先日から筑紫野市の売地調査をしています。
前回までは調整区域、天山の土地でした。
希望者の条件に添わないので、見送ることにしました。
代替案として市街化区域内の阿志岐の土地を提案しました。
この時期は東側に日照時間が短いので、できれば午前中、9～10時頃の
日照を確認してもらうように伝えました。
かろうじて合格点になるようでした。
金額は予算を超えています。
ですが、他の希望はほとんど満たしています。
ここから建物の内容や配置等で総合的に判断することになってきます。
まずは、細かな現地の確認をしようと思います。
法令等の調査はすでに完了しています。
不動産としての価値を調査します。
直方市下境に2LDKの２階建て、新築戸建て賃貸の入居者募集中です。
貸主の好意により、募集条件を大幅に緩和することができました。
賃料：59,000円/月、駐車場：3,000円/台・月、敷金：無し、礼金：1か月です。
この住宅は私の自宅をモデルに、スエルテタウン有井、有井-Ⅱ、Ⅲ、勝野、と派生していきました。最新モデルなので、建材等もレベルアップしています。
初期費用は大幅に下がりました。
約25万円で入居可能です。
飯塚市内住の土地も商談中になりました。
敷地の広さから飯塚市の条例が適用になります。
俗にミニ開発と呼ばれています。
いろいろと条件が付くので、建築するには確認しないといけない内容が増えます。
嘉麻市鴨生では売却を希望している所有者がいます。
しかし、売却は難しい物件です。
賃貸であれば可能と思われる内容です。
まず、道路幅が狭いことです。
常識的には軽自動車用の道幅です。
転回もできません。
所有者は自分の物件のことしか知らないため、客観的な判断ができていません。
需要も問題です。
借り手がいるかどうか、です。
今までは良かったとしても、今後は違います。
どうしても理解してもらえない場合、依頼を受けません。
すでに数社の業者からは物件を見ずに断られたようでした。
直方市下境の売物件は、ようやく引き渡しが可能になりました。
売主が現在の自宅と加算して担保に入れた物件でした。
通常、抵当権者は一部繰り上げ返済と同じなので、問題なく進みます。
しかし、今回は担当者や保証会社の仕組みが変わったせいか、非常に厄介でした。
まさか抵当権者に重説を求められるとは思いませんでした。
売買契約書であれば、理解できます。
すでに融資をし、抵当に入っている物件の重説が、なぜ抵当権者にいるのか？と
何度も問いました。全く理解してもらえなかったので、写しは渡してあげました。
しかも抹消にあたり、一切、動こうとしません。
返済時は何もしない、という姿勢に憤りを感じます。
この金融機関だけではありません。
いくつか似たところがあります。
融資時と返済時で対応が大きく異なる記入機関は、注意が必要です。
この金融機関も以前はとても良かったです。
しかし、今は全く違う金融機関になってしまいました。
不良債権処理が進んでいた時期がありました。
これは特例的な法律があったので進みました。
今は期限切れでありません。
債務者の味方になるような法律を整備してほしいと思います。
筑紫野市天山の土地を販売することになりました。
約200坪（194坪弱）の整形地です。
宅地です。
以前に建物があったので、地目が宅地になっています。
残り3筆、約400坪の雑種地もありますが、この3筆は
都市計画法の制限により販売することができません。
第三者が新築できるかどうか、で決まります。
今回、宅地部分は通常の一般住宅であれば建築可能と
判明しました。
上水道、下水道が敷設された市街化調整区域です。
珍しい物件と思います。
通常、調整区域なので整備する必要がない、整備しないことが
普通です。市街化をしない、させない地域だからです。
ですがこの土地の前面道路には両方とも整備されていました。
井戸水が近隣では常識です。
正しくはこの土地にも井戸があり、利用できます。
井戸だけでなく、上水道も利用できます。
井戸を災害用の緊急用とすると、かなり良い土地と思います。
価格は1,980万円です。
市内中心部、市街化区域で住居系の用途地域の指定のある土地であれば、
20万円/坪程度はします。
そう考えると、かなり単価的には魅力的と思われます。
1軒しか新築できません。
邪魔されない土地です。
日照、通風も良いです。
元々、農業に適した地域なので当然のように日照等は良いです。
しかも、水害の心配が低い土地です。
道路との高低差も心配ありません。
