誰でも本を読むことを勧めることはあると思います。

分野は様々です。

何でもいいから読め、と言う人もいます。

 

本嫌いはロクな人間にならない、と言う人もいます。

一部、正しいと思います。

残りの部分は誤りと思います。

誤りと言う部分は、読み方についてです。

 

乱読、雑読というような読み方の場合、無意味です。

これは読むではなく、文字の羅列を見ただけです。

さらに悪いのは、むやみやたらと線を引いたり、着色することです。

 

これは読むではなく、作業にすぎません。

自己満足だけです。

作業をしたことが満足につながるタイプです。

しかも作業後に他人に自分が作業した本を強制的に読ませ、

感想、コメントを求める輩もいます。

 

自己満足の線だらけ、しかも雑で汚くなった本を読まされる苦痛を

知りません。このような処刑された本を読む者は本が嫌いになっていきます。

たまに、このような人には反対の質問をします。

「あなたの感想、コメントは?」です。

即答できません。

身についていない、記憶に残っていないからです。

作業することが本を読むこと、と思っている証です。

答えられない、これが悲しい現実です。

 

最低でも2回以上読む場合、線引き等の意味はあります。

注意して読むことになるからです。

色分けの意味も役に立つことが増えてきます。

何色も使う人もいます。

単色、黄色や赤のみ、という人もいます。

これは個人差があるので自由です。

 

読むことと作業することを混同すべきではない、と思います。

大した内容ではない本も多数あります。

タイトル詐欺とでもいえそうな本は非常に多いです。

線を引いていない状態であれば、タイトル詐欺のような本でも

中古品として売却可能です。

マトモな良本の場合、2回目以降に読むことがある場合、線引き等で

次に読むときに読みやすいように工夫します。

 

書棚の肥やしにする気は全くありません。

特に上に重ねて本を置くようなことはしません。

理由は簡単です。

下にある本を読むことが面倒になるからです。

テレビや雑誌等で背景に本が多く映る人がいます。

その中で、上に重ねている人がいます。

この場合、私はこの人は作業の人であって、読む人ではない、と

感じます。

また、ピカピカで並べているだけの研究室やどこかの士業の事務所のような場合、

これも同様に思います。

ただの背景にしているだけ、と感じるからです。

複数回、何度も読み込まれた重要な本の場合、古くなっていても大切に置かれています。

しかも、いつでも取り出せるように配置されています。

記憶の良い人ほど、丁寧に使われているように思います。

 

最もその本について読んだかどうか知りたいときは、要点を白紙に書けるかどうか、と

思います。書けない=頭に何も残っていない証です。

 

これは学習では良く言われることです。

何時間勉強した、と言う人に共通しています。

では、学んだということを白紙に書いて説明してみなさい、と言われたときに

現れます。

書けるかどうか、で分かります。

時間はどうでもよいのです。

それこそ個人差が激しいからです。

天才肌の人は軽くサラッと流しただけなのに、これが完了します。

超努力肌の人は猛烈な努力で対応します。

でも天才はやはり天才です。

天才に勝負しようとは思いません。

疲れるからです。

普通の人か、同じような努力の人がライバルにいると嬉しいです。

同類と言われればそうです。

 

本の読み方から本当に読む人かどうか、を見極めることができます。

取りあえず、実務書は多く読むようにしています。

関係者の役に立つためです。

本を殺すようなことはしません。

本好きと本の作業人は違います。

白紙に何を現せるか、これが読書家の力量と思います。

当然、人相にも現れます。

考えが顔に出るからです。

40歳以上にもなると、何も言わなくても初対面の顔に現れます。

顔はその人の履歴書と思います。

整形で造ることはできません。

顔に責任を持たないといけないと思うようになりました。

善良で正しい顔を目指します。

そのために本を選び正しく読み、身になるようにしようと思います。

内容証明は以前は郵便局に正本、副本、控えを用意し、切手等も貼り

返信用封筒も用意するなど手間がかかっていました。

全てが揃っていないと、郵便局を何回か往復することもありました。

 

しかし、今は便利になりました。

電子化されたからです。

電子内容証明ができました。

これは非常に便利と思います。

 

郵便局に行くことが無くなったからです。

しかも書式のフォーマットがあるので、行数や字数を注視しなくて

よくなりました。

また、縦書きだけではなく、読みやすい横書きもできます。

費用も相当に低くなりました。

速く、手間は少なく、迅速に送付できるようになりました。

 

