車のフロントガラスの飛び石傷、自力補修

飛び石の傷を自力で補修することにしました。

1円玉クラスのひび割れです。

ディーラーや量販店で確認しましたが、傷の位置から取り換えしかない、と

言われました。

ある程度、予測はしていました。

ディーラーだと、12万円くらい必要です。

時間もかかります。

そこで、自力で補修することにしました。

今以上にひび割れが悪化しなければいい、というレベルです。

欠けた部分を埋めることで、水分や余計な汚れが入るのを防ぐことが

できれば十分、と考えました。

動画等を参考にしました。

補修レベルの場合、やはり相当に小さな傷の場合でした。

１円玉レベルは、大きな傷となるようです。

市販品を使用しました。

天候が今日だけ晴れているようなので、実施することにしました。

結果は、傷は残っていますが、欠けた部分は埋まり、平滑になりました。

これで侵入してくることはないと思います。

運転席から傷が見えます。

そのままだと気になります。

そこで、お守りを使うことにしました。

丁度いい吸盤の大きさでした。

傷を隠すのに最適と思います。

しかもお守りなので、邪魔になるというよりも、慎重な運転になると

思います。

ガラスを取り換えても、また被害にあう可能性があります。

そうすると無駄な出費でしかありません。

そのため、取り換えざるを得ない状態になるまで、このままにします。

今回の費用は５千円弱です。

12万円の取り換えとは別次元です。

次回、車を購入するときは、最初に専用のフィルムを施工してもらおうと

思います。削減できた費用で、残りの車両の後方録画用のドラレコを

購入する予定です。5台分です。

ガラス1枚とは、費用対効果が全く違います。

自分で対応できる部分は、積極的にしようと思います。

これも先日からのwin10への更新作業が効いていると感じます。

自力で何とかする、という姿勢が他にも役立ってきているようです。

飛び石被害

20年以上運転経験があります。

今まで一度も飛び石被害はありませんでした。

年間走行距離は、1.6万ｋｍ～2万ｋｍです。

40万ｋｍ以上走行しています。

今回、初めて被害にありました。

バイパス走行中でした。

対向車との相対速度は120ｋｍ/ｈはあります。

突然、パーンと大きな音が聞こえました。

撃たれたのか、と思うほどでした。

運転席の目線の先に1円硬貨くらいのヒビがありました。

何が飛んできたのか、全く見えませんでした。

あとでドラレコの映像を確認すると、一瞬ですが小石が映って

いました。たぶんこの車だろうと思う車両が通過した後でした。

何かが飛んできているのであれば、かわします。

見えませんでした。

飛び石が来ることすら、全く念頭に入れていませんでした。

仮に車両を特定できても、飛び石の場合、相手に補償を求めることは

できないようです。

ガラスの補修をディーラーに依頼することにしました。

自分でできる修理キットも販売されていますが、今回はディーラーに

任せようと思います。

あらためて考えてみましたが、自動車のフロントガラスは頑丈にできていると

思いました。貫通していなかった、からです。

もし、貫通していたら、ちょうど心臓付近にきていました。

これを受け止めてくれたことに感謝です。

補修ができない場合、交換しかありませんが、より慎重な運転に

つながると思いますので、結果として良かったかと思います。

火災保険と家財保険の保険会社変更

宅建協会経由で旧富士火災、今のAIG損保と代理店契約をしていましたが、

AIGから宅建協会との契約解除となり、強制的に各代理店も解約となりました。

引継ぎをあいおいニッセイ同和損保がすることになりましたが、火災保険のみ

となりました。自動車保険等はありません。

あいおいニッセイ同和損保では火災保険の代理店として、最低レベルの基準があります。

100万円/年間です。これは、ほとんどの保険会社にあります。

今まで宅建協会が総代理店となっていたので、各代理店には最低基準は実質無しとなっていました。1契約あればいい、というレベルでした。

今回からは最低基準が適用になるので、クリアできない代理店が一定数出るはずです。

そこで、宅建協会が家財保険用として、宅建ﾌｧﾐﾘｰ共済と提携することになりました。

少額短期保険です。賃貸物件の家財専用保険です。

内容を見てみると、当初の頃の内容より相当に改良されていることが分かりました。

