こんばんは。脇田雄太です。
物件を維持管理して行く上で、
外壁塗装をどうするか？
という点は、多くの大家が抱える課題の1つです。
サイディングなどの塗膜が劣化すると、色がくすんで見栄えが悪いだけでなく、
外壁そのものの劣化を早める 
ことにつながり、多額の更新費用が掛かったりしますよね。
今日は、そんな外壁塗装について書いてみたいと思います。
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外壁塗装を実施する目的は、大きく分けて２つあると私は考えています。
１つ目は、冒頭でも触れたように
・外壁の劣化を防止する（＝機能性の維持）
そしてもう１つは、状態に問題がなかったとしても
・見た目を良くする（＝訴求力の向上）
という点です。
長年塗装しないまま色がくすんだ建物は、どことなく冴えない感じで
第一印象も悪い 
ため、客付けに悪影響を及ぼすのです。
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とはいえ、ライバルとの競合が少ない戸建賃貸に限っては、
外観より室内にコストを掛ける 
ほうが、効果的であることも事実です。
例えば、外壁塗装に70万円掛かるなら、同じ資金で水回りを新品に入れ替えたほうが、客付けや長期入居にはプラスなんですね。
そういう意味で、まずは入居者さんに長期入居してもらい、貯まった家賃収入で
10年後に外壁と屋根を塗装する
といったプランニングもありでしょう。
逆に、ライバルとの競合が多いアパマン物件であれば、
積極的に外壁塗装を検討する 
ほうが、ライバルとの差別化や印象アップにつながると思います。
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ただし、ここ数年の資材高騰や人手不足によって、
外壁塗装のコストが年々上昇している 
ことには、注意が必要です。
コロナ前には、長持ちするフッ素塗料に手が届いたのに、今では値上がりして
安いグレードのシリコン塗料しか使えない 
となれば、早めにやっておけば…という話にもなりかねませんよね？
その辺は、劣化の程度やライバルとの競合、資金繰りなどから、ベストな施工タイミングを模索してみてください。
今日はこのへんで。
ではまた！
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