飯塚市有井の土地と福智町上野の土地

飯塚市有井の土地の売却準備中です。

この物件はすぐに分かりました。

 

理由は、真向かいにスエルテ有井Ⅲとして新築したこと、二件となりの土地を

売却仲介したこと、通り1本西側の中古住宅を販売したからです。

 

築40年くらいの古い家が付いています。

家として使う場合も検討していいかと思います。

 

ですが、売主の希望で売地としています。

買主で家を使おうが、解体して新築用地にしようが自由にして

ください、と言われています。

 

実測はします。

確定測量渡しです。

近日、ﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞに掲載します。

 

次に、田川郡福智町上野の土地です。

この土地は、約8年前から販売活動をしています。

当初は震災の影響もあり、ソーラー用地でしか問い合わせが

有りませんでした。

 

土地は約770坪、3,850万円です。

ソーラー用地の場合、どこの企業も５千円/坪程度でした。

3,850万円→約400万円です。

 

当然のように売主は応じません。

私も拒否し続けました。

 

売主を守ることも業務だからです。

でも永かったです。

 

ようやく真剣な買主が現れました。

二世帯住宅用として検討されています。

 

敷地が道路より約1ｍ低くなっています。

そのため、近年の大雨等で浸水する恐れも懸念されます。

 

そこで、住宅等の建築部分に必要な場所を嵩上げすることを

勧めました。

 

城と同じ手法です。

敷地の低い部分を掘として活用します。

 

そのかわり嵩上げ部分の工事費用が必要です。

この工事費用が必要であることを売主に説明します。

 

理由もなく価格交渉はしません。

明確な理由がある場合、可能な限り努力し調整します。

 

希望価格が現在の情勢からすると高いです。

適正な価格かやや低い程度であれば、売主には良い条件

と感じます。

 

また、売却後の譲渡所得税と翌年の住民税、保険料も考慮

するように説明します。

 

全額が手取りではない、ということを確実に理解してもらうためです。

 

また台風が近づいています。

この台風も活用します。

 

雨水や風災害の把握には絶好の条件です。

災害、マイナス要素と受け取るか、プラスに利用するか、が

考え方だと思います。

変わったロトくじ、当たるんです。

普通は宝くじというと、CMなどで派手な宣伝がされています。

1等から6等までで、当選金額が目立ちます。

宝くじは購入時点ですでに半額くらいが税金になっています。

そのため、当選しても納税の心配がありません。

ですが、当たりません。

6等は10枚買えば必ず当たります。

当たるのではなく、還元されているだけです。

この時点では10％の還元です。

 

確率も1/100万くらいです。

まだ低い場合もあります。

 

ロトくじの場合、自分で数字を選べます。

自分で選んでいますが、そう簡単には揃いません。

 

選ばないくじには、BIGがあります。

こちらはサッカーです。

これもそう簡単には当選しません。

確率から考えると気が遠くなります。

 

そこに変わったロトくじを見つけました。

宣伝していないので、気づきませんでした。

名称は「当たるんです」です。

 

昔の使い捨てカメラのようなネーミングです。

これはオートレースが主体のようです。

このくじも自分で選ぶものではありません。

勝手に選ばれます。

4ケタの数字が選ばれます。

 

問題はくじの価格です。

ミニの場合、1口が500円です。

メガの場合、1口が3,500円です。

そしてギガの場合、1口が35,000円です。

 

なんじゃ、こりゃ。と思いました。

しかも他のくじなら1～6等のようにバラバラですが、

このくじは、1等しかありません。

当たり＝1等、です。

 

しかも確率が興味を惹かれました。

1/4,096で誰かに必ず当たりがでます。

 

4ケタの数字で各8通りがあります。

これはオートレースだからです。

8×8×8×8＝4,096通り、です。

 

また、くじが成立するのは、4,096通りが買われた場合だけです。

500円×4,096＝2,048,000円が総販売価格です。

その中から、143万円が1等として還元されます。

約70％の還元率です。

 