実務上、使える保険と思いました。

加入者＝借主が安心して契約できる保険と思われます。

火災保険、家財保険ともに2020.3月初め頃から開始予定です。

念のため、宅建協会とは関係がありませんが、別の損保の話も聞く予定です。

建物の築年数等に制限がある保険内容ですが、築年数が20年以内くらいの場合、

保険料がやたら低くなるように思われる商品がありました。

条件付きですが、乗り合いで募集できれば行いたいと思います。

保険の専業店ではないので、それほど力を入れるつもりは今のところはありません。

しかし、良い内容と良い保険引き受け会社であれば、積極的に活動します。

AIが進化するはずです。

すると、保険という業務はAIの独壇場になると思われます。

余計な人間が削減される→保険料の低減になると思います。

しっかりと見極めていきたいと思います。

免許の更新

免許の更新と聞くと、多くの人は運転免許を想像するかと思います。

不動産業の場合、色々な免許や資格が関係してきます。

今回の更新は、不動産コンサルティングマスターです。

この免許も５年ごとの更新があります。

宅建のように、更新時の話を聞くだけという更新ではありません。

更新要件があります。

①2,000字以上の実務上のレポートを提出し、承認されること。

②特定の有料セミナーを受講すること。

他にも2つ方法がありますが、割愛します。

セミナーで丸一日話を聞き、しかも２万円強を支払うのは避けようと考えました。

そこで、レポートにしました。２つの事例を記載することにしました。

書式に制限はなかったので、読みやすいように書きました。

審査完了まで2か月、かかりました。

承認されました。

おかげで長い話を聞かなくて済みました。

建築士のように3年ごとに定期講習が義務付けられているものもあります。

時期によっては、年に何度も更新で時間を取られることもあります。

どの免許等も、コンサルのようにレポートで認められればいいな、と思います。

ただ、運転免許に関しては、更新制度ではなく、再受験制度のほうが良いのでは

ないかと思います。マナーのかけらもないドライバー、運転技量に明らかな

問題が感じられる人が増えているからです。

再試験も重要と思います。

建築士に関しては耐震偽装問題のときに話題になりました。

しかし、旧来の者から激しい反発があり、再試験は消えました。

新国立競技場の完成に伴い、改めて再試験すべきではないかと思うように

なりました。五輪競技場です。聖火台は？、です。

今の建築士であれば、まず設計条件の聖火台を無視することはあり得ないでしょう。

現在の建築士試験であれば、採点以前の問題、ランクⅣ＝失格です。

聖火台の無い五輪競技場を平気で設計？する行為が理解できません。

現在の基準と法令を理解しているものだけがプロとして、士業として行うべき

と思います。

建築、不動産、にとどまらず、医療、教育など幅広い分野での再試験が必要と

思います。ニュースになってもすぐに消えてしまいますが、教員の不祥事が

いかに多いか。ニュースにならない水面下の事象も公表すべきです。

教員は20代の社会経験の皆無に近い者にさせること、そのものが誤りと思います。

本当の教職員というなら、色々な社会経験を積み、人間性が伴った人でなければ

無理と思います。必然的に50歳以上ではないか、と感じます。

司法も同様です。

最低でも社会経験20年以上の常識を備えた者が携わるべきと思います。

刑事事件の場合、特に感じます。

被害者の心情をまるで理解できていない、馬鹿者が裁判官と見えるからです。

司法試験の内容を知ればわかりますが、あの試験でどうやって適性が分かる

のでしょうか。特殊な異常に長い文章のような文字の羅列が得意な人、にしか

見えません。人の心情を理解する部分など皆無です。

司法関係者も再試験が効果的ではないか、と思います。

まず、運転免許から再試験制にすることを望みます。

凶悪、劣悪な運転者が相当数、減少するのではないかと期待できます。

迷惑メールではなく、FAXの場合

迷惑メールは色々と対策が可能です。

毎日、あきれるほどのメールが送信されてきます。

ウィルスソフト等で殆ど受信する必要もありません。

最近、メールではなくFAXが届きます。

FAXもPC内に保存できる場合は、そのまま削除できます。

ときどき、PCがシャットダウンしたあとに送信されてきます。

