こんばんは。脇田雄太です。
4年前の今日、当ブログでこんな記事を書きました。
不動産投資を安定して継続させるためには、
最小限のコストで 
利益を最大化する 
必要があり、そこには適切なコスト管理が欠かせません。
というのも、コストを一度掛けてしまうとその回収は、
毎月の家賃収入に委ねるしかない 
からです。
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当時のブログでもシミュレーションしましたが、例えば
物件価格：70万円
リフォーム：120万円
諸費用：20万円
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トータル ：210万円
という物件に対し、実質利回り20％を達成するには、
月額３万５千円 
の家賃で回ります。
一方、リフォームコストを掛け過ぎてしまった結果、
物件価格：70万円
リフォーム：180万円
諸費用：20万円
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トータル ：270万円
になれば、家賃を
月額４万５千円 
にアップしなければ、同じ実質利回り20％をキープすることが出来ないんですね。
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賃料というものは本当にシビアです。
例えば、賃料が相場より3千円高いだけで、
問い合わせがガクンと減る 
といったことが起こりますし、実際の成約率も下がってしまいます。
なぜなら、入居者さんにとって毎月の家賃支払いは、
生活に直結する支出の１つ 
だから。
家賃収入を１円でも増やしたい！
実質利回りを１％でも上げたい！
という大家の思いとは裏腹に、賃貸市場は値上げを許容してくれないのです。
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コロナ禍以降、リフォームコストは円安の影響もあって大幅に上昇しました。
しかし、地方の賃料相場は上がるどころか、
食材や光熱費のインフレに苦しむ 
入居者さんにとって、家計への負担がより高まっています。
そういう意味で私たち大家は、
インフレだからしょうがない…
と諦めるのか？それとも限りなくコストを抑えて、
入居者という顧客を満足させる 
ために、戦略的な経営へ打って出るのか？
今はまさに、その分岐点に差し掛かっていると思いますよ。
いかがだったでしょうか？
ではまた！
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