擁壁の問題もありません。
文化財の心配もありません。
防火、準防火のことを考える必要もありません。
かなりラクな土地と感じます。
予算と立地が合う人にとっては、相当に喜ばれる内容ではないか、
と思います。
先日の続きをしています。
筑紫野市天山の土地調査です。
今日は昭和46年度の課税証明書を受け取りました。
これで昭和45年に建物があったことが証明できます。
上水道、下水道ともに整備されていました。
文化財保護法も問題ありませんでした。
開発行為ではないので、単なる一般住宅の建設用地として
見た場合、大きな制限のない魅力的な土地と思われます。
現在、検討中の希望者がいます。
この希望者が購入しない場合、他の人が購入するでしょう。
筑豊地区から筑紫野市天山には、通常は200号バイパス+冷水トンネル
経由が多いと思います。
今日は先日開通した322号線八丁トンネル経由で行きました。
やはり平均速度は322号線のほうが遅いです。
10分くらい差がでました。
ですが、気楽に行くことができます。
わずか10分くらいしか変わらないなら、安全なほうを選びます。
景色も紅葉の時期なので良かったです。
今週末には嘉麻市側では市民マラソン、朝倉側では紅葉のイベントが
予定されています。
さずがに混むと思うので、ここは行きません。
今後、日田方面に行くときは八丁トンネル経由で行こうと思います。
自社物件がこの周辺にいくつかあるので、利便性が向上し入居者にも
良い影響があると感じます。
今日は先日の市街化調整区域の土地の依頼の続きをしました。
調整区域なので、基本的に第三者の新築はできません。
ですが、以前に建物があったことがきっかけで再調査をする
ことにしました。
筑紫野市役所に行きました。
昨年新築された、見事な庁舎でした。
税務課に行くはずでしたが、この市役所には驚かされました。
入り口を入ってすぐのところに案内所のような円形の部分があり、
すぐ横に記載できるように用紙等がありました。
記入事項は細かくなっていました。
記入後、税務課に行こうとしたら、この中央の受付の女性から
「ここでいいですよ」と言われ、渡しました。
すると、このコーナーの人たちが「動いて」くれました。
まさか自分で持っていかなくていいとは思いませんでした。
受け取りも、支払いもここで完結しました。
本当に役所か？と思いました。無論、良い意味でです。
評価額と税額を期待せずに確認しました。
すると、通常の評価としか思えない金額がありました。
ここで考えました。
もしかして、再建築可能ではないか、と。
そこで税務課に尋ねました。
頭のよさそうな担当者でした。
調整区域なのに、評価額が通常の評価と思うのですが、
もしかして再建築可能でしょうか、と聞いてみました。
本来、税務課職員であれば、都市計画のことは知りません。
そのため、評価額の違いと再建築については回答ができないことが
多いはずです。
この担当者は違いました。
調整区域に指定された年月日まで把握していました。
元、都市計画課にいたとのことでした。
非常にありがたいと思い、より細かく聞いてみました。
当然、可能な限りの資料は準備していました。
すると、調整区域に指定される、わずか半年前に新築された登記があり、
これで再建築の可能性が一気に高まりました。
既存不適格です。
福岡県では調整区域については特例で既存宅地という制度が「ありました」。
今はありません。
これが使えれば楽に建築できるのですが、そうはいきません。
ですが、既存不適格の場合、以前に建っていた建物と同等程度であれば
再建築できる場合がでてきます。
最終的には福岡県の判断です。
関係者以外の第三者が新築できる可能性が高まりました。
念のため、当時の建物の課税証明書等を取得することにしました。
さすがに、すぐには用意できないので、後日受け取りに行くことにしました。
来週、続きの調査をします。
筑豊地区は、都市計画法上の線引きされていない地域、非線引きの地域です。
主要な市では、多くが線引きされている地域の内側にあります。
線引き区域内であれば、市街化区域と市街化調整区域に分かれます。
筑豊地区には市街化区域、市街化調整区域がありません。
そのため、馴染みがありません。
先日、筑紫野市の土地の調査を始めました。
買主側の希望する立地が、筑紫野市内にあったからです。
駅付近は当然のように市街化区域です。
調査依頼があったのは、200号バイパス付近でした。
明らかに田舎と感じる内容です。