ただし、忘れてはいけないことが一つあります。

納税です。

このくじの場合、確定申告が必要になります。

一般的な所得の人の場合、約9万円が納税額になります。

所得が多い人ほど、一時所得の額が上がり納税額も変わってきます。

 

簡単に考えると、10万円くらいは納税しないといけない、覚えておくことと思います。

 

年中、宝くじは販売されています。

ほとんどの人が知っているでしょう。

この当たるんですは知らない人が多いかと思います。

 

実際、登録人数は少ないからです。

また、身分証明書等が必要になります。

当たれば、必ず分かるようになっています、税務署が、です。

 

このくじは宝くじよりも面白そうに感じました。

いくら買っても当たらない宝くじよりも、毎回、成立していれば誰かに当たっている

ことがわかるからです。

 

1口で1/4,096.

単純に、10口＝5,000円だと約1/410

100口＝50,000円だと1/41、です。

 

サマージャンボや年末ジャンボ等でまとめて購入する人も多いと思います。

100枚＝3万円、300枚＝9万円です。

 

当たるんですミニなので、当選金は143万円です。

どうせなら確率が高い方がいいかと思いました。

 

なかなか成立していないようですが、メガやギガの場合、まとまった資金が必要です。

特にギガの場合、1口が35,000円です。

40口＝140万円です。

 

当選金＝1等＝約1億円です。

40/4,096≒1/102

 

140万円分の宝くじを購入する人も少ないでしょう。

ですが、確率でいうと宝くじでは有り得ない高確率です。

 

動画等で1,000万円分の購入者もたまに見かけます。

これも1,400万円分購入すると、1/10まで確率は上がります。

そのかわり、1等か無配の2択です。

 

ちなみに、ギガで当選した場合、おおくは約5,000万円の納税が必要に

なるでしょう。

1億円の当選でも、手元には半分くらいが残ることになります。

 

競馬であらゆる物を失った事例がありました。

経費で認められたようですが、失った内容の方が大きかったと感じます。

 

あくまでも、「楽しみ」の範囲でするべきと思いました。

住宅ローンの申し込みなど（続き）

さて、先日の住宅ローンの申し込みの続きです。

一般の銀行では残念ながら融資が認められなかった人の代案です。

 

フラット35＝国の融資を利用します。

いろいろな窓口になる金融機関等があります。

できれば店舗があり、担当者がいることが望ましいです。

 

ですが、今回は売主が利用した窓口を活用することを考えました。

店舗は「ありません」。

書類のやりとりが中心になります。

 

ハウスメーカー専用の窓口です。

そのため一般利用が面倒になります。

 

ここを活用するのは、二つの理由があります。

一つは、この物件で融資をしているから、です。

二つ目は、抵当権者だから、です。

 

物件をすでに融資する者が知っていることが大きいです。

増改築があれば違う物件になりますが、それがありません。

 

そして抵当権者であることです。

売主は住宅ローンの返済中です。

売却＝全額の返済が必要になります。

そのときに抵当権者＝融資先であれば、誰が考えても

困ることはないはずです。

 

決済の場所だけ、どこかの金融機関を利用することになるでしょう。

事前にお願いをしておきます。

 

さて、先日、電話一本で500万円下げろ、と言ってきた購入希望者がいます。

あらためて価格を吟味しました。

売出価格は、通常の価格ではありませんでした。

固定資産税評価額相当でした。しかもやや低くしていました。

 

それで余計に不愉快になりました。

固定資産税評価額かそれ以下で購入することが、どれほど買主に優遇して

いるか、ということです。

それを、ロクに考えもせずに、根拠も提示せずに500万円下げろ、でした。

 

買付証明と理由の添付を求めていますが、いまだに届きません。

別の社員を飯塚店に来させるようです。

納得できる理由もなく、受けることはありえません。

 

来店を拒否しても構いませんが、どのような企業なのか、見極めるためにも

面談する予定です。

 

少なくとも固定資産税評価額の2/3を要求するのであれば、役所の税務課も

参考になるはずです。

また、税務署にもどのように伝えるのか興味があります。

贈与扱いになる可能性もあるからです。

 

