賃貸の修繕費用

貸している、借りている物件では生活していると何らかの不具合が生じることがあります。

その都度、借主は直せ、貸主はイヤだ、ということを繰り返すケースが見受けられます。

貸主、借主の責任の範囲を正しく知ることが両者に必要です。

通常の使用方法であれば、貸主に修理義務が発生します。理由は適正な賃料を受け取っているから、です。

無償＝タダの場合は借主が自分の責任でしないといけません。

さて、貸主としては必ず修理しないといけない内容＝必要費と、そうではない有益費があります。

貸主が修理を拒んだとき、借主は自分でとりあえず修理することになります。

その修理内容が必要費であれば、貸主に請求し、貸主は借主に直ちに償還しなければいけません。

これが有益費の場合は違います。すぐに請求はできません。

賃貸借契約の終了時に、賃借物の価格の増加が現存する場合に限り、賃貸人の判断で賃借人が支出した費用または増加額の償還をしなければならない、となります。

価格の増加が現存しない場合、請求できないのです。これを知っておかないと、誤った請求をするおそれがあります。

本来、義務教育で必要な法律について学ばせるべきなのですが、そうではありません。

知らない、習っていないは社会では通用しません。各家庭での教育が重要と思います。

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隣の住宅の木の枝

誰でも思うでしょうが、隣の住宅から木の枝が自分の敷地内にはみ出してくると、ジャマと感じると思います。ジャマだから勝手に切る、ということは残念ながらできません。

いちいち「切ってください」と言わないといけないのが、民法233条1項と2項に定められています。

筍が例ですが、筍は根なので、勝手に切っても（取っても）構いません。

枝はダメです。

落ち葉が多くなる時期なので、念のため法律では切っていいものかどうか、確かめることがいいと思います。

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土地を分けるときの注意点

土地を分けることを分筆や分割と表現されます。

売るときや建築物を建てるときには、道路に面していることが求められます。

この規定が民法213条1項と2項に定められています。

一般的に分筆する場合、接道長さを確保して分割します。

ですが、たまにそうではないことが実務で発生します。

しかも、常識的には問題ないはずなのに、各法律ごとの判断で

無道路扱いになることがあります。

先日の案件では、4ｍよりも幅員が狭い道に面した土地があり、

建築基準法上は2項道路と呼ばれる道路に面していました。

狭いのでゴミ収集車や救急車両が困っていました。そこで役所が丁度よい空き地の2項道路に面している部分から約6ｍほどの奥行で間口全部を買い取り、切り替えし等が

できる転回場にしました。

ただし、まだ舗装はされていませんでした。一般的には道路の一部分の幅員が広がっただけで、道路に変わりはない、と考えると思います。

しかし、ここからが厄介でした。市道の認定は舗装してからでないとできない、認定の予定もない、という役所の対応があったからです。

間口全部を買い取られているので、無道路扱いの土地が役所によって発生しました。

担当部署に民法213条の規定を説明しましたが、理解してもらえませんでした。

幸い、舗装を予定よりも早く行ってくれたこと、一部を占用許可という方法が使えたことで建築は可能になりました。

民法上は費用は必要ないのですが、優先すべき内容が建築できること、にしたので相手の言い分を受け入れました。

一般人が単に知らずに土地を分けた時に生じる問題ではなく、役所によって生じたことに非常に驚きと疑問と労力が必要になった事を知ることになりました。

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事務管理について

頼まれてもいないのに、他人の家の塀を修理するような行為が、事務管理です。

これは社会生活上、相互に助け合うことが求められるため、他人の生活への干渉を適法と認めています。

事務管理の要件は4つ。

①法律上の義務の存在

②他人のためにする意思

③他人の事務の管理

④本人の意思および利益への適合

効果について、管理者の義務はと本人の義務に分かれます。

また、途中でやめることは通常はできません。

費用の請求ができるのは、本人のために有益な費用を支出したとき、有益な債務を負担したときです。

本人の意思に反して事務管理をしたときは、本人が現に利益を受けている範囲に限定されます。

日常生活では、知らないと道義的に言われたまま支払う人もいると思います。良かれと思って事務管理をする人も、請求できるのか、していいのか知ってから行うことが必要と思います。

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不当利得について

日常の不動産業は、法律の問題が頻繁に生じます。

毎日学習することで、実務に役立てています。

今日は、民法の不当利得についてです。

不当利得とは、法律上の原因なく他人の財産または労務によって利益を受け、そのために他人に損失を及ぼすことです。（民法703,704条）

不当利得の成立要件は4つです。

①受益者が他人の財産または労務によって利益を受けたこと。

②他人に損失を与えたこと。

③利益と損失の間に因果関係があること。

④法律上の原因が無いこと。

効果としては、二種類。

善意の受益者は、利益の存する限度において、返還する義務を負います。

悪意の受益者は、受けた利益に利息を付して返還しなければならず、さらに損害があるときは、その賠償の責任を負います。

特則があり、本来ならば成立するはずの不当利得返還請求権が成立しないものとされる場合があります。不当利得の特則です。これが4種類あります。

①非債弁済

②期限前の弁済

③他人の債務の弁済

④不法原因給付

実務では、非債弁済のケースが発生することがあります。通常の非債弁済は、債務が無いことを知っていて債務の弁済として給付をした者は、その給付をしたものの返還を請求できません。

