今日は飯塚市下三緒の土地決済でした。
約4ヶ月前の売買契約から、ようやく決済になりました。
古家があったので、解体し更地にしました。
数十年前の測量図だったので、確定測量をしました。
売主、買主ともに喜ばれていたようでした。
これから建築工事となり、来春完成のようです。
まずは無事に引渡が出来てよかったです。
嘉麻市山野（白門）で販売中の全改装した物件があります。
不動産業をしていると、いつも感じることなのですが
突然、希望者が集中することがあります。
この物件は数件が内覧されています。
まだ具体的に購入したいという連絡はありませんでした。
それがこの数日の間に3件が集中しました。
どの希望者も融資利用です。
そのため、融資を受ける金融機関の事前審査承認が
重要になります。
買いたいではなく、買えるが必要になります。
買える人で最初に申し込みをした人が優先されます。
この3件が事前審査の戦いになってきました。
希望者が現れるのは嬉しいです。
不動産の宿命ですが、代わりがありません。
運と縁がある人だけが購入できます。
直方市頓野の物件は販売を開始しました。
5DK→広い3LDKになりました。
平屋で全改装物件です。
購入後の維持費が低くできる物件です。
今日は直方市下新入の物件調査でした。
依頼者からは山林と古家があります、という簡単な内容を
聞いていました。
地図上は、家が2軒あるかな、くらいが分かっていました。
まさか、この家じゃないよな（良い意味で）と思っていました。
指定時間に現地に着くと、別の業者が先に来ていたようでした。
それで帰ろうかな、と思いましたが依頼者から、とりあえず上の家から
みてもらえませんか、と言われましたので、そうすることにしました。
上の家に敷地内を「車で」移動しました。
歩くと数分はかかる距離がありました。
古家と山林と聞いていましたが、違いました。
見事に手入れがされている山であり、庭でした。
土地面積は、約2,600「坪」、上にある家は築40年程度、
下の現在の住まいが築22年くらいです。
敷地の手入れも見事でしたが、両方の家の手入れも見事でした。
まるで問題ありません。
建築時の内容を売主に色々と尋ねました。
やはり見えない部分に大きなコストをかけ、とても丈夫に建築されている
ことが分かりました。
高齢になったために売却を考えられたようでした。
敷地の内容から大地主かと思いました。
違いました。
地主ではなく、都市部から引越されて建築されたとのことでした。
来月上旬にあらためて写真撮影などをする予定です。
価格は7,500万円くらいになると思います。
通常、この地域では考えられない価格です。
客観的に検討しても、この価格は適正価格よりも「低い」と感じます。
このような物件を手に入れることが出来る人は幸運だと思いました。
今日は添田町の物件調査から始めました。
依頼者は相続で取得しています。
土地と古家の内容です。
事前のヒアリングで、どうも敷地と道路部分に問題が
あるようでした。
そこで現地を確認したところ、やはり大きな問題が
ありました。
接道はしていますが、擁壁と水路で阻まれ、「隣地の敷地」を
通らないと家に入れない状態でした。
しかも、家の基礎部分も隣地にはみ出していました。
家の中はやや雑然としていました。
破風の穴はありましたが、修繕で使用できるように感じました。
間取り図を描き、写真を撮影しました。
ここで隣地に訪問しました。
幸いなことに在宅されていました。
内容を説明し、いろいろと話を聞くことができました。
その結果、この物件は物理的には使用可能ですが、
家としては心理的に売却不能であることが分かりました。
心理的瑕疵に該当する内容です。
また、売主（依頼者）が家のことを放置していたため、この隣家や
近隣が迷惑していたことも分かりました。
解決案は、この隣家にどうにかして引き取って頂くこと、のみと
思われました。
とても良い隣人さんでした。これが救いでした。
これから、対応を考えて解決していきたいと思います。
また、午後からは売却の問い合わせがありました。
少し内容を聞いた所、相当に技術が必要な感じでした。
理由は、土地面積が広いことです。
通常、この地域では広い場合で200～300坪くらいです。