丁寧に説明する気は既にありません。

口頭で言う必要はありません。

書面の交付で十分です。

読めばわかるからです。

また、このような買主には口頭での説明はムダです。

その代わり、詳細な書面を渡します。

しかも契約前に事前に渡します。

 

面談もなくいきなり値交渉をする人に、聞く耳を持つ人はまずいません。

事前に書面で交付する業者は、とても少ないのが実情です。

通常は重説と契約が同一日で一気に行います。

 

今回の土地は別の建設会社が購入を希望していました。

やたら急いでいました。

売主の相続登記手続き中だったので、かなり無理をした段取りをしていました。

それなのに、何の連絡もなく、一方的に買付を無視しました。

電話もでず、FAX等でも反応なし。

しかもハトマークの宅建業の免許も受けています。

通常の業者では有り得ない対応です。

非常に情けないと感じます。

当然、このような会社に他の依頼などすることはありません。

 

まずは、善良な買主の希望を達成することに全力を注ぎます。

 

 

住宅ローンの申し込み

民間の金融機関では、住宅ローンの種類が色々とあります。

だいたい共通している点は、いきなり正式に申し込むのではなく、

事前審査をする点です。

 

基本的に個人情報の内容を中心に融資金額等が妥当がどうか、を

審査されます。

事前審査をクリアすると、物件情報等を含めた正式申込となります。

 

さて、この事前審査がけっこう大変です。

ここをクリアすることが重要になります。

 

融資を攻略、のような表現になることもあります。

民間の金融機関の場合、ここで振り落とされることがよくあります。

 

基準が厳しくなっています。

 

国の場合はどうでしょうか。

審査のハードルは民間よりも相当に低いです。

これが魅力です。

 

しかし、厄介なこともあります。

基準です。

何の基準か。

 

大きく二つあります。

一つは、自己資金。

もう一つは物件本体です。

 

民間の金融機関は自己資金が無い場合でもOK、となる

ことが多いです。

物件の基準も適法ならOK、という感じです。

その代わり、個人情報等が厳しいです。

 

国の場合、自己資金は基本的に10％以上用意しないといけません。

諸費用分も別途必要になります。

諸費用等を取扱いの金融機関が融資する内容もありますが、基本的には

ダメです。

物件の基準は厳しいです。

適合検査が必須です。

 

そのため古い物件では利用したくてもできないことが多いです。

 

今回は物件そのものはラクに適合証明が得られる物件です。

自己資金も用意しています。

年齢と自営業扱いという点をクリアしないといけません。

 

国の力を活用したいと思っています。

幸い、売主もこの融資を利用していました。

 

そこで、同じ取扱い機関で申込をすることにしました。

現在の抵当権者に申し込むのです。

 

実務上、決済がやりやすくなります。

決済時に抵当権者が書類を持参して回収するのが一般的です。

 

ですが、抵当権者と融資者が同じ場合、書類だけになります。

融資金を送金しますが、送金先が融資先だからです。

 

異なるのは所有者と実行金利です。

 

関係者皆が喜ばれるように調整していきます。

買主の考え方と対応の差について

不動産は一般的に高額です。

1千万円だと「安い」と言われる世界です。

 

現在、全く異なる考え方の買主が複数います。

 

一方は、現在の価格を理解し、その上で数十万円の価格引き下げの

「お願い」を受けています。その理由も明確です。

 

明確な理由に加え、お願いされた場合、売主に丁寧に説明します。

おそらく売主も喜んで承諾していただけると思います。

お金の価値を理解されている買主だからです。

 

数十万円がいかに大きいか、知っているからです。

査定した価格にも根拠があります。

取ってつけたような金額ではありません。

端数でもありません。

 

理由があるのです。

この買主については「何とかしよう」となりました。

現在、努力中です。

 

さて、別の買主の例です。

本人確認等も全くできていない、「電話だけ」の人です。

電話でいきなり、「高い、500万円下げろ」と言われました。

 

物件価格は1,500万円です。

それを電話1本で500万円引け、です。

 

はい、わかりました。

とでも言うと思っていたようです。

明確に拒否しました。

売主を守るためです。

 

