権者として信託を設定します。信託期間は、１０年とします。

この場合の課税関係は、信託設定時に子に贈与税、相続開始時に親の相続財産として相続人に相続税、収益配当に所得税が課税されます。信託終了時には、課税はありません。

このように収益受益権と元本受益権が異なる場合の信託受益権の評価は、次のようになります。

元本受益権＝信託財産（所有権）の評価額－収益受益権の評価額

収益受益権＝将来得られる利益の現在価値

この収益受益権はその時点から信託終了まで信託をしたとして得られる利益ということです。信託設定時の収益受益権は１０年間で受け取れる利益の合計ですが、信託設定から５年後の時点だと後５年間しか受け取る利益はないので評価は少なくなります。

つまり、時の経過に伴い価値は減少していくのです

一方、元本受益権は、上記算定式とおり所有権の評価から収益受益権を控除した額ですので、時の経過に伴い価値は、増加していきます

このような性質を利用します

親が子に信託設定時に相続時精算課税制度を利用して元本受益権を贈与します。

その後、８年後に親の相続が開始した場合、収益受益権は時の経過に伴い減少しているので少なくなっており、相続税課税も収益受益権は、当初より少額になっています

一方、８年後、元本受益権は時の経過に伴い増加していますが、相続時精算課税制度の利用により、相続財産に組み入れる財産額は、信託設定時の低額だった贈与時価額ですので、相続時精算課税制度のメリットを享受でき、節税になるということです

これにより、子は少なくなった収益受益権と時の経過により高くなったけれども少額のままで固定された評価額としての元本受益権を相続できるということです

実際、信託行為は、税制上あまりメリットがないと言われます

しかし、上記のような工夫をすると、一応相続税対策になるのではないでしょうか

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ホームページ開設のお知らせ

新たにホームページを開設しました。

既存のものも残してはおきますが、今回は集客力アップのために開設しました。

今後ともよろしくお願いします。

ＵＲＬは下記のとおりです。

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親子間の土地の貸借～特別受益、贈与税の観点

皆さんこんにちは！！

今回は、親子間の土地の貸し借りについて、実務での経験上面白い事案をご紹介します

親の土地の上に子が建物を建てるケースはよくあります。

このとき、地代を払うか払わないかで法律上及び税務上異なってきますので整理します(・ω・)/

１．地代を払わない場合～使用貸借契約～

親の土地を無償で子が借りているときは、法律上「使用貸借契約」になります。

無償といえども固定資産税相当額程度を子が親に渡している場合も同様の法律構成です。

このようなケースはよくありますね

法律上よく問題になるのが親の相続が開始したとき、親の土地の無償使用による利益について特別受益性があるかどうかの問題です。

確かに、第三者から借りている土地であれば、権利金や地代を払うのが通常でありますが、親の土地であるという理由でそのような負担を免れているという経済的利益に対して他の相続人は特別受益を主張することができそうであります。現に、使用借権には第三者への対抗力はありませんが、他人所有の建物が建っている土地は事実上売却が困難なため、その客観的評価額は更地価格の１～３割程度に減額されると考えられています。

この特別受益性については、見解が分かれていますが、実務上は１～３割の使用借権減価をした上で、あとは、持戻しの免除の意思表示にかからしめるということになっています。

要するに親が子の使用借権については、特別受益性を帯びるが、持戻し免除の意思表示をすることにより親の土地は更地評価するというように考えるのです。従って、持戻しの免除があれば、相続分が減ることはありません。（ただ、このように考えた場合、遺留分の問題がでてきそうですね。。。）なお、遺産の価値とはかかわらない地代相当額は特別受益とはなりません。念のため。。

次に税務

使用貸借は建物所有であっても普通借地権のような法定更新もなく譲渡性もありません。

要するに客観的経済性がないので、使用貸借では土地の上地権は借主に移転せず、その後相続が開始してもその土地は更地として評価されることになります。このような理由から使用貸借による土地の使用権の価額は０として扱われ、権利金を支払う慣行のある地域において使用貸借が行われても権利金相当額の経済的利益の移転があったものとして贈与税は課税されることはないのです。この場合、届出等も何ら必要ありません。

