音声化しない速読の効果

昨年の9月ころから、読書メーターというサイトに読んだ本の登録を始めました。

幸い、1冊あたり100円+税で購入できるようになったので、安心して購入しています。

毎日、読むということはありません。

読みたいときに一気読みをしています。

現時点で約200冊になりました。

昨年までとは読み方が違うので、冊数は増えています。

ビジネス関係、実務関係の書籍が中心です。

偏っているかもしれませんが、実務で反映できるので優先して選んでいます。

読み方は、頭の中で音声化しないこと、を徹底しています。

文字を一気に脳内に流し込む、方法です。

そのため１ページ当たりの時間が数秒となります。

結果として速読となります。

本当に頭の中に、脳内に入っているのか自分でも疑問です。

ですが、突然ひらめいたりすることがあるので、何らかの効果が出ていると感じています。

本の内容がすべてに、すぐに役立つことは、まずありません。

全く関係ないことを考えているときに、不思議な選択肢が出ることがあります。

たぶん、読んだ内容が契機になっていると思います。

実務書に限定しているので、結果が比較的早くでているのだと思います。

小説等であれば、全く異なると思います。

人によって必要な書籍は千差万別です。

今の私には実務書が必要です。

顧客の依頼に対して、より良く応えるためです。

実務を無視して、道楽で読むことはしません。

実務が疎くなることにつながる恐れがあるからです。

自己満足が高まることと、顧客の期待に応えることは別です。

まずは実務レベルを向上することを最優先にしようと思います。

築20年以上経過した木造住宅の減税

木造住宅の場合、築年数が現時点から20年以内でないと、減税が受けられない

ことが多いです。新耐震基準（昭和56年7月）以降に建築されていても、そのままでは

減税されません。不動産取得税は都道府県税なので、地域によって減税幅があります。

登録免許税＝自分の名義にする費用、融資の場合の住宅ローン減税には、耐震診断

の証明書等がないと受けられません。

売主が不動産業者であれば、比較的容易な場合があります。

売主が一般人＝個人等の場合、専門機関に依頼することになります。

ただし、費用は買主負担が通常です。

減税等のメリットを享受するのが買主だからです。

一般的に15万円+税です。

耐震基準に満たない場合、瑕疵保険で対応できる場合もあります。

今回、添田町の物件では外部の機関で耐震診断をします。

私自身、耐震診断、耐震改修が可能ですが、客観性を重視し外部の機関に

依頼します。

費用対効果を検討すると、最初に16.5万円が必要ですが、登録免許税、不動産取得税、

そして住宅ローン減税の控除額の合計額は相当に魅力的です。

買主にメリットが大きいと思います。

精神的な面でも良いと思います。

今後、空き家問題が大きくなっていきます。

その解決策の一つとして、今年度からの建築士試験が改善されました。

相当数の新規の建築士が誕生するはずです。

受験制限が大幅に緩和されたからです。

特に木造住宅が重要です。

いかにして優良な不動産にすることができるか、がポイントです。

新築するだけが能ではありません。

引き渡した時点で、すべて中古住宅です。

築年数の差だけです。

知恵が必要とされています。

中古の場合、基本的に同じ家はありません。

建売であっても、使い方は千差万別です。

自動車と異なり、耐久性が重要です。

40年程度経過したくらいで解体する必要はありません。

需要に合わせて変更すればいいからです。

どうしようもない場合は解体します。

需要に応えられる。応えられそうな場合、建築士の出番です。

費用対効果を吟味しながら改善していけば良いからです。

今年も可能な限り物件の再生に取り組むつもりです。

その再生に減税等の効果はとても重要です。

査定価格の差

不動産の価格、一般的には土地価格よりも住宅価格を言います。