これでも十分に広い敷地です。
今回の敷地は山林部分が関係しているようで、約2,000坪
あるようです。
また、住宅も築年数は40年位経過しているようですが、先の物件とは
反対で維持管理はかなり良好のようでした。
この住宅も約52坪あるとのことでした。
この物件は来週、現地を訪問し、いろいろと確認していきたいと思います。
今年の6月中旬くらいまでは、太りすぎでした。
身長から計算した標準体重から約10ｋｇオーバーでした。
標準体重そのものが甘い設定です。
その甘い設定を10ｋｇオーバーでは問題が生じやすくなります。
誰が考えても衣類の問題が起きます。
着られなくなります。
見た目は恰幅が良いなどと表現では言えるでしょう。
簡単にいえばデブです。
肉が付くところを求め、至る所が拡大しました。
人体には感心します。
こうも見事に分散してぜい肉をつけていくのだな、とです。
体重計は正直です。
きちんと数値で表してくれます。
自分では大して変わっていないように思いやすいのですが、
やはり見た目に出ます。
とくに年に1,2回くらいしか会わない人には変化が大きく伝わります。
そこで体重管理を始めました。
運動が効果が最も速く出ますが、今回は食事調整にしました。
簡単に言えば供給を断てばいい、からです。
一気に減量すると、続きません。
そこで、以前のように食事回数を減らすことにしました。
量と回数を減らすことに、体が順応するようにしていきました。
腹が減らない、状態を維持するようにしていきました。
当然、最初の内は腹減った、となります。
なるのですが、ここで少し時間を耐えます。
すると、体が供給しないのだと理解し、蓄えから消費するようになります。
これがぜい肉を減らす要素と思っています。
階段状に体重は減っていきました。
1段下がると、踏面のように水平な時間ができます。
減らないな、と感じるときです。
その後、また1段下がるようになっていきます。
約3ヶ月経過し、現在は標準体重近くまで戻りました。
10ｋｇの軽量化です。
違うのは、腹が減らない状態が長く続くことです。
食べなくていい、これが大きいです。
標準体重近くなので、まだまだ減量の余地は十分にあります。
もう3～4ｋｇは減量する予定です。
モデルやボクサーではありませんので、危険な減量はしません。
やや余裕があるくらいで止めます。
それでも見た目は十分に改善できると思います。
当然ながら、衣類の問題が良い方に移行します。
体重が減るだけで、免疫を強くできるように感じています。
体重が増えるほど、免疫が低下し、風邪や病気になりやすかったような
記憶があります。
車を手本にし、無駄を省き少ない燃料（食糧）で十分な力が発揮できるように
体質改善をしていこうと思います。
売買の場合の金融機関の審査と賃貸物件の場合の
保証会社の審査は似ている部分があります。
結果も似ていることがあります。
今回は、売買、賃貸ともに2社の審査を依頼していました。
どちらも同じような結果になりました。
片方は、完全否決。
もう一方は、満額ＯＫ，承認でした。
完全に真逆の回答です。
審査内容が異なるため、ここまで真逆の
答えになることがあります。
しかし、依頼者にとっては天地の差になります。
売買の場合は物件が購入できるかどうか、賃貸の場合は
借りることができるかどうか、です。
どちらも希望を叶えることができました。
金融機関や賃貸の保証会社は一つではないことを
知ってほしいと思います。
審査内容は同じではないからです。
事件事故などのように客観的に問題がある場合は、論外です。
そうではなく、家庭の事情や社会情勢等で困っている家庭の場合、
何とかできることがあります。
特に不動産業の場合、何とかしたいと思う事例をよく目の当たりにします。
これからも努力していきたいと思いました。
先日から住宅ローンを申し込みされている顧客がいます。
民間の有力な地方銀行と国＝フラット35です。
先に希望されていた人は、地方銀行に事前審査を申し込みしました。
自営業であることや、申し込みをする人の居住地が離れているなどの
理由から、否決という回答でした。
そこに一般的に申し分の無い条件を備えた別の希望者が現れました。
