土地5坪の狭小戸建の再生

土地5坪の2階建狭小戸建を再生し賃貸付け完了したので紹介します。

外観

物件のスペックは築40年弱の2階建戸建

床面積は1階約15平米、2階約15平米の合計30平米

風呂なし、都市ガス、電気、井戸水仕様です。

接道を満たしていない為、再建築不可です。

まずは間取りから

区役所徒歩圏内、コンビニ徒歩1分の便利な場所ですが、

狭小風呂なし物件で土地、建物共に評価価値が低く

事務所向き特殊物件です。

残留物の処理を条件にとても安く　原付くらい　譲ってもらいました。

取得が安くても再生に費用がかかると収益性が下がります。

価格を出来るだけ抑えてDIY修繕するのが今回のテーマです。

ではビフォーアフターと修繕時の写真紹介です。

トイレビフォー

トイレは洋式でしたのでクッションフロアと温水洗浄便座、2連ペーパーホルダーを追加しました。

クロスは量産レンガクロスです。

トイレアフター

一階ビフォー

絨毯の下は畳でした。

修繕中

畳を処分して垂木を打って板打ち、余っていた石目調クッションフロアを貼りました。

ボロボロの砂壁は削ってパテを打ち今風のレンガ調量産クロスを貼ります。

通常クロスと同じ30mで6000円程度で購入できます。

送料込の平米単価はのり付きで200円程度で安いです。

ネット注文して自分で貼ることが出来ればモダンで競争力のある物件を低コストでつくることが出来ます。

一階アフター

キッチン横に録画機能付きモニターホン追加

階段下押入

荷物を処分してクロスを貼れば間仕切りも綺麗になります。

一階階段下押入アフター

キッチンビフォー

3畳の狭いキッチンです。残留物を処分して全面フルリフォームです。

キッチン修繕中

床が緩いので9mmコンパネを3枚貼ってクッションフロアを貼ります。

キッチンアフター

約3万円で量産キッチンを購入して入れ替えしました。

割れた窓ガラスはポリカーボネイトでDIY修繕。

間仕切りビフォー

間仕切りは作ると大変なので再利用しました。白で塗装してレンガクロスで再生

間仕切りアフター

階段ビフォー

古い砂壁は賃貸競争力がありませんので全面削りパテ→クロスもしくはベニヤ貼り後→クロス貼り仕様です。

階段面は油性白で2度塗りです。

削りパテ→クロス　平米約250円

ベニヤ貼り→クロス　　平米約450円

どちらも大変ですが下地と足場状態で選択しました。

階段アフター

玄関ビフォー

玄関の床は上張り→エンド加工しました。

ドアは鍵を新調するので量産品を2万円弱で購入しDIY取付。

玄関アフター

2階ビフォー

2階は荷物と畳処分後9mmコンパネと6mmフローリングで再生しました。

2階修繕中

6mmアウトレットフローリングは1畳あたり1300円くらいです。

エアコンは13年式の中古をオークションで安く入手

和風の雰囲気が残るふすまを安く洋風に変えるのが重要ポイントです。

2階アフター

間仕切りビフォー

押入の間仕切りは状態が良ければそのままレンガ調クロスを貼る事もできる？のですが、今回のようにボロボロの場合は難しいです。

2.5mmの木目調化粧合板を一枚1150円で購入し再生しました。

取っ手部分はふすま用では印象が悪いので洋風型の取っ手を300円程度で交換。

間仕切り押入中アフター

押入の中は余っていた高級レンガ調クロスを使いました。

2階階段側ビフォー（荷物処理後リフォーム途中）

2階　階段側アフター

間仕切りアフター

ボロボロの間仕切りをエンボス調ポリカで新しく作成しました。

アイリスオーヤマの4mm厚ポリカは1900円程度、4mmボソ加工済みの枠が3本で1500円程度、ステンレスの取っ手は200円

4000円程度で作成できます。

外壁塗装は長尺ローラーでマスキング無しで１回塗装しました。

塗料はオークションで15kg　1000円で購入した保管処分品。

塗装は狭小物件だと足場を組まなければ1日で終了します。

このように一般市場で不要とされた価値の無い空き家も綺麗に再生できれば家賃を生む価値の有る物件に再生することが可能です。

今回は狭小でしたので外注職人を使わずDIY全面リフォームしました。

次は下関の物件を安く再生します。