譲渡物件の再生

10年近く引き取り手の無かった実質譲渡物件の再生です。

中古自転車程度で購入

以前の記事で書いた物件です。

予定の再生プランとは少し変更になりました。

まずはトイレのリフォームから

トイレビフォー写真

水道管を開いたらトイレ給水管が割れていて

水が噴き出してきた。

やはり再利用はしない方が良いと判断した。

新品のフチレス節水型を導入すれば入居付けも有利になるし、

取得が安いのでその分を部材に充てても十分回収できる。

洋式から洋式ならDIYも難しくないし、頼んでも工賃が安い。

配管から交換するので部材支給で

多能工職人に投げるのがベストと判断した。

床下の造成とクッションフロア、電気配線までをDIYで再生した。

トイレDIY部分写真

トイレアフター

使用部材
INAX　【CF-AA64/BW1】棚付2連紙巻器　1178円

INAX　アメージュZ便器リトイレECO5(BC-ZA10H DT-ZA180H）30150円送料込

INAX 温水洗浄便座 CW-B51-BW1 Bシリーズ 15361円送料込

キッチンビフォー

掃除だけで使えるとベストだが、

ステンレス部分が外れていて補修は難しい。

木部も腐っていたので結局新品に交換することにした。

キッチンアフター

使用部材
クリナップ　クリンプレティ流し台　KCT-100MF　送料無料 23365円
 
クリナップ　クリンプレティガス台　KCT-70K　送料無料 11156円

レバーハンドル水栓　Gooday　7000円

天井照明 ◇ LEDペンダントライト 1950円

LED流し元灯LEDキッチンライトオーム電機 2950円

DIYと職人による加工途中写真

賃貸競争力を考えると最低価格家賃でも室内洗濯機置き場があると強い。

新品にするなら配管からやり直し。クッションフロアはDIYで

配管部分は部材支給で職人に任せる。

部材

クッションフロア　木目シンコール　ウッドオーク　1.8ｍｍ厚　

182ｃｍ巾 E3024　1畳あたり約830円

天井ビフォー

かつての雨漏りが部分的に天井板の欠落させている

さすがにこれは修理が必要だが労力は最低限にしたい。

2畳分をべニアクロス補修で貼り直した。

天井アフター

その部分の生きた天井板を別の欠落部の天井2補修用として移植した。

天井2ビフォー

再生で求められるのは完璧では無く家賃の取れる物件

最低限で割り切る部分も必要になる。

天井2アフター

床ビフォー

床は乗ったらいきなり畳が崩落した

水平を作ってフローリングを貼りなおす。

下地は45角材と9mmコンパネ。12mmのフローリングで仕上げる。

床下DIY途中写真

床下木材を捨て、30cm間隔で下地を加工

弱い束を補強してコンパネを被せてフローリングを作成

床アフター

部材

ナフコで現品半額のA級フロアを1畳あたり2100円で入手

6畳＋4.5畳＋2畳を14畳分で作成　29400円

コンパネと角材で約20000円　

このような譲渡に近い物件は数多く存在するものの

不動産仲介が扱わない事が多い。

今回は看板が有り自力で見つけることができた。

取得費用が安いので再生出来れば回収は早い。

安易に請け負うと廃墟となるので注意が必要だが

ポイントを掴んで出来る部分だけDIYすればさほど難しくない。

請け負うからには賃貸付けして物件を適切に管理する責任があるし

家賃を生まない物件で放置するのは負の資産になるので避けたい。

引き受けたら必ず再生するようにしよう。

今後空き家は増え続けて

将来的には3戸に1戸が空き家になるから

物件は供給過多になります。

選別して請け負える時代が来ると思います。

風呂部分は次回報告します