２．地代を払う場合～賃貸借契約～

賃貸借契約の場合、権利金を支払うか支払わないかで異なってきます。

（１）権利金の授受がある場合

子が親の土地上に建物を建築する際、世間相場の権利金を支払っている場合は、贈与と同視できないので特別受益に該当しません。また、贈与税に関しても税務上の問題はありません(o^-')b

（２）権利金の授受がない場合

親子間なのでこちらのケースが圧倒的に多いのですが、権利金を払わずに殊勝にも親に地代を払っている場合、普通借地権は長期の存続期間と譲渡性が保障されており客観的経済性を有しています。

借地権の設定により親の財産は、子に上地権が移転すると考えられ、財産（土地）の６割～７割程度減価され、子は対価を払わずに借地権相当額の利益を得ているので親から子への贈与と同視することができます。すなわち、借地権相当額の特別受益を得ているということになります。

また、税務上借地権価額相当の経済的利益を受けたものとして贈与税が課税されます。

なお、権利金を払わずとも、通常の地代よりも高額な地代（これを「相当の地代」といいます）の授受がなされている場合は、借地権価額は０とされるので贈与税は課税されません。すなわち、借地権は地代が高くなるにつれてその土地が更地化することとなり借地権の価値は下がるということです。借地権設定にもかかわらず上地権は借地人に移転せず、土地の経済的価値は減じないと考えられているのです。ちなみに相当な地代は、ざっくりですが、更地価格の相続税評価額の年６％程度だとされています。結構な高額の地代となります。

税務についてざっくりまとめると

権利金の授受がなく、土地所有者である親に地代を払う賃貸借契約をした場合は、借地権相当額の贈与税がかかり、地代を払わない使用貸借契約だと贈与税は課税されません。

ただ、親の相続が開始すると前者につき、親の相続財産は更地価額より減額された底地権評価となり、後者は、更地価額の評価となるということです。従って相続税は後者の方がかかるということです。

ただ、一般的には、贈与税の方が高額で、相続税の場合は小規模宅地等の特例等税制の優遇措置があるので、地代を払わない方が税務上いいのではないでしょうか

このように結構複雑なので親子間での権利金や地代の授受をするしないにより予期せぬ課税などが生じるので専門家に相談しましょう

借地権の使用貸借について

皆さんこんにちは！！

前回は、子が底地権価格相当で底地を取得し、親の借地権の贈与の問題をクリアにする「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を提出しましょう！ってお話しましたが、今回は、それに類似する問題をはらんだ事案をご紹介します

私が、携わった案件では今回お話する案件の方が圧倒的に多かったです(・ω・)/

親名義の借地権付き建物を子が出資して建替えるという事案です

まず、借地借家法の観点で。。。

借地上の建物の建替えは、「借地条件の限定、増改築の制限特約」がなければ、借地人は原則自由に増改築ができます。しかし、地主にとってみれば増改築により、借地契約の期間満了時の更新拒絶の機会が少なくなったり、建物買取請求の価額が高くなるので一般的に借地契約書には、増改築制限特約が付されています。このような制限は、借主に不利で借地借家法上無効ではないかという疑問がありますが、最高裁判決によりこのような制限も有効であると確認されています

このような制限特約が付されている場合は、地主の承諾を得る必要があります（制限特約がなくともトラブルにならないように承諾（確認）はとりましょう。借地借家法は双方の信頼関係が基礎となって成り立っている法律といえるので。。。）

もし、地主が承諾をしなければ、裁判所に提訴して「地主の承諾に代わる許可」をもらうことになります(｡・ε・｡)

また、増改築をする場合、地主に対し承諾料を払うケースがほとんどで、承諾料は建替えについては、更地価格の３％ないし５％程度が多いようです。

以上のことから、本件においては、通常承諾料を払って地主さんの承諾をもらいます。また、建物が子名義となるのでそのことも地主さんに伝えておくべきです。

法律上はこれでいいでしょう

じゃあ、税務上は

この場合、子が建物の所有者となることで表面上親の借地権は消滅し、子に借地権が移転して地主の底地に子が借地権の付いた建物を有しているということになり、借地権を親が放棄し、若しくは親から子へ贈与したとみなされて子に借地権相当額の贈与税が課税されることになります

