こんばんは。脇田雄太です。
私たちボロ物件投資家は、数ある物件の中から
良いボロ物件を、より安く購入したい 
と考えています。
数十万円レベルの価格はもちろん、交渉さえ上手く行けば、
タダで物件が貰える
チャンスもあるわけで、そこにフォーカスしたがる投資家さんも多いはず。
でも、物件が安くなると困るのは、売主さんだけではありません。
売買取引を仲介する 
不動産会社さんも、タダ働きになる可能性があるからです。
今日は、そんなお話を取り上げてみたいと思います。
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そもそも、売買を仲介してくれる不動産会社は、
仲介手数料を得る 
ことで、会社の経営を維持しています。
仲介手数料の料率は物件価格で異なり、宅地建物取引業法46条によって
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不動産の売買額が400万円を超えた場合
→ 物件価格×3％+6万円＋消費税
不動産の売買額が200万円超～400万円以下の場合
→ 物件価格×4％＋2万円＋消費税
不動産の売買額が200万円以下の場合
→ 物件価格×5％＋消費税
＝＝＝＝＝＝＝
と、決められています。
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では、仮に30万円の激安ボロ物件を購入した場合、仲介手数料はどうなるのか？というと、
30万円×5％＋消費税 ＝ 16,500円
つまり、宅建士さんが物件調査から広告掲載、客付けや重要事項説明、契約にいたる全ての業務を
たったの16,500円 
で、請け負わなくてはならないのです。
これじゃ、誰が考えても赤字ですよね？
一方、1億円のRC一棟マンションの取引がまとまった場合は？というと、その仲介手数料は
1億円×3％+6万円＋消費税 ＝ 約336万円
さほど変わらない手間でどちらが儲かるのかは、言うまでもありません。
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つまり、価格の安い地方のボロ物件は、仲介手数料がタダ同然であるため、
不動産会社が積極的に扱いたがらない 
ということになるのです。
物件価格が100万円でも、赤字ギリギリで止むなく扱っているのに、そこに不動産投資家が、
「ボロいから30万円にならないか？」
などと言おうものなら、不動産会社のモチベーションは一気に失せてしまいます。
そこで重要となるのが、私たちボロ物件投資家が
・面倒なことを言わない
・別途、謝礼を用意する
ということ。
後からクレームを付けないだけでなく、タダ同然の仲介手数料に
謝礼を上乗せして払う 
ことで、指値交渉にも積極的に関与してもらおうという狙いです。
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どんなビジネスにも共通する話ですが、
得られた収益を独り占めしている 
限り、そのビジネスは長続きしないものです。
不動産投資で言えば、周囲の利害関係者である
・不動産会社
・大工などの職人
・入居者
などに収益の一部を還元しておかないと、投資の維持が難しくなるんですね。
幸い、高利回りが実現できるボロ物件投資は、
分厚いキャッシュフローが得られる 
強みがありますから、得た富を独占せず、なるべく共有するよう配慮して下さい。
周囲の協力あってのボロ物件投資
ということを、忘れずにいたいものですね。
いかがだったでしょうか？
ではまた！
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