特に中古住宅の価格です。

世間では一般的に築年数が20年以上経過した住宅は、価格が無いと

思われている人が多いです。

誤った常識を植え付けられている、と感じます。

仮設住宅であれば、その通りと思います。

通常の住宅であれば、論外です。

少なくとも建設されたときの最長融資期間は使用可能なはずです。

そうでないと、つじつまが合いません。

100年住宅については施工者の立証が困難と思います。

常識的に40年程度であれば、証明可能です。

生存していることが多いから、です。

さて、今回の物件は対照的です。

土地面積はほぼ同じ、地域は異なりますが、住宅地にあります。

一つは新築時は昭和56年前半、もう一つは平成7年後半です。

昭和と平成、しかも旧耐震と新耐震基準という差があります。

旧耐震基準でも適正なリフォームが十数年前に実施されていました。

維持管理も良好です。

そのため販売時の査定価格は1,400万円台となりました。

もう一つの住宅は、700万円となりました。

理由は維持管理状態が不良であること、残置物が多量にあること、

権利関係に問題があること、などです。

前者にも権利関係には専門家も驚くような事実がありました。

これは解決可能です。

当時の司法書士、法務局の担当官ですら見落とした事実がありました。

後者は土地、建物ともに所有者が異なり、一部共有となっています。

協力が得られる場合は良いのですが、そうではない場合、非常に面倒です。

おそらく後者は各々が破産等の手続きに進むことになると思います。

重症です。

維持管理と所有者の売却理由などで価格は大きく差が出ます。

事件事故は論外です。

そうではなくとも、なぜ売却するのか、という質問に対し、回答によって

変わってきます。

良い履歴、良く無い履歴で変わります。

購入者の視点で考えれば当然のことです。

古くても適正に維持管理がされ、良い履歴の場合、購入を強く勧めること

ができます。良く無い履歴の場合、たとえ新しくても、見た目はよくても

勧めないことがあります。

事情を隠すような販売はしません。

これは販売会社や人によって大きく異なる点と思います。

今回の後者の物件は、取り扱いを断る可能性が高いです。

任意売却という方法もありますが、物件力から考えると成約は困難です。

運命といえばそれまでですが、見えない力も大きいといつも感じます。

物件の動きなど

今年は例年よりも早く営業開始しました。

そのことが色々と良い結果につながっています。

まず、年末から検討されていた売買物件の買主が、初日に来店されました。

通常は送付しない内容の資料も送付していました。年末年始の休みの間に

しっかりと検討して頂くためでした。初日に来られ、現地を確認し、すぐに

融資手続きとなりました。銀行も日曜日から開始していましたので、時間短縮が

できました。賃貸も動きが出てきました。年末に賃貸条件を緩和した物件の申し込み

が続いています。やはり条件変更まで待たれていたように感じます。

売買物件については、売却依頼が増えています。

広大地が2件あります。

普通は売却が難しいように思う土地ですが、この条件に適合する買主がすでにいます。

あとは細かな条件が折り合うかどうか、となっています。

全く違う用途で考えられる場合もありますので、販売可能な状態になったらHPに

掲載します。

戸建ての売却依頼が重なっています。

住宅ローンの支払いが困難になった、困難になりそうなケースが２件あります。

何らかの解決策を模索中です。

通常の売却の場合、任意売却の場合と両方で対応します。

避けるべきは競売です。

昨年の春頃に面談していた、ある商店街の土地、その理事長から連絡が入りました。

理事会でしっかりと検討し、遊休地を売却する方針を決められたようです。

改めて売却の場合、事業用定期借地の場合などについて、関係者と面談して

検討していきます。

