高台の譲渡物件
階段立地の高台にある戸建を再生することになったので紹介します。
物件外観
接道階段
売主は何件か不動産仲介に売却をお願いしたものの階段立地から売却依頼を断られたそうで、困った末に自分に話が来たものです。
建物の取り壊しを見積もりしたところ階段立地で重機が入らず
約300万必要となり、周辺の実勢物件取引価格より高額になる特殊案件です。
階段立地により接道要件を満たさない再建築不可です。
収益物件として再生すればまだまだ長期間家賃回収できる物件ですが、
一般市場への出口がほぼありません。
内見してすぐ再生可能と判断できたので、雨漏り、シロアリ、壁から水が噴き出ようとも全ての責任を負う旨を伝え、取り壊し費用を積み立てる為、実質譲渡にて請け負うことになりました。
問題の階段は24段ほどです。
入居付けには多少ハンデになりますが、
同地区での80段の再生物件と比較すると大きな問題ではありません。
間取り
スペック木造築43年
再生物件では築浅で造りもしっかりしている部類です。
広さは1F 49.22㎡ 2F 43.77㎡ 計92.05㎡
ライフラインは電気、水道、都市ガスです。
キッチン写真
とりあえず掃除しました。
風呂写真
こちらも掃除したらそのまま使えるレベルになりました。
2バルブですが、追い炊き、シャワー付きです。
洗面所写真
こちらは印象が悪いので要交換ですね。
60サイズの新品洗面化粧台を入れて横に洗濯排水を新設します。
床はクッションフロア張替ですね。
トイレ写真
洋式水洗なのがGOODです。
便器ごと節水型の新品に交換すれば最高ですが、
資金回収を優先します。
新品の温水洗浄便座追加予定です。
１F部屋
床をフローリングにしたら長期間持ちそうです。
玄関
そのままでも行けますが、スイッチ類、蛍光灯、ドアノブあたりを交換すればさらに良くなります。
2F写真①
こちらは上からクッションフロアを貼れば良いですね。
2F写真②
畳はやはりフローリングですかね。
2F写真③
ここは上張りでフローリングですかね。
2F写真④
畳の交換もしくはフローリングですね。網戸張替も必要です。
2Fベランダから写真
景色は良いです。
とりあえず、写真を元に募集資料を作っておきます。
募集資料土台
実際は洗面台を入れてから写真変更して現地キーにて仲介に募集開始をする流れです。
駐車場の確保
目の前の駐車場をリフォーム用に確保しました。
2台確保できれば入居付けには有利です。
もちろんペット可能にします。
生活保護もOKにすれば駐車場は不要ですけどね。
融資を利用しない築古再生不動産投資では初期投資は最大のリスクになります。
ただでさえ取得税、固定資産税、広告費、材料修繕費など多くの資金がこの先必要になります。
取得初期費用と修繕費用を抑えて利回り最大化しなければいけません。
肝心な入居付けは地域の生活保護基準がひとつの目安になります。
1人 29000円
2人 35000円
3人 38000円
近隣相場から
リフォームして35000円～40000円
現状掃除のみで25000円
募集はジモティなどでは資金回収できないリスクがあるので極力一般不動産仲介を使用するほうが経験上安全です。
通常募集でも家賃を下げれば保障会社付きで賃貸付けは可能です。
この物件の場合は最低家賃25000円が目安でしょうか。
DIYを駆使してほぼ1年で回収できる総額出費30万ほどで賃貸完成物件にすることを目標にします。