田園です。
そこで、不安になりました。
調整区域ではないか？となったからです。
やはり調整区域内でした。
すると、いろいろと変わってきます。
通常の土地調査であれば、市役所と県土整備事務所で多くが
片付きます。
この時は調整区域と分かったので、役所に行く前に尋ねることに
しました。これが正解でした。
新たに全く関係のない第三者が新築することは可能か？という
質問を県土整備事務所にしました。
回答は、県庁に聞け、でした。
不親切だな、と思いましたが念のため市役所の都市計画課にも
尋ねました。
回答は、丁寧でした。
結論は、福岡県の都市計画法に基づく開発行為等の審査基準に基づき
審査となるので、県庁に予約してから行くこと、と回答されました。
これで確定です。
そう簡単には建築できない、と分かりました。
筑豊地区の農振地区の農転レベルと似ているように感じました。
路線価が出ないことも怪しいと思っていました。
課税がない、または極めて低い場合、必ず理由があります。
プラスとマイナスは両方ともあります。
単独ということはありません。
しかも、調査地は大きく３つに分かれた土地でした。
１つは200坪くらいの広さです。
残りは400坪くらいです。
こちらの勝手な都合であれば、とりあえず200坪分の土地が利用できればいい、
と考えていました。残りはいつか売るか建てるでいいか、と思いました。
ダメでした。
仮に200坪分しか使わずに、5年後に全く関係のない人が建築しようとしても、
一体の敷地として扱われるからです。
そのため、200坪分だけの申請はできないようです。
当然、査定価格は根本的に変わります。
利用する用途が限定されるからです。
区画の変更をしない、形質の変更をしない、質の変更をしない→資材置き場等に
なってきます。
開発行為なので、手間と時間が必要です。
その場合、その労力を投入するに値する土地か？が重要です。
今回は、そこまでする内容とは思いませんでした。
筑豊地区の農地も同様です。
ただの農地であれば、比較的転用できます。
それでも飯塚市のように多くの条件が付く場合もあります。
これが農振となると、そう簡単には除外してくれません。
農振なので、農業に適した立地が多いからです。
できないわけではありませんが、時間と手間が必要です。
できるだけ、行政としてはコンパクトな街づくりを推進しています。
そうなると、居住地は絞られてきます。
外れになると、行政としては維持管理が問題になってきます。
財政から考えれば自然な流れです。
現時点では、制限が緩やかな一般的な立地が良いと思います。
共同担保に入っている物件の抵当権抹消のための
手続きをしています。
債権者は保証会社です。
この保証会社とは約10年前に担当者と手続きをしました。
当時は担当者が東京から抹消書類を持参して、現金で持ち帰られました。
さすがに今は無いだろうと、融資の窓口に確認しました。
今回は振り込みでの返済です。
抹消書類は融資をした支店に送られるようでした。
ここまでなら、常識的です。
問題がありました。
一般的に抵当権者は書類を持参するか、事前に司法書士に預け、
融資金を回収することが多いです。
決済場所に来ないことは、あまりありません。
今回は来ません。
先に返済し、その後に書類を渡すから取りに来い、という姿勢です。
買主は融資を利用しますが、一時的に現金で対応してもらうことに
しました。融資金の返済と書類の受け取りを同時にするためです。
これだけでも十分に横着な抵当権者と思います。
今回はさらに上でした。
抵当権者です。
融資をしている側です。
融資をするときに物件の確認をし、必要書類を原本で受け取っています。
呆れる内容を言われました。
抵当権抹消の稟議にために、重説の「原本」と関係書類の「原本」を
提出しろ、と言ってきました。
当然、極めて強く抗議しました。
抵当権を抹消するのに、なぜこのような「融資時の書類」が必要なのか、と
担当者に問いただしました。
この担当者が相当に実務経験が不足した者のようでした。
こちらが言っている意味が理解できていないと感じました。
融資金を返済し、抵当権を抹消する＝担保から抜く、だけです。
今から融資するのではない、と何回も説明しました。
コピーは渡してあげました。
あまりの理解力の低さに唖然としました。
しかも抵当権者は保証会社です。
この銀行の支店ではありません。
抵当権者の担当者は誰か？と聞いても答えられませんでした。
以前の担当者や支店長のときは、極めて良い対応でした。