以前の売主兼貸主の関係者からも売却依頼がありました。

親族所有の物件です。都心部に相続人たちは居住しているため、解体更地でも

売却は難しいのでは？と思われていました。

ある程度の内容を聞きました。

即答しました。

解体しなくていい、解体すべきではない、と答えました。

十分に再生できる物件と思われます。

具体的な調査は未定ですが、いずれ売却物件として対応することに

なると思います。

まったく知らない物件での相談も入ります。

以前の売主からでした。

さすがに他県で土地勘も全くない物件ですが、価格は別として、処分の方法に

ついての助言をしました。結果として役に立てたようです。

所有者は皆、異なる悩み等を抱えています。

個別にできるだけ迅速に良い解決策を出せるように努力します。

仕事始めの依頼

今日は何度かブログを更新しています。

売買物件の買主の依頼から始まりました。

約3週間前に色々と関係資料を送付していた買主が来店されました。

物件の内覧後、住宅ローンの手続きをすることになりました。

幸い、日曜日もローンセンターが対応しているので、そこで手続きをすることにしました。

売主にも連絡がつき、状況を報告しました。

夕方、別の依頼がありました。

任意売却になる可能性がある物件です。

できれば任意売却ではなく、通常の売却手続きをしたいです。

個人情報に傷をつけなくて済むからです。

家庭内の複雑な事情が原因のようです。

打てる手を考え、できる限り良い結果になるように対応します。

売主はどうしたらよいのか、まったく分からない状態でした。

そこで、現時点での対応策をいくつか伝えました。

より細かく話を聞く必要がありますので、明日、午後から訪問することにしました。

通常、日祝日は定休日としています。

ですが、事前に予約をされている場合や緊急事態の場合は柔軟に対応しています。

売主の協力は不可欠ですが、上手く対応できれば、メリットは売主に多くでてきます。

最も悲惨なのは自暴自棄になることです。

競売行きです。

何もメリットはありません。

競売行き＝ろくなことはありません。

回避できるなら、積極的に回避すべきです。

何からできるか、何をできるかを分析します。

そのうえで対策を講じていきます。

時間的にも余裕はありません。

高速で処理します。

一見、複雑で手が打てないようにみえても、一つずつ見ていくと解決できる場合があります。

何とかなるように、明日、まずは話を聞きます。

ドライブレコーダー後方用追加+ステッカー

昨年末にフロントガラスの飛び石被害にあってから、カー用品店に数回、行きました。

ガラスは自分で補修しました。気にならないように工夫しました。次回の車検時にダメだと言われたらガラスを交換します。それまでは、このままで十分と判断しました。

ガラスの交換見積もりは約14万円強でした。わずか1か所、2ｃｍ程度でこの費用は納得できません。なので、補修しました。５千円程度でした。自分でするのは初めてでしたが、もし次の被害があったときは対処しやすくなると思います。

節約した費用は、後方用のドライブレコーダーに充てることにしました。

もともと前方用はメーカー純正で設置していました。

後方用がありませんでした。

用品店に行き、商品の説明を受け、前方用のドラレコを後方用に設置することにしました。

ついでに、ガラスにステッカーも付けることにしました。

かなりはっきりと読めるタイプです。

これで前後を別のカメラで録画できます。ステッカーもわかりやすいように貼っています。

何となく効果が出てきているように感じます。

後続車の車間距離です。

今までよりも車１台分くらい空いているように感じます。

このステッカーが読みやすい位置にいる車両＝ドラレコで精彩に録画されていることになります。何の問題も悪意もない人には無縁です。しかし、そうではない連中（単独ではないので）には効果があります。やられたら、やり返すことができるようになりました。