その中に不思議な内容のFAXが届く時があります。

英文での内容です。

なぜ、FAXで届くのか分かりません。

しかも海外からです。

国内から送信されていれば、番号ですぐに確認できます。

わざわざ海外から送信されているので、無視せずに読むことにしました。

特に気になったのが2つありました。

一つはスペインから。

もう一つはシリアからです。

スペインからのFAXは同姓同名のひとに送付しているようでした。

もう一つのシリアからの内容は、読むのが面倒だったので、メールで

日本語で送るように伝えておきました。

すると、翌日、返信が日本語でありました。

一部、不思議な表記であったことで、かえって信用したくなる文面でした。

内容は現在のアサド政権下で命の危険にさらされている、とのことでした。

政府に拘束されているようなので、日本政府に連絡すべきと伝えました。

常識で考えれば何らかの詐欺ではないか、と思います。

しかし、詐欺ではない場合、何らかの手段が必要になるかもしれません。

メールアドレスではなく、海外からFAXを送付するくらいなので、無視はしません。

本当に善良な人であれば、方策を考えます。

詐欺などであれば、しかるべき機関に情報を全て伝え、対処します。

数回読みましたが、詐欺の場合の書き方とは異なるように感じます。

他にも同様のFAXが届いている人がいるかもしれません。

不特定多数に送信されていれば、ニュースになる可能性があります。

しばらく静観しようと思います。

個人間での貸金の注意点など

取引関係者で個人的に無利息で融資＝貸した人がいます。

借主＝債務者本人とは面識はあり、家族間の付き合いもあるとのことでした。

子供どうしの仲が良く、その親が貸してほしい、と言ってきたそうです。

その金額、200万円。

いきなり、借りる金額でしょうか。

それも個人間でです。おまけに無利息です。

証書もなし、でです。

借主が色々と話をし、泣きつかれたので情にまかせて貸した、とのことでした。

返済計画は形だけ、でした。

大きな借金があり、それを返済するために借りるとのことだったようです。

しかし、実際にはそうではありませんでした。

貸主も貸しましたが、希望額全額ではありませんでした。

130万円くらいに抑えたそうです。

これは幸いなことでした。

被害を低減できたからです。

貸主が借主に具体的な返済計画を聞くと、とうてい無理な内容でした。

半額分は回収できたようですが、その後は返済が滞り、音信不通です。

追加で借り入れを希望されたようですが、激しい泣き落としがあったようですが、

拒否されました。すると、一瞬で涙が止まったとのことでした。

収入源は生活保護費でした。

しかも数人のグループを形成し、同様の借り入れの申し出をしていたようです。

この手の輩は貸してほしいと言いますが、実際は「くれ」と言っています。

収入が増える見込みがないのに、余剰資金を得る手段がないのに、どうやって

返済するのでしょうか。

しかも使い道は飲み代等でした。

踏み倒す前提のやり方です。

卑怯者です。正しくは卑怯な連中です。

生活保護費は国と行政が支出しています。

国民全体が債権者ともいえます。

害悪、害虫と同じです。

この貸主は個人的に回収について話をしたようですが、弁護士等の代理人を

つけることを選択しました。

直接の被害を受けるかもしれないから、です。

費用は掛かりますが、代理人経由が安全と私も思います。

個人的に借りに来る人で、マトモはいないと思うべきと感じます。

理由は、マトモな借主であれば、正規の金融機関に相談するからです。

そこで断られる＝貸すに値しない、ということです。

貸すではなく、「カス」です。

拒否すべきです。

おそらく津々浦々、同様のことが起きていると思います。

昔からありますが、今でも変わりません。

金の無心＝避けることが最善策と思います。

悪縁は進んで切るべきとつくづく思います。

直方市下境の売り物件引渡

今日は、直方市下境の売り物件の決済でした。

抵当権がついています。

そのため、抹消が必要です。

通常は完済しかありません。

今回の抵当権は追加担保として設定されていました。

繰り上げ返済になります。

約1か月かけて抹消までの交渉を行いました。

今日の決済は単に買主から売主に送金し、繰り上げ返済となり、

抵当権抹消手続きをするだけ、のはずでした。