この場合、親は依然として借地権者だということを主張しなければなりません。子は借地権を取得したのではなく、親から借地権を使用貸借してもらっているという主張です。

こんな時は、税務署に「借地権の使用貸借に関する確認書」を提出するのです

これは、建物の建替えだけではなく、建物を親から子に贈与をした場合も同様です。ただこの場合は、地主への承諾料の問題はかんがえなくてもよいです。ただ、贈与する前に建物の所有権が子に移転することの承諾はとってくださいね

借地、贈与税からの～特別受益問題

皆さんこんにちは！！

今回は、借地に関して相続も絡めた問題を提起したいと思います(・ω・)/

借地上の建物や底地等を親族間で贈与や売買をしたりして法律関係や税務の問題でお困りの相談は結構多いです。

借地は、権利関係が複雑でトラブルになることが多いようですね

それでは。。

親が借地権を有している土地（底地）を子が地主から購入するということはあります。

購入後の権利関係は、本来、底地権者（地主）が子で借地権者が親となるはずです。

ただ、そのような場合、親子間での地代の授受は行われないことが多いかと思われます

そうすると、どうなるのでしょう

そのような場合は、親子間で借地権を消滅させる合意をし、土地の利用関係が親子間での借地契約から使用貸借契約に変ずると考えられて、底地権者である子は、借地権者である親から借地権の贈与を受けたものとみなして子に贈与税の課税が行われますヽ(*'0'*)ﾂ

（借地権は、強い権利なので借地権相当額（更地価格の６割～７割）の贈与税は高額になります。）

要するに、更地価格を底地権価格（更地価格の３割～４割程度）で土地を買えたのは、親から借地権の贈与を受けたのと実質的に同一であると評価されるということです

だとすれば。。。

その後、親に相続が開始すれば、借地権価格相当額は相続分の前渡しとみて特別受益に当たると考えられます。

このような場合、特に親と同居をしていたりした場合、通常親は明示であれ黙示であれ持戻しの免除の意思表示をしたと考えて、子の相続分は減らされませんが、他の相続人の遺留分を侵害している場合は、持戻しの免除に対しても減殺請求をされることがあります

上記は、親の借地権が残っていないと考えた場合です

それでは。。。

贈与税の課税が行われないようにするには、なにか方法があるのでしょうか

要するに、親が借地権の放棄も含めて借地権を子に贈与しておらず、依然として親が借地権を有していると主張すればいいのでしょうが、どうするの

そのためには、税務署に「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を提出します

その場合、贈与税の課税は行われないことになります。

また親の相続が開始しても、子は地主からその土地（底地）を買い受けたけれども借地権が親の遺産として残り、特別受益の問題も起こらないことになるでしょう。

何気なくしたことが贈与等の問題になり、皆さんの不測の損害になることがあります。

このような届出を出すなどして権利関係を明確にしておけば、相続開始後も余計な揉め事や税金で悩まずに済むことになるので、このような場合は、専門家に相談しましょう！！

ＤＥＳからの～相続税対策

皆さんこんにちは(^∇^)

すごい雨ですね

私は、税の専門家ではないのですが、会社法と絡めて面白い相続税対策をご紹介します(o^-')b

まず、ＤＥＳってなんでしょう

ＤＥＳとは、「Debt Equity Swap（デット・エクィティ・スワップ）」の略です。直訳すれば、負債と資本を交換するという意味です。

いわゆる「債務の株式化」といわれています(・ω・)/

法人の貸借対照表（バランスシート）の左側は「資産」で右側は「負債」と「資本（資本金・利益剰余金など）」に分かれています。

ＤＥＳとは、その「負債」を「資本」に振り替えることです

ここで、会社法。。。

会社法１９９条１項３号において「募集株式の払込み」は、金銭又は金銭以外でする。要するに金銭だけではなく、不動産やベンツ、金銭債権など金銭以外での現物出資でもＯＫということですまた、現物出資をする際には、裁判所の選任した検査役の調査が必要となりますが、当該金銭債権の弁済期が到来し、かつ会社の帳簿上の借入金額以下の金額であれば同法２０７条９項５号により検査役の調査も税理士などの価格の相当性の証明書も必要ありません