買付を出せ、と要求しました。

通常は自社の様式でFAX等で送付します。

この場合、自分で作れ、と答えました。

理由は、500万円下げなければならない、

売主が納得できる理由を記載させるため、です。

 

売らなければならない、要求に応じなければならない理由は全くありません。

理由の例も少しは伝えました。

工事費用や建築費用等でこのくらい必要になり、そのため土地価格を

希望金額にしてもらえないか、などです。

 

すると、「建物は何建てようがこちらの勝手だ、1億だろうが10億だろうが関係ないやろうが」

と言われました。

障碍者の施設を建てるつもりのようでした。

助成金、補助金が正しく使用されるとは「カケラ」も感じませんでした。

 

1,500万円の土地に10億で建てるなら、誤差にもならんだろうが、と思いました。

資金計画も確認できていません。

 

口だけで、自己資金が無く、全額融資と補助金頼みの輩が多いからです。

自分で努力して得た資金ではない、とすぐに気づきました。

だから、お金の価値が理解できないのだと。

 

障碍者を利用した悪質な内容の可能性があると考えました。

その場合、資金を用意してきたとしても、契約しません。

 

売主もおそらく同様の反応をすると思われます。

 

真逆の買主が同時にいますので、この悪質な買主のおかげで、

善良な買主の良さがさらに引き立ちます。

 

全力で善良な買主のために取り組みます。

後者は無視します。

 

いろいろな人がいますので、注意が必要です。

腕時計の追加

先日、悩みぬいて腕時計を買いました。

数日つけてみて、具合は良いように感じました。

 

そこで同じメーカーの妻用の時計も買いました。

こちらも良さそうです。

 

時間がハッキリと分かります。

時計なので当たり前ですが、見づらい時計も多くあります。

 

バンド部分が鎖かたびらの一部かな？というような感覚です。

今までは皮だったので新鮮です。

 

基本的な付け方さえも悩みました。

最初は、こうかな？という感じでしたが、やっと正しくつけられる

ようになりました。

 

今年は携帯電話、タブレット、時計など随分と持ち物が変わってきました。

基本的に永く使います。

 

唯一、先日の財布だけは状況を見て更新していこうと思います。

嘉麻市鴨生の売家

嘉麻市鴨生に4LDKの売家の販売を開始しました。

2,130万円です。

築13年の積水ハウス施工の木造2階建てです。

 

土地：約90坪、建物：約46坪です。

ﾊｳｽｸﾘｰﾆﾝｸﾞが完了し、内覧できるようになりました。

 

詳細はHPに掲載しています。

http://www.e-2103.com

すでに内覧者がいます。

融資の調整を行っています。

 

購入できる人（現金または融資の事前審査が承認されている）で、

最初に申し込みをした人が最優先になります。

 

9/17（月・祝日）にやや広域に広告します。

特に嘉麻市以外から転入される場合、嘉麻市からの転入助成金の

対象になる場合があります。

 

 

腕時計の価格

同じ腕時計を使い続けていますので、買い替えようと思いました。

先日の財布と同様に、どうせなら運気が良くなる条件を揃えようと

思いました。

 

今までは見やすいとか、気に入ったからとか、聞いたことがあるブランド名など

で選んでいました。

 

そこで身に着けるのに良い条件は何か？から調べました。

この年になるまで（40過ぎです）考えたこともありませんでした。

 

まず、バンドの種類から入りました。

個人的には皮が好きなので、皮しか考えていませんでした。

 

いろいろな内容を調べ、客観的に分析しました。

学生時代のデータ収集と考察に似た作業になりました。

 

皮もいくつかの種類は良さそうでしたが、金属が最良のようでした。

金、銀の2種類になりました。

 

金は右腕に、銀は左腕が良さそうでした。

仕事柄金を付けていると、問題が発生しそうなので、却下することにしました。

よって銀の1択になりました。

 

金属バンドは20年以上付けた記憶がありません。

どうやって調整するのか？となりました。

 

すると、金属バンドでも何種類かあり、調整しやすいバンドがあることを

知りました。小さなマイナスドライバーで開けてずらすだけ、のものです。

 