内容証明と聞くと、一般的に良いイメージは無いと思います。

相手側から何らかの要求や主張がされているからです。

内容証明のことを知らないと、誤った解釈をする人もいるでしょう。

書かれている内容を郵便局が認めている、というような解釈です。

これは違います。

一切、内容については証明されていません。

 

この書面を送付したことを証明するのみ、です。

記録になるだけ、です。

内容については、個別に吟味することになります。

 

賃貸では定期借家契約で利用することがあります。

期限の半年前から1年前に借主に通知しないといけないからです。

怠ると、期限が伸びてしまいます。

 

また、一方的な要求で通知書として送付してくる人もいます。

内容証明郵便なので、突然、届きます。

知らないと不安になるでしょう。

 

通知なので認めたわけではありません。

知っている人であれば、回答書を送付します。

通知を受けた側の反論です。

 

この反論も内容証明郵便で送付することになります。

ここで電子内容証明が有用です。

従来からは考えられないほど労力を少なくできます。

費用も低く、決済もラクです。

 

封筒や切手の用意をしなくて良いことが大きなメリットと思います。

頻繁に使用することはありませんが、必要に応じて活用していきたいと思います。

 

通常、不動産会社であれば募集する物件が多いほど良い、と考えるでしょう。

そのため、条件さえ分かれば募集にかかります。

募集するには媒介契約が必要です。

賃貸の場合、売買の場合で異なります。

 

賃貸の場合の媒介は比較的、簡単な場合が多いです。

所有権が移転しないから、です。

権利関係を確認し、競売等の危険性が無い場合、普通は

媒介を受けます。

 

しかし、今回は断る案件があります。

2年前に新築した店舗(事務所)です。

長屋タイプで4戸です。

新築から2年以上が経過し、中古になりました。

4戸、すべてが未入居のままです。

 

農地転用、建物建築後の空きつづけた物件です。

なぜ決まらないのか。

賃料なのか、賃貸条件なのか。

これらも要素としては相当にあります。

 

ですが、最大の問題は立地です。

交通量の多い国道、それもバイパス沿線で右折で進入できない立地です。

左折も困難です。理由は間口が狭いから、です。

 

しかも店舗というからには、目立たないといけません。

この物件は逆です。全く目立ちません。

言われても分からない建物です。

その結果、媒介を受けないことにしました。

 

媒介を受けるからには、何らかの入居可能な要素があるから、と

プロなら考えるでしょう。

だから断ります。

決まらない、決められない、決めようにも無理が多い場合、受けません。

媒介契約は依頼者からの一方通行ではありません。

 

物件も淘汰されます。

生き残るためには、生き残ることができる条件を備えないといけません。

今回の物件は土地の取得時点から所有者は無理なことをしていたようでした。

強引な方法から良い結果になることは少ないでしょう。

目先は良くても、結果として破綻することが多いです。

 

来るもの拒まず、ということを言っていた業者もいました。

私は違います。

物件の見極めを慎重にしていきたいと思います。

 

敷地の清掃は習慣になってきました。

色々な効果が考えられますので、自然と継続するようになったと感じます。

 

そこで次は事務所内の改良です。

置きっぱなし、使わない物を整理しました。

また、飯塚店では使用しない機械を直方店に移動しました。

事務を中心にする直方店にあるほうが良い備品がありました。

スキャナです。

複合機にも機能があります。

しかし、使い慣れたスキャナがやはり良いと感じていました。

すでに17年経過しています。

 

移動したものの、動作するか心配でした。

ドライバ、ソフトともに代替品がありました。

親切なサイトもありました。

この時点で使用可能だと思いました。

使えない場合、色々な障害が発生してくることがあります。

今回は、ありません。

むしろスムーズに進んでいます。

 

これで書類の作成にも大きな戦力になります。

より分かりやすく作成できます。

故障や使用不能であればあきらめます。

しかし、正常であれば使用します。

新しい物は性能面では良いかと思います。

ですが、私が必要としている能力かどうかは別です。

 

年数は経過していても、能力が高い機械は多く存在します。

道具のせいにするようなことは、決してしません。

使い手の力量が低いことが要因と考えているからです。

全力で用いても、残念ながら備品の機能が不足している場合、

更新します。本来の能力を100%発揮できていないのに、安易に

買い替えることはしません。

 