明確な証拠が残るからです。特に後方の場合、映像は鮮明です。

テレビ等ではあおられないような車に乗るべきだ、という意見がありました。

たしかに今のようなドラレコが無い時代であれば、唯一の方法だったと思います。

ですが、そのために使えない車を保有する意味は薄いと思います。

維持費が無駄です。

見栄だけです。

それを今はドラレコで対応できるようになりました。

少なくとも公道では一般道から高速まで制限速度＝上限速度があります。

移動時間は速度が同じなので変わりません。

移動中の快適具合が変わるだけです。

そうすると、故障の心配が少なく、維持管理がしやすく、災害時に役立つ車両のほうが賢いと思います。あと、タイヤが重要と思います。

豪雪地を除き、オールシーズンタイヤ（全天候型）を標準化すべきと思います。

自動ブレーキは義務付けされることになりました。

タイヤも義務化すべきと思います。

毎年のように少しの雪で立ち往生する車が発生します。

ほぼ確実にノーマルタイヤです。

もしオールシーズンタイヤを標準化していれば、相当に状況は改善すると思います。

ブレーキとタイヤが重要です。

バッテリー上がり等はさすがに運転者の責任です。

点検もできないなら、免許を返上すべきでしょう。

Ｕターンの混雑が始まります。

ただでさえ混むのに、故障車が発生すると、他の人たちに多大な迷惑をかけることになります。十分な準備をしてから出かけるべきと、いつも思います。

業務開始

2020年の業務を開始しました。

多くの企業では1/6（月）の開始が多いと思います。

今年は1/4（土）から開始です。

理由は賃貸の書類整理や、年末の売買物件の書類の用意等があるからです。

1/6は朝から予約があるので、今日のうちに書類整理をします。

特に賃貸関係は早いほど、あとがスムーズになります。

幸いなことに凍結等の問題がありませんでした。

例年、配管のトラブル等の連絡が入ることがあり、各協力会社に連絡しても対応できない

ことがありました。何らかの連絡は1/1であっても入ってきます。

この日に言う必要のないことまで言う人もいました。

一般的な常識が欠けているようにも思われる人です。

ですが、対応はしました。

その反対に、きちんとした対応をされる人も多数います。

大多数の良い人の良さを改めて知ることができました。

賃貸の場合、賃料を持参される入居者も一定数います。

今日も朝から持参されました。

単に賃料の回収であれば振り込みや振り替えを利用すれば済みます。

しかし、あえて持参されるのは色々な理由があります。

単に振込手数料等を抑えたいという場合もあります。

弊社の場合、その理由も含まれていますが、持参されることで話をする機会が

増えます。家庭の状況や何か困っていることはないかな？などです。

インフルが流行しているので、予防やかかった時の話もします。

その物件ではなくとも、周囲の変化なども知らせてくれます。

入居者の協力が支えになっています。

とてもありがたいです。

今年の４月から改正された民法が施行されます。

賃貸も多くの内容が変更されます。

貸主、借主ともに困らないように適切に変更していきます。

年末の不動産

今日は朝から予定がつまっていました。

飯塚市幸袋の土地の所有企業に面談予約をしていました。

社長と副社長が対応してくれました。

仕事納めでもあったので、できるだけ手短に話をしました。

すると、この土地だけでなく他の土地も売却等を検討してくれる

ことになりました。

とりあえず、ある程度まで把握できました。

仕事始めの1/6に再訪問することになりました。

筑紫野市原の売地を検討中の買主から連絡がありました。

もともと真剣な買主さんです。

買付証明書が届きました。

価格については買主側の業者として、可能な限り交渉するための金額に

しました。

売主が応諾してくれるかどうかは、わかりません。

ですが、簡潔な添え書きをしています。

価格の理由についてです。

長文だと読まれないことがあるので、簡潔にしました。

要点だけを集約して書いています。

売主側の業者経由で交渉します。

通常、年末にかけては不動産はあまり動きません。

だからといって、ボーとするわけにはいきません。

流れを造ればいいからです。

例年、盆明けから年末までの動きが翌年の状況予測になっています。

大きな変化が起きてきたと思います。

販売準備中の物件も含めて、効率的に成約に結び付けていきたいと思います。

物件情報の判断など

売買物件、賃貸物件の物件情報は色々なサイトに掲載されています。

ほとんどの物件が重複しています。

しかも一般媒介の物件の場合、同じ物件情報がやたらと掲載されている

ことがあります。

特に売買物件の場合、所有権の移動など権利関係が関わってきます。

そのため、極力、売主から直接の依頼を受けた物件しか紹介してきませんでした。

自社HPに掲載している物件は、売主から色々と内容を聞き、販売可能と判断した

物件のみにしています。

そのため、情報数は限られてきました。

今回、方針を変更することにしました。

一般公開されている物件も積極的に扱うようにすることです。

売買物件の場合、専属選任、専任媒介の物件は元付経由になります。