微調整できるようなので、このタイプに決めました。

 

次に形です。

丸か丸以外か、です。

これも丸型が良いようだ、と知りました。

よって丸型にしました。

 

この辺から「ああ～めんどくさい」となってきましたが、続けます。

丸型で色は？となりました。

銀にしました。

これも色々な説がありましたが、銀にしました。

 

文字盤の色は？。

これも同様に調べ、白か銀に決めました。

 

文字の種類も調べました。

普通の数字、ローマ数字、数字表記無し、目盛もないなどです。

これは、ローマ数字が良いようでした。

それもⅠからⅫまで全て表記されているもの、です。

 

ここまで調べる最中に、時計の価格はいくらするの？となりました。

聞いたことがあるブランド品がいいのか、実用性重視がいいのか、

と悩みました。

 

結論はどちらでもなく、必要な条件を満たす時計、となりました。

ついでなので時計の価格も調べました。

 

一般的に10万円以内の時計が多いようでした。

何が違うのだろう？となりました。

 

そして、「価値があるのか？」とも考えました。

これも調査を続けていると、特定の時計以外は価値が下がるだけだと

知りました。

 

それどころか、いらんこと半端に高額な時計になるとマイナスの影響がひどくなる

ことも知りました。

 

誰もが聞いたことがあるブランド名の商品です。

50万円以上で中には数百万円の物までありました。

 

ついこの手の時計に魅力を感じそうでしたが、マイナスの影響を

知り、やめました。

 

唯一、価値が下がらない時計があることも知りました。

まだ20年弱の会社の時計です。

 

職業上、ある程度の価格には慣れています。

それこそ「何かの間違いか？」と思うくらいの価格でした。

 

その会社の販売している平均的な商品で、約1,500万円でした。

「単位か0の数、間違えていない？」と思いました。

 

リシャール・ミルと言うブランド名でした。

いろいろ調べていると、価格が下がらない理由が分かってきました。

資産家で投資目的の場合と、経済の混乱時の対策や旅行先での

急な現金化が必要な場合などで活躍するようでした。

 

私は本業が不動産です。

そのため、価格を比較してしまいます。

 

もし、新築の土地建物が1,500万円だったら、「安い」となります。

中古住宅であれば、この地域であれば、「妥当」な価格です。

自動車であれば、「高級車」です。

そして「腕時計」であれば、「アホか」となります。（普通は、と付け足します。）

 

ですが、いつか換金したいと思った時に変わってきます。

先の新築は、20年以上経過すると、土地価格+アルファくらいまでに「下がります」。

中古住宅も同様です。

自動車は「廃車」です。

ですが、特定の時計の場合、下がらないか、上がる場合があります。

まさに「アホはお前だ」と言われているようでした。

 

不動産の場合、物件によっては上昇することもありますが、一般的には下がります。

自動車も時計と似た資質を持つ車種は、状態によっては価格が下がらないこともあります。

 

ですが、不動産と自動車の場合は、税金と維持費と環境が面倒になります。

時計の場合、かなりラクです。

だから資産家は購入するのだと知りました。

 

維持費と価値を考慮すると、とても効率が良いのだと分かりました。

普段から使用している人の場合は、価値が下がるでしょう。

未使用で正しく保管されている場合、価格が維持されるようです。

 

よって、価値が下がらない特定の時計以外であれば、必要条件を満たすこと

が最重要となりました。

余計なくだらない見栄をはらなくて済みました。

 

知らなかったら、半端な金額のブランド品を買っていた可能性がありました。

これも先日の財布の効果かと感じました。

 

価値のない物を購入しない＝不要な支出をしない＝現金を浪費しないからです。

いままで購入した腕時計と比較すると、相当に価格が低くなりました。

まだ届いていませんので、ある程度使用してから感想を書きたいと思います。

 

 

 

 

 

平常時と災害時の違い

基本的に目覚まし時計を使わずに起床しています。

だいたい午前4時前に目が覚めます。

 

9/6（水）はやや早く目が覚めました。

なんとなくダルい感じがしました。

何気なくテレビを付けました。

 