おそらく道具や備品を大事に使用している人であれば、似たような考え方を

されているのではないかと思います。

 

とりあえず、より作業がしやすい環境を造ることができました。

これも先日からの清掃の効果の一つと思います。

直方市下境の売地を今週末に買主に引渡します。

ようやく決済することができるようになりました。

最初の依頼から10年以上経過しました。

所有者も相続が発生し、相続人が現在の所有者です。

 

時間はかかりましたが、売主の要望に添うことができました。

確定測量も完了していますので、安心して買主に引渡ができます。

 

飯塚市中の貸家と嘉麻市鴨生の貸家の入居者も決まりました。

誰でもよいという貸し方ではありません。

本当に必要としている人が現れるまで、待ちました。

どちらも良い家庭に借りられます。

 

査定中の物件は赤池支所の近くにあります。

所有者は母と娘の2名です。

母が高齢になり、意思表示が衰えてきています。

まだ正しい意思表示ができるうちに、売却を検討されています。

 

外国人の入居も進めています。

優秀な外国人の場合、喜んで入居して頂きます。

国籍に関わりなく、やはり良い人かどうか、を重視しています。

最近のニュースのように、高学歴や高い地位にあっても全く信用できない人が

います。むしろ純粋に努力している人にこそ、本当に良い人が多いと思います。

 

買主、借主ともにその後の生活が困らないようにしたいと思います。

 

最近は競売物件が以前に比べると大幅に減少しました。

今回の飯塚市の競売情報は、2件です。

 

その中で、平成31年(ヌ)第1号の内容には、驚きました。

まず(ヌ)の時点で、普通競売ではなく、強制競売です。

債権者の意志の強さが伝わりました。

保証協会が債権者でした。

競売なので元号が変わる前に申し立てされているので、

事件番号も平成です。まだ令和ではありません。

 

肝心の物件内容についてです。

競売になったのは、土地です。

基準価額102万円、買受可能額は81.6万円です。

 

飯塚市の中心部に近い所の土地です。

約53坪。

これが、ただの土地であれば(更地であれば)普通に考えても

500万円程度のはずです。

固定資産税は約2.5万円/年。

 

イヤに低い。

建物が建っているから、です。

借地です。

それも昨年に新築されています。

借地人は、市内の建築会社であり、不動産会社です。

 

土地は借地契約になっていました。

3点セットを読むと驚きました。

 

土地の契約内容が、3年間の普通土地賃貸借契約となっていたからです。

信じられません。今時。

 

普通土地賃貸借=普通借地の場合、30年以上です。

宅建業者ではなくとも、並みのFPでも常識です。

 

地主とこのような契約をするとは信じられません。

期間の意味が無いからです。

地主は全く知識が無いと仮定し、契約内容の3年間が経過したら

終了=返還されると思っているかもしれません。

 

できません。

少なくとも30年間は普通借地契約になるからです。

さらに地代に驚きました。

 

53坪、1万円/月、その他の保証金等は一切なし、です。

この地域であれば、仮に月極め駐車場用地としても低すぎます。

 

停め方にもよりますが、6~8台は可能でしょう。

仮に6台としても、1台あたり4,000円~5,000円/月の駐車料金は

可能です。すると、2.4万円~3万円/月となります。

低く見ても、2万円/月にはなるでしょう。

しかも敷金等で2ヶ月等は必須です。

 

ですが、契約内容は1万円/月、異常だと感じます。

この内容であれば、借主の建設兼不動産業者は、12万円/年だけで

好きに使うことができます。

固定資産税は地主が支払いますので、他は不要です。

 

3年間の賃貸借契約と記載していても、借地借家法により30年以上となります。

借主に圧倒的に有利な内容です。

 

なぜ、このような内容になったのか、疑問です。

債権者の保証協会も、おそらく同様の意見になると思います。

そのため、通常の競売ではなく、強制競売になったのかな?と思いました。

 

ただし、借主も安穏とはできないでしょう。

競売なので、入札です。

全国どこからでも可能です。

 

さらに底地です。

分かっている人であれば、極めてラクな投資対象と考えるでしょう。

最低価格で落札できれば、実質利回りで10%を超えます。

1万円/月×12月-固定資産税(約2.5万円)=9.5万円/年

入札諸費用を考慮しても、最低価格であれば、落札価格は約90万円。

 