地場の金融機関でも相当に優秀だと思っていました。
しかし、今は異なります。
最下位レベルです。
このレベルの担当者に、融資の依頼をすることは危険と思いました。
反面教師として、しっかりと対応していきたいと思います。
大片付け＝不使用品の処分を徹底しました。
使えるかどうかではなく、使うかどうか、で決めました。
その後、清掃を行いました。
不使用品がある部分の清掃はできていませんでした。
ここにゴミや汚れがありました。
カビが特に目立ちました。
徹底して清掃しました。
約1か月かかりました。
この効果が出てきたようです。
好転反応と言われる不調もありました。
ようやく完治してきました。
すると、持ち物が徐々に更新されてきました。
まず、PCです。
最も使用期間の長いPCは12年経過しています。
当初はvistaでした。
これがwin7になり、先日win10になりました。
当初よりも性能が向上したように感じています。
残りのPCも全てwin10に更新できました。
これで何の心配もなくなりました。
正確にはwin10のサポート期間まで（２０２５年）です。
もし、片付けをしていなかったら、今回の成果はあっただろうか？と
考えました。
上手くいかなかった可能性が十分にあるように思いました。
片付け、不使用品の処分、清掃ができたから、上手くいったと
確信しています。
他の物件の内容も同じです。
この更新が上手くいったことで、厄介な権利関係の問題も
クリアすることができました。
頭の中もキレイになったような感覚です。
現在の住宅や事務所の環境が良くなったことで、持ち物の状態も
良くなり、体調も改善しているように感じています。
良い循環です。
これからも改善と改良を続けていきたいです。
ようやくｐｃのアップグレードが終わり、通常の業務に集中できるようになりました。
使い勝手は以前と変わりません。
これが良かったです。
大きく変化すると、通常業務に影響します。
4年前くらいからwin10は始まりました。
当初は強制的にインストールさせようとする、ひどい
更新設定でした。
翌年までは無料、ということを強調し、ほぼ強制的に
更新させようとしていたように感じています。
車であれば、新型車と似ています。
当初のwin10は不具合が非常に多かったようです。
そのため、win7に戻した人も相当数いるはずです。
今回は約4年経過し、それまでにかなりの更新プログラムが
配布されていました。この更新もやたら時間を必要とする内容だった
ようです。
今の内容は車でいえば数回のマイナーチェンジを行った内容に似ています。
不具合が大幅に解消され、使いやすい良い状態になったと思います。
そのおかげで、同じwin10でありながら全く新しい内容のように感じます。
各アプリ（ソフト）も動きが速くなったようです。
色々と書類を作成しないといけないので、動作が速いと労力の低減に
つながります。
ギリギリまで待った甲斐があったようです。
新しいものに飛びつきたい心境はありましたが、余計なリスクを負うよりも
確実なほうを選びます。
待つ、とうことが求められます。
不動産では必須の能力の一つです。
不動産業だったから、ギリギリまで待つことができたようにも思います。
これから多くの書類を作成しようと思います。
ようやく最後の1台のアップグレードが完了しました。
この1台は、14回目の挑戦でクリアしました。
しかも、クリーンインストールではなく、引継ぎができました。
１３回目の時にクリーンインストールを選択し、最後の
プロダクトキーの入力で困り果てました。
どこにあるか、分からなくなっていたからです。
結果としてPC本体に貼り付けていましたが、気づいた時には
更新中でした。
どうせダメだろうと覚悟し、他のソフトのID等を準備していました。
ふと見てみると、何だか久しぶりに見た青い画面になっていました。
嬉しかったです。
いつのまにか正しくインストールされ、起動していました。
今までのデータもきちんと保存されており、これで通常業務が
スムーズに行うことができます。
考えられることを全て試したと思います。
６台が更新できました。
USBの費用だけ追加です。
32ｇｂでちょうど良かったです。
数千円です。
数年前なら万円単位でした。
これもありがたいと感じています。
今までと変わらず、むしろ操作性は向上していると感じます。
win10に更新を考えられている人は、思い切って進んでみるとよいと思います。