ですが、強制執行を避けるための防御方法として、やむを得ずに弁済をした者は、給付をしたものの返還を請求することができます。

これは過失がなく本来は払う必要がない賃料や修繕費があります。また、直接には関係のない建築関係の費用を、法律の根拠なく一方的に協議をした費用、こちらから依頼をしていなのに行った道路調査費用、同様に別の関係先に勝手に依頼した調査依頼書、代理人として申請する資格がないのに行った占用許可申請費用などです。

これらは請求の根拠がありませんが、この請求による強制執行を回避するための防御方法として弁済しておくことが必要な場合があります。

一旦は請求に応じ支払うのですが、これは非債弁済であり、不当利得として返還請求することができます。

相殺する考え方もありますが、攻めと守りが別の事案になるので、守りを先に完了し、堂々と法律上の根拠に基づき攻めに出ることが確実と私は考えています。

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嘉麻市の売家

嘉麻市漆生の2LDK、平屋建ての物件案内をします。

間取や設備は見れば分かります。

ですが、なぜ売却するのか、以前はどのような使い方だったのか等は、

売主から正しく聞いていないと説明できません。

買主は、今後の自分の生活に影響する可能性があるからです。

正しい物件のバトンリレーが行われると、今後も新所有者は安心して

生活することができるでしょう。

また、元の所有者も近隣に迷惑をかけない、常識のある人が来てくれたと

喜んで頂くことができます。

売ればいい、ではありません。

周囲の事情も考えた売却をする必要がある考えています。

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マイホームを検討中の備忘録

新築のときは自分だけの家、という観点から考えることが多いでしょう。

しかも「今」を考えた造り、です。

今後は人口が減り、住宅は作れば作るだけ、社会問題を悪化させます。

なぜか？

後のことを考えていない造りだからです。

汎用性のある、先を見据えた住宅は需要があり、財産となります。

自己中心的な家は負債です。

テレビ番組等で不思議な住宅がでてきますが、これらは負債の典型です。

相続人が困る不動産、負動産と表現する場合もあります。

社会的に求められる住宅を考えて造ることを勧めます。

相続時に、「なんでこんな家を建てたんだ」と相続人から文句を言われないように。

逆に「良く考えて造ってくれて、ありがとう」といわれる家だと、皆が喜びます。

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遺留分について

相続が発生すると、いろいろと法律上の問題が発生することがあります。

特に金銭です。

遺言（法律では、いごん）書があるときです。

特定の者に全財産を・・・のような場合です。

しかも相続人以外の時に面倒になります。

ここで、遺留分（いりゅうぶん）を知っておくべきです。

亡くなった人＝被相続人、この配偶者、子、直系尊属（亡くなった人の親など）にだけは、法律上の認められた割合が守られているからです。

簡単にいうと、配偶者、子の場合は全財産の1/2、直系尊属だけの場合は、1/3が認められています。

遺言書で有効なのは、その残りです。

配偶者と子が2名であれば、1/2の財産からそれぞれ分けます。

分けるときは法定の割合の場合と、相続人の中で話し合う遺産分割協議があります。

もし、このことを知らずに遺言書で全部を渡していても、本来守られるべき持ち分があるので、返して、という請求ができます。

遺留分減殺請求です。ですが、いつまでも請求できるようだと、安心して生活できないことが考えられます。そのため、この減殺請求も「時効」があります。

相続人間で揉め事が無い場合は、自分たちには関係ないでしょう。

ですが、「正しく」知っておくと、どこかで困っている家庭の助けになることがあると思います。

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キーボックス

賃貸住宅では、案内用に現地にキーボックスを設置していることがあります。

私の場合、数種類のキーボックスの中から、最も動作か確実な物を使用しています。

これは価格の大小ではありません。

価格は高くても、肝心の動作がよくない物があります。

これが現地で困ります。

特に協力業者の方々がキーを取り出せないからです。

設置する時には、防犯性は当然として、使いやすさと動作確認をしてから

設置することが望ましいです。

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土地の購入について

新築用地をすでに保有している場合は現状の正しい調査でいいです。

土地から購入する場合、履歴がわからないことが多いでしょう。

謄本の全部事項で権利関係は分かります。

頻繁に変わっている場合は、理由を考える方がいいかもしれません。

地目も参考になります。電子化されている時点からの情報であっても、

以前は何だったのか知る手掛かりになります。

境界は確定しているかどうか、測量技術が大きく変わった昭和52年より

後で測量されていれば、参考にはあります。

直近10年程度であれば、まず狂いはないでしょう。

測量図の時と現在の隣接地主が同じであれば、まず問題はありません。

売買や相続等で変更になっている場合、念のため測量することを勧めます。

いつか売却するときに、あの時に測量しておいて良かった、となることが

あります。