9.5万円/90万円×100%=10.55%の実質利回りです。

しかも土地なので、何も手間がかかりません。

底地というだけで見向きもしない場合と、どうとでも対応できると

考える人で見方はまるで変わります。

 

地代の増額請求は手間がかかります。

調停開始から裁決まで時間が必要です。

 

先のように駐車場であった場合の地代、鑑定士が算出した地代等で

決まるはずです。おそらく常識の範囲で相当に変更になると思われます。

 

この程度の金額なら、通常は競売になる前に建物所有者兼借地人が

買い取ることが多いと考えます。

 

競売になるのは、よほどの理由が潜んでいるか、誰も入札などしないと

考えているか、かと思います。

 

開札結果を興味深く待ちます。

 

 

 

 

落ち葉が多く降ってくるようになりました。

実験中です。

 

ここで仮定を一つ変更することにしました。

落ち葉=現金ではなく、落ち葉=幸運の種、とすることにしました。

集めるほど、幸運が増すのではないか?と感じたからです。

 

今までのように、どうせ降りつづけるから、と考えているときは、

疫病神と貧乏神が溜まるほどに強さを増して行ったのではないか、とも

思いました。

 

そうすると、清潔にするほど、この二つの厄介な存在は弱くなり、

福の神が強くなるのかな?と考えてみました。

 

誰が見ても汚いよりはキレイな方がいいはずです。

汚い所より、綺麗なところを選びます。

常識で分かることです。

 

ですが、茹でガエルの理論のように、茹であがるまで気付かないことが

あります。これが恐ろしいです。

 

不動産では現場で見ることがあります。

競売物件に多いです。

 

美しい状態で競売になることは、まずありません。

競売で住宅等が綺麗な場合、たいていは任意売却で販売し、

清掃等を業者がしていたケースです。

 

一般的な競売物件は、極めて荒れています。

汚いです。

小銭が散らばっていることもあります。

厄病神と貧乏神の巣窟のように見えることもあります。

 

競売になった人も好きでなった人はいません。

ですが茹でガエル理論のように、そうなるまで気付かないのです。

病気で言えばガンです。それも手の付けられないステージ4のような

状態です。

 

清掃は健康、経済ともに大きな原因になると思います。

幸運にするかどうか、その人の判断で変わります。

 

色々な出版物で、特に創業者は清掃を自ら行っていた人を見かけます。

清掃の意味をどう考えていたかは、様々です。

 

私の場合、苦痛ではありません。

仮説ではありますが、実験を通してどうも正しいように思えるからです。

やればやるほど良い結果になるように思います。

 

続けることにより、当たり前になってきます。

しないと具合が悪くなります。

下手な健康法より、かなり良い方法に気づいたように感じます。

直方市下境の土地の確定測量が完了しました。

これで安心して買主に引渡ができます。

現在の隣接する土地所有者との境界確認ができたので、

今後の境界問題は心配がありません。

 

新設された杭やプレートで境界がとても明確に表示されています。

いつの日かこの土地の隣接する土地が売却したいと思った時も有効です。

少なくとも接している一辺の境界は確定しているからです。

 

宮若市龍徳の売家と飯塚市綱分の売家は融資の正式申込中です。

どちらもフラット35を利用します。

承認が早い方から引渡の準備をしていきます。

 

太陽光発電設備があると、名義の変更に手間がかかります。

売主の協力が必須です。

やたらと書類が必要になります。

しかも審査まで数か月待たされます。

現時点でようやく1月下旬に受け付けた案件が処理されているからです。

できるだけスムーズに進むように調整します。

 

飯塚市上三緒の連棟戸建は残り1戸(H号室)になりました。

単身者や少人数の家庭にお勧めです。

 

来月中旬頃に飯塚市有井、飯塚市弁分の戸建が完全リフォームされて販売予定です。

詳細は分かりましたら、HPに掲載します。

誰でも掃除はすると思います。程度の差は相当にあるとは思いますが。

 

この数か月、清掃の効果についてテストのようなことをしてきました。

テストというよりは、実験です。

 

学生時代の卒研のような感じです。

テーマを決め、内容を確認し、仮説を立てて進むことにしました。

 

清掃で何が変わるか、実際に変化はあるのか、ということについて

実験です。

 

建物内、室内は通常の清掃と片づけに、一部工夫することにしました。

アレンジしました。

贅沢ではないが、清潔であることを重視しました。

より使いやすく、見栄えよくするように工夫しました。(今も続いています。)

