最近は競売物件が以前に比べると大幅に減少しました。
今回の飯塚市の競売情報は、2件です。
その中で、平成31年（ヌ）第1号の内容には、驚きました。
まず（ヌ）の時点で、普通競売ではなく、強制競売です。
債権者の意志の強さが伝わりました。
保証協会が債権者でした。
競売なので元号が変わる前に申し立てされているので、
事件番号も平成です。まだ令和ではありません。
肝心の物件内容についてです。
競売になったのは、土地です。
基準価額102万円、買受可能額は81.6万円です。
飯塚市の中心部に近い所の土地です。
約53坪。
これが、ただの土地であれば（更地であれば）普通に考えても
500万円程度のはずです。
固定資産税は約2.5万円/年。
イヤに低い。
建物が建っているから、です。
借地です。
それも昨年に新築されています。
借地人は、市内の建築会社であり、不動産会社です。
土地は借地契約になっていました。
3点セットを読むと驚きました。
土地の契約内容が、3年間の普通土地賃貸借契約となっていたからです。
信じられません。今時。
普通土地賃貸借＝普通借地の場合、30年以上です。
宅建業者ではなくとも、並みのFPでも常識です。
地主とこのような契約をするとは信じられません。
期間の意味が無いからです。
地主は全く知識が無いと仮定し、契約内容の3年間が経過したら
終了＝返還されると思っているかもしれません。
できません。
少なくとも30年間は普通借地契約になるからです。
さらに地代に驚きました。
53坪、1万円/月、その他の保証金等は一切なし、です。
この地域であれば、仮に月極め駐車場用地としても低すぎます。
停め方にもよりますが、6～8台は可能でしょう。
仮に6台としても、1台あたり4,000円～5,000円/月の駐車料金は
可能です。すると、2.4万円～3万円/月となります。
低く見ても、2万円/月にはなるでしょう。
しかも敷金等で2ヶ月等は必須です。
ですが、契約内容は1万円/月、異常だと感じます。
この内容であれば、借主の建設兼不動産業者は、12万円/年だけで
好きに使うことができます。
固定資産税は地主が支払いますので、他は不要です。
3年間の賃貸借契約と記載していても、借地借家法により30年以上となります。
借主に圧倒的に有利な内容です。
なぜ、このような内容になったのか、疑問です。
債権者の保証協会も、おそらく同様の意見になると思います。
そのため、通常の競売ではなく、強制競売になったのかな？と思いました。
ただし、借主も安穏とはできないでしょう。
競売なので、入札です。
全国どこからでも可能です。
さらに底地です。
分かっている人であれば、極めてラクな投資対象と考えるでしょう。
最低価格で落札できれば、実質利回りで10％を超えます。
1万円/月×12月-固定資産税（約2.5万円）＝9.5万円/年
入札諸費用を考慮しても、最低価格であれば、落札価格は約90万円。
9.5万円/90万円×100％＝10.55％の実質利回りです。
しかも土地なので、何も手間がかかりません。
底地というだけで見向きもしない場合と、どうとでも対応できると
考える人で見方はまるで変わります。
地代の増額請求は手間がかかります。
調停開始から裁決まで時間が必要です。
先のように駐車場であった場合の地代、鑑定士が算出した地代等で
決まるはずです。おそらく常識の範囲で相当に変更になると思われます。
この程度の金額なら、通常は競売になる前に建物所有者兼借地人が
買い取ることが多いと考えます。
競売になるのは、よほどの理由が潜んでいるか、誰も入札などしないと
考えているか、かと思います。
開札結果を興味深く待ちます。