こんばんは。脇田雄太です。
ボロ物件投資は、物件価格の安さばかりが注目されがちですが、最も重要なポイントは
リフォームコスト 
であることに、異論は無いと思います。
同じ５万円の家賃が得られる物件で、
物件価格 30万円
リフォーム 270万円
の物件と、
物件価格 50万円
リフォーム 170万円
の物件では、どちらの実質利回りが高いかは一目瞭然ですよね？
とはいえ、リフォームにどれくらいのコストを掛けるのかは、
投資家のステージや考え方 
によって、大きく異なることも確か。
今日は、そんなテーマで解説してみたいと思います。
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例えば、みなさんがボロ物件投資を始めたばかりの段階で、自己資金にもあまり余裕がないとしましょう。
その場合、物件を可能な限り安く買うことと同時に、
リフォームコストを徹底的に下げる 
アプローチが効果的です。
DIYで残置物の搬出や傷んだ部分の修繕を行ったり、職人さんを探して直発注するなど、
1%でも高い実質利回りを実現する
ために、あらゆる努力をすることでキャッシュフローを最大化し、
次の物件を買うための資金を貯める 
多くの方が、ボロ物件投資の初期ステージにおいて、このような実践をされているのではないでしょうか。
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しかし、このような徹底したコストダウンには、大きな弊害も存在します。
これまでのブログでも度々解説していますが、
入居後のトラブルが多い 
という点ですね。
「天井から雨漏りがある」
「水道の赤水がひどい」
「テレビの映りが悪い」
「ブレーカーが良く落ちる」
入居者さんからこんな連絡がある度に、修繕工事が必要となるだけなく、入居前のリフォームに比べてコストも割高になります。
結局、5年くらい物件を運営しながら、それらのトラブルに都度対処していたら、
平均的な実質利回りが大きく下がった 
なんてケースが、決して珍しくないんですね。
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一方、ボロ物件投資のノウハウや経験を十分に詰んだベテラン大家さんや、最初から自己資金に余裕がある方は、コストダウンを心掛けつつも、
必要な部分にはきちんとコストを掛ける 
マインドが重要となってきます。
なぜなら、物件購入後のリフォームにおいて、しっかりお金をかけて直してしまったほうが、
ノートラブルかつ長く安定して稼ぐ
物件が実現するから。
私自身も、投資初期の頃は出来るだけDIYをしたり、コストをぎりぎりと削ったリフォームを心掛けていましたが、ある時から、
最初にコストを掛けてきっちり直す 
というやり方に変化しました。
16年近くこの投資をやってみた結果、それがベストだ！という考えに行き着いたんですね。
最初の1〜2棟目ぐらいは、ボロ物件投資の勉強やノウハウの蓄積も兼ねて、
徹底的なコストダウンを追求する 
その後、資金や運営ノウハウが十分に得られるようになったら、インフラも含めた抜本的なリフォームを行なって
ノートラブルで長く貸せる物件
に仕上げるというのが、一番現実的なアプローチではないでしょうか。
ただし、投資で得られた家賃収入には手を付けず、
きちんと再投資に回す 
ことが大前提ですので、そこは十分に気を付けて下さいね。
いかがだったでしょうか？
ではまた！
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