 

今までは外部、敷地の清掃はあまり考えてきませんでした。

大きなゴミが飛んできたときなどは片づける、程度でした。

 

年に数回、高圧洗浄はしています。

駐車場、看板などを洗浄しています。

 

しかし、何かスッキリしませんでした。

やはり敷地の清掃が引っかかっていました。

 

そこで、敷地を徹底的に清掃することにしてみました。

隣地から際限なく落ち葉が降ってきます。

いくら掃いてもムダのように思っていました。

 

ここからが実験です。

降ってくる量より、片づける量が多ければ、当然のように

敷地はキレイになるはず、だからです。

 

側溝や敷地内に溜まった落ち葉等が片付くまでに、約1ヶ月

かかりました。

ですが、片付いてからは、毎日、少しの清掃で済みます。

 

以前のブログにも記載していますが、考え方を変えました。

落ち葉、ゴミと主観で思っていることを改めました。

 

天からみれば、落ち葉も紙幣も同じでは?と考えました。

落ち葉=金銭と同じ、と考えてみるようにしました。

 

実際、現在使用可能な紙幣がそこらじゅうに落ちていたら、おそらく

近隣住民が黙ってはいないはずです。

根こそぎ持っていくことでしょう。

 

これが落ち葉になると無視されます。

実験の仮説の一つに、この落ち葉は紙幣と同じではないか、と

考えました。

落ち葉そのものは変わりませんが、結果として本業で返ってくるのでは?と

考えました。

まだ実験中なので結果は具体的には分かりません。

しかし、不思議な成約が増えてきました。

 

努力が加速されている感じです。

相当な追い風が吹き始めたように思います。

 

また、この清掃には他の意味もあると思いました。

まずは、朝の始業前の清掃なので、軽い準備運動です。

次に、細かく確認するので、本業に反映されると感じました。

 

清掃が行き届いていないときは、タバコの吸い殻を平気で捨てていく者が

いました。今は、相当に減りました。

また、事務所の向かい側のテナントや店舗の人も敷地内外を清掃するように

なったように思います。

 

自分の周りも良くなっていくように感じます。

色々な相乗効果が期待できます。

 

これからも続けていきます。

ときどき、結果報告をしようと思います。

 

嘉麻市鴨生も物件がようやく引渡になりました。

連休前に未登記部分の登記手続きが完了しました。

建物は当初の約2倍の大きさになりました。

 

ですが、築年数が数十年経過している「おかげ」で

固定資産税にはほとんど影響がありませんでした。

 

宮若市龍徳と飯塚市綱分の物件の契約準備中です。

事前に売主に署名捺印をしてもらいます。

 

その後、買主に重要事項説明等を行います。

 

どちらもフラット35を利用することになりました。

35年間、完全固定金利を最大に活用しようと思います。

 

そのためには、適合検査をクリアする必要があります。

龍徳は売主の負担で既にクリアしました。

 

綱分はこれからです。

ですが、簡単にクリアできると思っています。

地盤改良の時から知っているからです。

 

来月中旬頃に、どちらも引渡になると思います。

新元号、令和元年という記憶しやすいことも良いかと思います。

 

直方市下境には、戸建賃貸を4棟新築中です。

間取り等はスエルテタウン有井やスエルテ勝野がほぼ同じです。

 

7月上旬ころには完成するかと思います。

外壁工事くらいまで出来上がりましたら、HPに掲載しようと思います。

 

直方市感田の火災保険更新もしました。

昨年までは火災のみでしたが、今回は地震保険もつけました。

約1万円/年の保険料が上がりました。

 

このままでは単に保険料だけ増え、支出が増えただけ、になります。

そこで、所有者であり、数年前の買主に努力してもらいました。

 

金利の見直し手続きです。

購入時は10年固定型、1.7%の実行でした。

これでも相当に良い内容と思いますが、今回、さらに良くなりました。

あえて変動です。

しかし、実行金利は1.1%になりました。

月々の返済額はそのままにしました。

その代わり、期間が短縮になりました。

2年5ヶ月短縮です。

 

毎月の返済金額×2年5ヶ月(=29月)分が「減りました」。

火災保険料であれば、約30年分が賄える金額でした。

 

保証を厚くし、総返済額を減らす、ことができました。

この事例を参考に、他の顧客も可能であれば改良を勧めたいと

思います。