そのため、先に希望した人には断りを入れました。
ここまでは以前のブログにも記載しています。
そして今回、変化が発生しました。
買える人の申し込みはまだできていません。
理由は外科手術をしていたため、入院していたからです。
物件の内覧には来られていました。
ただし、正式に退院はしていませんでいした。
住宅ローンも退院と同時に申し込む準備をしていました。
まだ、事前審査の承認は得られていません。
申込ができていないから、です。
さて、先の希望者に変化がありました。
フラット３５の結果です。
満額で承認されました。
「買える人」になりました。
後の希望者が事前審査を完了していないので、
追い抜いたような状況です。
先の希望者はこの物件を諦めていました。
そこで、新築を検討しています。
ですが、同規模の新築をしようとすると、総額は
跳ね上がります。
ここで悩まれていました。
普通の買主なら改めて連絡されることはほとんどありません。
今回、連絡されました。
買える人で先に申込をした人が優先する、という内容を
再度伝えました。
ものすごく悩まれています。
諦めていた物件が復活するからです。
くどいですが、買える人で最初に申し込みをした人が優先です。
後者も可能な限り早く手続きができるように準備はしています。
ここからは物件との縁の強さかと思います。
昨日（10/3）は、筑豊地区の不動産業者向けの講習会がありました。
約3時間です。
ハトマークだけではなく、全ての団体が同時に受講します。
参加者数は約200人くらいだったと思います。
駐車場も相当数あるのですが、満車に近い状態でした。
講習内容の中で、改正法に関係する部分がやはり大切だと感じました。
書式も常に最新版にしておかないといけないです。
ソフトのバージョンアップごとに特約などは再入力しないといけないので、
これが面倒です。
また、特約内容も変更になるので、結果として良くなっています。
売買は当然として、賃貸も法令が加算されています。
最新の判例も理解しながら、適切に対応していきます。
不動産業は安定して成約することが難しい業種の一つと思います。
安定して成約できることは望みです。
また、商談や成約が重なることが多いのも特徴の一つと思います。
今回、数件が同時に進行しています。
今までは動きが無かった土地などです。
不動産の場合、同じ物件に複数の買主は不要です。
基本的に購入できるのは、1件だからです。
動産のように複数を製造できる場合、買主は多いほど良いです。
重なった買主がいる物件の場合、購入できる人で先に申込を
した人と契約します。
購入できる人、がポイントになります。
現金の場合は資金の確認ができれば完了です。
住宅ローンのように融資の場合は、事前審査が承認されることが
要素になります。
そのため、購入を先に希望していても、融資であれば事前審査の承認
がされていないと、申込を受け付けることができません。
後の希望者が、事前審査を承認され、申し込みをすると、この人が
優先になります。
今回もこの事例と同様のことが起きました。
先に希望をした人には別の物件を検討して頂くことに
なりました。
融資利用の場合、計画的に進めることが非常に大切になります。
ようやく飯塚本店と直方店にwi-fiが整備できました。
先日購入したi-padも店舗内で思いっきり使用できるように
なりました。
通信制限を気にしながらでは、思うように使えませんでした。
やっと好きなだけ使用できます。
自社のHPの写真等もi-padであれば画面を利用してかなり
拡大することができます。
本来の物件の特徴もより説明しやすくなるでしょう。
パソコンと併用できるので、写真等はi-pad、ローン計算等は
パソコンで説明しようと思っています。
各々の長所をできるだけ活用したいです。
先日、木造の耐震診断と耐震改修の講習を修了しました。
約2ヶ月経って、やっとカード型の証明書が届きました。
これで重要事項説明時に宅建士証、既存住宅状況調査技術者証、耐震診断・改修 技術者証
の3つを提示して説明できます。
説明しないといけなくなった内容が増えたので、この3つを同時に提示して説明します。
顧客により安心感を与えることができると嬉しいです。