一部のチャンネル以外、ニュースは放送していない時間帯です。

特番になっていました。

震度6強、北海道で地震発生という内容でした。

 

夜が明けていないので、状況はほとんど分かりません。

停電も発生していました。

 

ここで思いました。

平常時は良いのですが、災害発生時に色々と困ることが起きます。

 

停電の場合、冷蔵庫、飲用水、下水、テレビ、エアコンは使用できません。

特に集合住宅やビルは厄介です。

 

エレベーターが動きません。

規模が大きく、新しい物件であれば地震管制運転で最寄階に停止し、ドアが開きます。

そうではない場合、閉じ込められることが多いです。

 

電源が無い場合、外部に連絡ができません。

連絡できても、高層階であれば係員も自力で行かないといけません。

救出に時間と労力が必要になります。

 

マンションの場合、住人も地上に脱出しようとします。

ここで最初の関門が玄関です。

 

ドアの場合、ひずんで動かない場合があり、脱出できないことがあります。

次の関門は階段です。

 

大規模になるほど、階段が危険になります。

混むからです。

照明はバッテリーが短時間だけ照らしてくれますが、その後は真っ暗に

なりやすいです。

 

救援物資を受け取れても、今度は階段を上って運ばないといけません。

高層階で見晴らしが良い＝設備が正常に動かない場合、非常に辛い物件に変わります。

 

現金の準備も重要です。

カードやスマホに頼りすぎていると、大停電のような場合、何も機能しません。

 

買いたくても現金以外、対応できなくなります。

 

先日、財布を買い替えて現金を入れておくことは、災害対策になると気付きました。

また、携帯電話もあえてガラホにして良かったと思います。

最小限の機能しか使わないため、電池がスマホより長く持つからです。

 

現金はない、スマホは電池切れ、住まいは高層階のマンション、という状況を考えると

平常時と災害時のどちらを重視して物件を選ぶか、大切になると思います。

 

液状化した地域が一部にあります。

数十年前は田と川の地域だったようです。

開発により住宅地に変わっていました。

 

地盤改良工事がされている物件もありました。

地盤沈下で基礎の下の杭がでていましたので、分かりました。

 

しかし、全体が激しく沈んだため、杭ではどうにもならなかったようです。

復旧工事は非常に面倒になると思われます。

 

ここで、地震保険を考える人も多いでしょう。

地震保険は、知らない人であれば損傷した建物の修理工事や

家具・家電の費用になると考えるはずです。

 

残念ながら、なりません。

見舞金の延長線です。

 

基本的に自力で対処しないといけません。

 

他人事とは考えません。

見える教訓です。

 

やはり災害時を中心とした対策を行うことが大切と感じました。

直方市頓野の売家など

今朝は、数年前に管理物件を退去された元借主が来店されました。

今回は、前に入居されていたｱﾊﾟｰﾄではなく、戸建を希望されていました。

 

少し話を伺っていると、戸建を借りるよりも購入したほうが良いのではないかな、

と感じました。

 

ちょうどリフォーム中の物件があり、もしかすると合っているのではないかと思いました。

まだ販売価格は決まっていませんが、だいたいの検討はついていますので、その価格を

目安に伝えました。

 

完成後の内覧できる時点で最初に伝えます。

事前に来店されている顧客は、優先します。

 

嘉麻市山野の売家は販売中です。

現在までに数件、内覧済みです。

相当に悩まれている夫婦もいます。

 

ですが、まだ購入できる状態で買います、という意思表示を

誰もしていませんので、自由に内覧できます。

 

買える状態（現金を用意した、融資なら事前審査が承認されたなど）で、

買いますという意思表示がされた後は、内覧を断ります。

 

買主の物件を守るためです。

 

自由に内覧できるときと、そうではないときがあります。

特に、販売前に希望条件を伝えられている人は得な場合があります。

 

工事中も内覧できることがあるからです。

見えなくなる前に確認することができます。

 

運と縁が不動産には重要です。

タイミングも極めて重要です。

 

どれかが噛み合わないときは、待つことも勧めます。