買主は資金はありますが、税務上の都合で融資を受けることにしました。

本来なら買主の融資先で決済をし、抵当権者が抹消書類を持参するか、

事前に司法書士に渡し、確認後に行うことが多いです。

しかし、抵当権者が動かない、持参しない、着金確認してから書類を

渡す、それ以外に道はない、という姿勢を貫かれました。

仕方がないので、抵当権者に合わせ、抵当権者の店舗で決済することに

なりました。買主の融資先が抵当権者の店舗に出向いてくれました。

非常に助かりました。

融資の実行→売主に指定口座に着金、まではいつも通りでした。

普通ならここで抵当権者が抹消書類を司法書士に渡して完了です。

完了しませんでした。

なぜか？

無いから、です。

抹消書類が。

ここで、のこのこと担当者が出てきました。

別の場所にあります。すみません。

これに、「はい、わかりました。」という者はいません。

怒鳴りました。

権利関係が宙に浮いた状態です。

実行前に分かっていたはずです。

無いなら、融資を実行しません、できません。

詐欺です。

売主は全額を返済金として抵当権者に入金しています。

買主は融資を受けて、新抵当権者が融資を実行しています。

所有権の移転、抵当権の抹消、新抵当権の設定の何もできません。

午前中に決済をしているのは、当日の登記申請にするためです。

午後になると、翌日付けになる場合があります。

それは避けないといけません。

やむを得ない緊急事態のため、司法書士は急遽、事務所に戻ることになりました。

電子申請で対処するためです。

しかも可能な限り早く申請しないといけません。

識別情報を強制的に聞き出し、対応してくれました。

何とかクリアできました。

街金でも返済が完了すれば、領収書、契約書等を借主（債務者）に渡します。

引き換えだから、です。

それを免許を受けたCMをしている金融機関が怠りました。

後から上司がきていましたが、さすがに重大さは理解されていたようでした。

極めて大きな信用問題です。

当分、新規での融資等は避けるべきと思われます。

買主側の融資先が穏やかな対応をしてくれたことが良かったです。

金融機関であれば、青ざめる内容です。

無事に解決できたことが本当に良かったです。

通常、決済のときには色々な事が発生することがあります。

その色々に対して準備をしています。

しかし、今回はさすがに想定外です。

まさか、としか表現できません。

あり得ないから、です。

次の決済からは、このあり得ないことも念頭に入れます。

おそらく生涯、関係ないとは思いますが、念のため考えるようにします。

やはり決済は気が抜けません。

しっかりと対応していきたいと思います。

直方市頓野の投資物件（オーナーチェンジ）

直方市頓野に投資物件があります。

戸建てで賃貸中です。

貸主が年齢により処分されます。

相続人も保有の意思がありません。

そのため、単なる収益物件となります。

表面利回りは、15.42％です。

実質利回りでも、10.79％です。

処分価格なので、実質利回りで10％を超えています。

物件内容は、土地：108.14坪、建物：23.38坪。

木造平屋建て、昭和46年12月1日新築。

現在の賃料：45,000円/月、修繕履歴あり。

固定資産税（都市計画税含む）：36,105円

年間管理費：39,600円（税込み）

火災保険料：約4万円/年。

購入時の費用は、売買価格：350万円、契約書貼付印紙代：1千円、

登記関係費用（概算）25万円、仲介費用（税込み）17.6万円、

総額：約393万円（固定資産税は日割りで別途、精算）

一般的な表記であれば、売買価格350万円と、賃料収入：54万円だけです。

単純に計算すると、54万円÷350万円×100％＝15.42％です。

表面利回り15.42％、だけ記載されるでしょう。

しかし、これでは買主＝投資家は困ります。

諸費用がわからないと、実際の収入等がつかめないからです。

そこで、上記のように記載しています。

収入部分は、540,000円-（39,600円+36,105円+40,000円）＝424,295円/年。

購入時の総額は、約393万円。

すると、424,295円÷393万円×100％＝10.79％（固定資産是の清算金は

購入時の費用に加算していません）となります。

銀行の定期預金の利息、国債の利回り等とは、次元が異なります。

貸主としての責任は発生します。

