長期空き家の連棟物件

最近は太陽光の土地探しと並行して築古再生しています。

たまたま調査中に下関市の空き家物件を譲ってもらうことになりました

下関では5件目なので下関5号物件です。

物件スペック

場所は下関市内2号物件から500mくらい？

坂を少し登りますが、市内中心部徒歩圏内

16坪の狭小長屋です。

インフラは電気、上下水、都市ガスです。

築年は1960年以前？

屋根外観

長期空き家で雨漏りしてましたが前所有者がコロニアルの屋根に
貼り替えてます。

連棟物件
長屋の場合は左右の家と繋がっているので出口が難しいです。
ですから一般の人はあまり購入しません。
下関では状況により譲渡に近い条件になります。

玄関

建付は悪くないです。そのまま活かします

内部の状態

壁は比較的綺麗です

天井

天井は一部雨漏りの後がありますが、一部天井板を貼り替えれば問題ありません。

トイレ

古い洋式トイレです。床も張替ですかね

風呂

タイルですね。掃除したら綺麗になるかも

部屋

畳はぶかぶかですが建具の歪みはすくないです。

汚れてますが処分すれば問題ないです。

処分するのがとても嫌ですけどね

キッチン

公団用ですがそのまま使えそうです。

再生プラン

再生の場合は低家賃で長期間回収することが目的です。

転売による利益目的ではありません。細く長くです。

重要なのは賃貸再生までのトータルコストになります。

部屋床の修繕

畳は処分してDIYで床を貼ります。
12mmアウトレット品で6畳10000円くらいです。

最近は材料が高くなりましたが先週ハンズマンで特売してたなぁ

15畳くらいなら根太を含めて4万円程度でできるでしょう。

照明
リモコン付きLED調色調光シーリングでも6000円程度です。
DIYで3つくらい付けます。

風呂
できるだけお金をかけないで再生します

Aプラン
壁にバスパネルを貼って都市ガス用の20号給湯器＋リモコンを購入約3万円
工事は都市ガス業者もしくは職人発注　キッチン部と合わせて5万円程度？

Bプラン
プロパンガス交換で部材支給工事費業者負担？

今回はAプラン都市ガスで進める予定。

2号物件はプロパン業者での再生でしたが工事は実費必要でした。

（ローカルルールらしい？）

入居者目線で行くと入居付けは都市ガスが有利です。

トイレ
A洋式そのままウォシュレットをDIYで付ける。1．5万円

B洋式から洋式は安いので全て交換する。約5万円

費用対効果でAプランかなぁ

キッチン
レバーハンドルメタル水洗6000円程度特売品

録画付きモニターホン　1万円程度

新品冷暖房エアコン　5万円程度　工事費込

この時期エアコンは要るよね

再生までの予定総額　約25万程度

DIY労働力　7日分くらい

回収プラン家賃設定　
20000円　すぐに決めるなら
25000円　妥当家賃
29000円　生活保護対象

自分の労働力を無償とすれは妥当家賃1年内で回収？ですが

全て外注すれば5年程度でしょうか。

他の物件や太陽光と並行しているのでビフォーアフターは暫く先になります