こんばんは。脇田雄太です。
以前のブログでも度々お話ししていますが、ボロ物件投資を始めた当初の私は、
コストを掛けず高利回りを追求する 
という投資をやっていました。
使えるものは極力再利用し、水道や電気などのインフラも
問題がなければOK
そんなスタンスだったんです。
しかし、手を入れない部分というのは
いずれ不具合が出る 
ことも多く、入居者さんからクレームがある都度、追加工事が必要となりました。
---------------------
そんな経験から私のボロ物件投資は、当初の利回りは下がるものの
徹底的なリフォームを実施する 
という、現在のスタイルに落ち着いています。
内装はもちろん、構造部分やインフラに至るまで
出来る限り手を入れる
その結果、入居後のクレームが激減するだけでなく、
長期安定的な収益が見込める 
ことから、トータルの収支は以前よりずっと良くなりました。
では、私が初期の頃、最低限レベルでリフォームした物件は
その後どうなったのか？
というと、今現在もその多くを保有してるのです。
---------------------
え！？最低限の物件を長期保有出来るなら…
そっちの方が良いのでは！？
と思う方がいるかも知れませんが、そうじゃないんです。
初期に購入した物件もその後、入居中のトラブルの発生に伴い
・壁の石膏ボードを切開して、インフラを入れ替える
・フローリングを剥がして、床材の根太を新しくする
といった対応を行った結果、多額の追加コストを払うことになりました。
当然、当初の利回りも大きく下がっています。
結局、そこまで手を入れて直した初期の物件を
今さら手放すのは勿体無い 
わけで、当初の利回りを落としつつ保有を続けているんですね。
---------------------
私の経験上、築古のボロ物件は遅かれ早かれ、
抜本的な修繕やリフォーム 
が必要。
だったら、入居中に迷惑をかけて高い追加コストを払うのか？それとも、
物件購入後のタイミングでやってしまうのか？
その違いでしかないのです。
「脇田さんのボロ物件は、十数％程度の利回りなんですか？」
などと、ネガティブなコメントをいただくこともありますが、それは単に
長期安定的な目線を持っていない 
故のご発言だと思いますよ。
今日はこのへんで。
来週もよろしくお願いします！
では、良い週末を！
====================
大家さん交流会のお知らせ
大阪と東京で「大家さん交流会」を開催しています。
不動産投資をやってみたいけど一歩踏み出せない方や、今所有している物件での悩み事がある方など、食事とお酒を楽しみながら情報交換を行いましょう。
ビギナーさんはもちろん、ベテラン大家さんもぜひご参加ください！
〇日 時：7月6日 (土) 18時〜20時 (予定)
〇場 所：すし土風炉 銀座一丁目店中央区銀座１丁目１０−６ 銀座ファーストビル B2F
「脇田」で予約取っています。
〇参加費：5,000円
---------------------
脇田雄太「16作目」の新刊、
＜最新カラー版＞“５万円”以下の「ボロ戸建て」で、今すぐはじめる不動産投資！
が、ただいま好評発売中です！
＜＜＜脇田雄太「１６作目」最新刊完成！ “４刷１００００万部のヒット本”が 「オールカラーページ」になってパワーアップ！＞＞＞
☆最新内容も大幅加筆！
・書名『＜最新カラー版＞“５万円”以下の「ボロ戸建て」で、今すぐはじめる不動産投資！』
・A５判サイズ・１４８P／定価１９８０円（税込）
・夢パブリッシング／企画、ごま書房新社／発売
※「最新カラー版」が新刊です。書名にお気を付けください。
====================
長崎のボロ物件投資についてもっと知りたい！
という方はこちらをご覧ください
脇田雄太への取材依頼：お問合せ先
⇒http://www.wakita.in/contact/
脇田雄太のインスタグラム
⇒https://www.instagram.com/wakita_yuta0831/
脇田雄太のX (旧Twitter）
⇒https://twitter.com/wakita_yuta