不動産投資に適した人の場合、魅力的に感じるかと思います。

詳細は、ますとみ不動産　直方店までご連絡ください。

0949-24-1231

または、メール：spqp66e9@grace.ocn.ne.jp　まで。

広い土地の要望に対して

広い土地、色々あります。

何について広いのか、で変わります。

用途です。

住宅用地の場合ではありません。

今回の依頼は、スクラップ会社の用地です。

購入希望です。

借地の場合もありますが、今回は購入を希望されています。

用途から、住宅地近隣は不可です。

道路幅員も重要です。

6ｍ道路ではダメです。

片側1車線、県道以上の幅員が必要です。

次に間口です。20ｍ以上必要です。

大型車が出入りするためです。

さらに、平均速度が速い道路もダメです。

交通の妨げになるからです。

建設会社の資材置き場等が丁度よい広さと内容と思います。

直方市など筑豊地区で、上記の内容に近い土地を処分したい人が

いましたら、お知らせ頂きたいです。

売却の場合、譲渡所得税を考慮しないといけません。

５年以上（１月１日を５回以上）の場合、長期です。

それでも20％強の納税が必要になります。

取得時の金額が証明できる領収書等、経費に認められる内容等を

十分に検討してから売却を勧めます。

建設会社では、継ぎ手がいない場合が増えています。

現在の経営者で整理しようとしている場合、通常は広すぎる土地であっても

適正価格で譲渡可能な場合がでてきます。

お知り合い等でお困りの人や会社がありましたら、お知らせください。

もう一件、土地の希望者がいます。

現在、自宅は保有されています。

県外に在住の両親を近くに転居させるため、です。

理想は借家です。

しかし、なかなか空き物件がありそうで見つかりません。

そこで、古家で構わないので購入し、改装しようとしています。

住宅の一部を事務所に転用する予定もあります。

この希望者も立地が限定しています。

直方市「上頓野」です。

県道添いが希望です。

先ほどの希望者に似ています。

使用する車両がやや大きいためです。

これもお知り合い等で古家の処分で困られている人がいる場合、

お力になれる場合があると思います。

「ますとみ不動産」、までお知らせ頂ければ幸いです。

火災保険の代理店変更

火災保険の代理店が変更になります。

正しくは保険会社の変更です。

今までは宅建協会が総代理店として機能していました。

これが解約になりました。

現在の保険会社である、AIG損保が全国の契約していた宅建協会との代理店契約解除を一方的に通告してきたためです。

そのため、新たな保険会社との契約となりました。

総代理店ではなく、並列の関係での代理店契約です。

新規の保険会社は、あいおいニッセイ同和損保になりました。

火災保険のみ、引き受けとなっています。

自動車保険等は加入できません。

旧富士火災のときから約14年間、続けてきました。

悲しいと感じました。

特に初期の富士火災のときは保障内容と保険料を検討すると、加入者に

メリットが大きく進んで契約を得ていました。

AIGになり、魅力がかなり減りました。

そして今回、解約となりました。

おそらく初期からの代理店は、同様の感情ではないかと思います。

新規のあいおいニッセイ同和損保の保障内容を見てみました。

何となく良さそうに思われます。

まだ実績がないので判断できませんが、良い保険であることを期待しています。

自然災害が非常に増えたため、どの保険会社も保険金の支払金額が多額になって

います。いやでも加入者の保険料を引き上げてきています。

今年の10月も増額されたましたが、来年はまた値上げされると思われます。

その中で保障内容と保険料のバランスを考え、加入者に説明していきたいと思います。

保険会社が火災保険から手を引く、総代理店制度なのでまとまった保険料があります。

しかも全国すべてではありませんが、相当数の宅建協会の加入がありました。

これを拒否するほどなので、経営者の判断は個人的には理解できませんでした。

ですが、人も会社も物も更新は必須です。

新規の内容で「伸び」が見込める、成長があると思われる人、会社等と協力したいと

思います。

保険業界は長い名称の会社が増えました。金融機関も同様です。

猛烈な勢いで更なる淘汰があると思われます。

その中でAIに駆逐されるのではなく、AIを活用して独自の内容を展開していきたいです。