こんばんは。脇田雄太です。
ここ数日、ボロ物件投資以外の話が続いたので、今日はマジメに（笑）解説したいと思います。
これまで何度か、階段立地物件の特徴を取り上げてきました。
階段立地は不人気であることから、平地の物件に比べて
価格があり得ないほど安い 
その結果、リフォームに回すコストを増やせるので、
ピカピカのリフォーム済物件を安く貸し出せる
その後、入居者さんに喜んで住んでもらい、
長期安定的な収益が得られる 
さらには、
フルリフォームで建物自体も長持ちする
という話でしたよね？
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では、なぜ階段立地の物件があり得ないほど安いのか？
それは、敷地に駐車場がない物件は不人気だけでなく、
階段を昇り降りする大変さ 
があるからです。
そしてもう１つ、階段立地が安く買える理由があります。
それは何かというと、
解体費用が高くつくから 
なんですね。
ん？解体しないで売るのに、
費用が高いってどういうこと？ 
そう思う人がいるかも知れません。
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実を言うと、ボロ物件を手放す売主さんは、
物件が売れなければ、解体して更地にする 
ことを視野に、物件を売り出しているケースが多いのです。
例えば、150万円という売値でスタートしても、その額ではなかなか問い合わせがない…
そうなると、多くの売主さんは価格を下げて様子を見るのですが、中には仲介会社さんから
「取り壊して更地にしてはどうですか？」
といった提案があるのです。
実はこれ、ちょっとしたワケがあるということを、以前のブログでお話ししたのですが、
そうなると、解体費用が一体幾らになるのか？売主さんは気にしますよね？
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実際、ボロ物件の解体見積もりが上がって来ると、多くの方は割高に感じるはずです。
なぜなら、平地物件の解体費用に比べて、その額が1.5〜2倍以上ということも珍しくないから。
重機が敷地に入れないため、基本的に手作業の解体に頼らざるを得ず、
作業員の人工費が割高 
さらに近年は、人手不足による人工費の高騰だけでなく、産廃処理のコストも上がっていますから、今後はより一層
階段立地の解体費用は上がる
と見込まれています。
結局、そこまで費用を掛けるのであれば、現状渡しで引き取ってくれる人を見つけて、
タダであげてもいいや…
現金を付けてもいいや…
というマインドに、売主さんはなるんですね。
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要は、そんなボロ物件を見つけることが出来れば、私たちボロ物件投資家は、
タダで物件が手に入るだけでなく、お金も貰える 
ということにつながるのです。
これは長崎の階段立地だけでなく、
地方のボロ物件に共通
して言えることですから、格安な物件情報があれば、売主さんの事情も探ってみて下さい。
良い仕入れにつながると思いますよ。
ではまた！
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