上記を利用して法人に債権をもつ金融機関が貸出金を現物出資する形で当該法人の株式を取得します。当該法人は、資本金が増加するので会社の財務状況の改善を図り、企業再生をします。その後、金融機関は、株主として配当を得るという形でＤＥＳを使うメリットがでてきます。また、このような振り替えは、会社法２０７条９項５号に該当すれば調査などが不要となります

ながなが書きましたが、ここで相続税対策。。。

私も以前、資産家のお客様で会社をお持ちの方の任意後見契約のお手伝いをし、同時に税理士さんが相続税対策をした案件がありました。（少し事案は変えてあります。）

オーナー会社（債務超過状態：当該法人の株式評価は０）へのオーナーの貸付金が金３０００万円あり、この貸付金はオーナーの債権なので相続が開始すると相続財産として３０００万円は課税対象となります。

ここでＤＥＳを使うのです

この貸付金（会社にとっての債務）を株式（自社株）へと振り替えます。つまり、相続財産を債権から株式に変容させるのです。それでも負債が多ければ未だ株式評価は０であります。（この貸付金が弁済期が到来し、かつ借入金額以下の金額で出資すれば現物出資に関する検査役の調査などは不要です。）

要するに、オーナーは貸付金（債権）がなくなり自社株が増えますが、株価は０のままです。貸付金よりも株式の方が評価は下がります。従って、相続財産を減らすことになり、その後、減資を行えば、欠損金も圧縮され業績は改善します

なお、法人住民税の均等割や債務消滅益による法人税の問題はあるかもしれませんが、相続税対策になるのではないでしょうか

借地からの任意後見のすすめ

皆さんこんにちは

また、猛烈な台風が日本列島に接近しています。皆様気をつけましょうね(・ω・)/

今回は、借地について。。。

職業柄借地の相談はよくあります。

私の事務所周辺も借地が結構多いです

先日も近所の不動産屋さんとお話しているとやはり借地の話題になりました！

借地は、地主さんにとって地代もそれほどとれなくて、また、借地借家法により借地人が保護されているので、自分の土地だけど活用や処分が自由にできない点であまり使い勝手がよくないのです(｀・ω・´)

特に地主さんは、ご高齢の方が多く今後相続が発生した時には、底地権の評価で相続税がかかってきます。底地権の評価は更地の３～４割程度ですが、高い評価の土地を広大に所有しているとそれなりに相続税がかかってきます(ﾉ_･｡)

また、平成２７年以降は、相続税の基礎控除が４割も下がり、いわゆる「俄か資産家さん」である地主さんにとっても頭が痛い話です

更には、納税の問題ではなくて将来老人ホーム等に入るときの資金確保としての金銭が必要な方も底地所有だけじゃ限界があるかと思われます

そのような場合、借地人さんとの合意のもと、①借地権を買い取り、完全所有権にして当該土地を売却するか②借地人さんに底地権を買い取ってもらうかを考えなければなりません。しかし、この場合は、相続財産が金銭となるので相続税対策には全くなりません┐(￣ヘ￣）┌あくまでも納税資金や一時金確保のためということです

また、③底地権と借地権を等価交換して地主さんの完全所有権となった更地にアパートを建てることにより更地の評価を下げます。次に当該アパートを相続時精算課税制度を利用して子に贈与し、アパートの収益金を子が取得することで納税資金の確保に資することができます。そして相続が開始すればその子が底地を相続し、アパートを定期借家で賃貸借すればその不動産を子が自由に使用収益処分ができるということになります

このようなスキームを考えることができますが、ご高齢の地主さんが判断能力がなくなるとできなくなります

従って、早急に任意後見契約（できれば遺言とセットで）を締結する必要があります

任意後見・遺言・信託が当たり前の世の中にしたいものです