この元付が信用できる場合、積極的に紹介していきたいと思います。

一般媒介の場合、これは異なります。

どの業者でもいい、と売主が言っているのと同じです。

都心部では当然のことですが、地方ではそうではないことが多いです。

都心部では価格が高いこともあり、囲い込みが問題になっていました。

一方の地方では価格が極めて低いため、囲い込みが問題視されることは

ほとんどありませんでした。

むしろ、売主側の事情を買主に適切に説明できるというメリットのほうが

大きいと思われるくらいでした。

不動産取引が活況のある状況であれば、売主の言い値で通りやすいです。

しかし、有り余っている状況の場合、そうはいきません。

買主の希望のほうが通りやすいことが多いです。

売主に残債務がないこと、余計な権利関係がないことなど、売りやすい環境

になる場合は比較的、成約しやすいです。

ですが、残債務が多い場合、複数の権利関係が存在している場合、一気に

売却が難しくなってきます。

買主の希望を通したくても、できない場合があります。

売主と買主の両方に説明できる状況であれば、まだ解決可能です。

片方しかわからない場合、業者経由となるので、難しくなってきます。

また、業者によっては説明すべき内容に相当な差異がでてきます。

今回の考え方の変更は、買主の希望に近い物件情報から取り組む、という

単純な内容です。

希望する物件が見つかった、条件交渉をしたい、そこで「購入の媒介」を

受けるという流れです。

売主側の事情については、あまり考慮する必要はありません。

売主側の業者が調査した内容は参考にしますが、追加で買主が求めている

情報を調査します。

そのうえで、依頼者である買主の要望をできる限り通るように交渉に入ります。

買主が自分で売主業者に交渉するよりも、有利な結果になる場合があります。

買主が支払う仲介費用＝媒介報酬は変わりません。

先日の直方市下境の物件が同様の事例でした。

売主に交渉し、売主側の事情も考慮し、お互いが納得できる条件を作る

ことができました。

初めから売主本人や、物件の状況がわかりませんが、調査によって購入すべきではない、

という助言をすることもあります。

判断材料を増やし、冷静に的確に理解してから購入することの手助けが可能に

なるかと思います。

ドライブレコーダー追加など

飛び石の被害をきっかけに、いくつかの自動車用品店に行きました。

いつも行っている店舗では、冷たい対応をされました。

今年の初めに行った店舗にダメ元で行ってみました。

ダメ元の理由は、そのときの対応が悪すぎたからです。

それでも行ってみました。

これでだめなら生涯、行かないことにしようと思っていました。

すると、全く違う対応を受けました。

良い意味で大幅に変わっていました。

レジにいた店員さんに相談してみました。

色々と即答してくれました。

ドライブレコーダーが１台故障したので、とりあえず入れ替えしようと

思っていました。

価格等から選びました。

すると、ここで説明してくれました。

返品率についてです。

選んだ商品は返品される率が高いので、お勧めしません、との

ことでした。以前の店舗であれば絶対に言ってくれないと思いました。

同等品でこれなら確実、という商品を教えてくれました。

当然、それを買いました。

そこから相談を開始しました。

他の車両の後方用のドライブレコーダーも設置したい旨です。

４台分が必要です。

すると、見積もりしてくれました。

実質、１台分が無料になりました。

さらに聞いてみました。

やはり店長さんでした。

すると、約半年前に経営母体が変わり、店舗内、人員等が大幅に

変更になったとのことでした。

来てよかったです。

やはり人で変わると思います。

新規で家財保険の代理店変更手続きをしています。

宅建協会が関係しています。

宅建ﾌｧﾐﾘｰ共済といいます。

内容をみると、賃貸の家財保険としては十分な内容と思いました。

代理店として保険募集するには、新たに少額短期保険募集人の

登録をしないといけません。

幸い、ほぼ毎日のようにどこかで試験が実施されています。

取り急ぎ私ともう一名、試験を受け登録することにしました。

PCでの試験でその場で結果と合格証が得られます。

とても時間短縮できました。

登録に必要な書類を準備中です。

来年の２月下旬頃には募集可能かと思います。

実務上の手続きが大幅に減ります。

加入者も楽になるはずです。

保険は目には見えませんが、安心感は大きいと思います。

もう一つ、代理店として検討している会社があります。

そこは築年数が20年以下という限定です。

その代わり、保険料を他社より相当に低くしています。

代理店の最低基準が他社より高いです。

多くは最低100万円/年以上です。

ここは、500万円/年以上です。

保険を専業でされている場合、問題外の金額でしょう。

兼業の場合、厳しい基準になってきます。

ですが、達成できないわけでないので、検討することにしました。

ただし、築年数の問題があるので、しっかりと考えます。

古い物件は引き受けができないからです。

再生させることを重視している現在では、加入したくてもできません。

災害のリスクと経営判断からですが、できれば基準を見直ししてほしいです。