真剣な買主からの依頼を受け、住宅ローンの手続きを行っています。
どこでもよい、ではありません。
金融機関ごとに内容が異なります。
借主の家庭環境や職業形態によっても変わります。
今回は、銀行と信用金庫での取り組みとしました。
買主が似たような環境になるため、３件、同じ申込となりました。
借りることができるかどうか、をまずクリアしないといけません。
次に、どのように借りるか、を考えることになります。
金利、期間、必要な条件、総返済額等を考えていきます。
ここから家庭の状況を考慮していきます。
皆、違うからです。
金融機関にも努力をお願いしています。
実行条件は、各借主ごとに微妙に変わってきます。
貸す側の状況も重要ですが、借り手の内容はさらに重要です。
各家庭ともに真剣です。
とても重要な人生の出来事の一つになります。
可能な限り手を考えて講じていこうと思います。
盆休みの時に申込があった売り家の融資手続き等を始めました。
必要事項は担当者にすでに伝えています。
ｈｐに掲載することなく決まった物件の事務手続きをしています。
嘉麻市漆生の土地は、いきなり成約です。
直方市頓野の売り家は、現在賃貸中の物件の売買です。
オーナーチェンジではありません。
貸主＝売主、借主＝買主の契約です。
現在、諸条件の交渉を行っています。
入居中で借主が購入する場合、とても引渡しがラクになります。
賃貸中なので、修理等は完了しています。
各種の設備については「使用中」なので、最も説明がラクになります。
敷金がありますが、通常の賃貸借契約の終了とは異なり、精算する項目が
ありません。そのため、全額を借主に返金します。
借主兼買主も 、原状回復の問題が消えます。
本人が良ければいいから、です。
かなり決済等が混み入ってきました。
非常にありがたいと思います。
可能な限り早く対応し、引渡がスムーズにできるように調整します。
今までの盆休みと異なり、今年の盆休み期間の対応は変わりました。
昨年までは、冷やかしがいました。
しかし、今年は違います。
とても真剣な人のみ、対応することができました。
予約の時間も極めて正確に来られました。
糸田町の売家と福智町赤池の売家で申し込みがありました。
正しくは、糸田町の売家に、2件の申し込みがありました。
受け付けるのは、購入可能で先に申し込みをした人、です。
現金か住宅ローンか、ではありません。
購入可能かどうか、です。
糸田町の売家は、先に申し込みをした人の融資の条件が、おそらく
承認されると判断し、受付しました。
そのため、2番目の人には代替案を提案することにしました。
急遽、全く別の物件を紹介することにしました。
すると、この物件を非常に気に入って頂きました。
さっそく、融資の手続きをすることになりました。
連休明けに金融機関の担当者に対応を依頼しています。
どちらもフラット35を利用予定です。
35年間、完全固定金利が大きな魅力です。
フラット35の場合、どの金融機関で手続きを行うかで、実行金利が異なります。
できる限り良い条件になるように調整します。
案内時は36度くらいの外気温でした。
エアコンはありません。
窓を開放しただけです。
しかし、さほど暑く感じませんでした。
通気が良かったからです。
風の通りが良いと、体感温度はかなり変わってきます。
最近の住宅は魔法瓶のような構造が中心です。
相当に異なります。
窓が多く、風通しがしやすく、昔ながらの「夏に合わせた」造りです。
結果として、コロナ対策になります。
最大値に近い温度を体感して頂いたことで、真夏の住宅性能を知ってもらう
ことができました。
どちらの家庭も喜ばれていました。
私自身、下手な旅行などよりも充実した休日になりました。
新築であれば、土地は異なっても建物の内容は同じにできます。
中古住宅の場合、基本的に同じ物件はありません。
運と縁、タイミングが重要になります。
真剣に求められていれば、必ず必要な物件に会えると思います。
飯塚市有井と飯塚市赤坂に、ともに4DKの貸家があります。
有井は平屋、赤坂は中二階のある2階建てです。
有井は、駐車場が数台分あります。
近大近くの住宅地内です。
昔の住宅地なので、駐車場がほとんど無い家が多いです。
この物件も当初は1台分だけでした。
それを使わない庭を駐車場にリフォームしました。
これで土地の歩留まりが大幅に向上しました。
建物内もリフォーム済です。
少人数向きです。
赤坂の物件は、少し面白い構造です。
中二階があります。
階段の途中に部屋があります。
そのため、普通なら15段程度の階段を昇ってから部屋がありますが、
数段昇ったら部屋が出てきます。
上り下りが比較的、楽な家です。
清掃が完了したので、写真を更新しました。
盆の時期は気温は高いです。
晴天が続きます。
これを利用しないのは勿体ないと思いました。
午前中の本当の青空を撮影しています。
日照と通風の良い住宅です。
売買物件も内覧予約が入っています。
糸田町の売り家です。
午前中に2件です。
真剣な人の場合、対応いたします。
この高温下なので、冷やかしはまずいません。
しかもコロナが関係しています。
旅行等よりも、各家庭の住宅問題を解決する時間に充てることのほうが、
有益と思います。
売買物件の引渡し、特に居住用の物件は調整が重要です。
空き家であれば、引渡そのものは容易な場合が多いです。
空き家でも、空き家になった期間がポイントです。
数か月以上、空き家になった場合、各配管や設備の動作確認が
大切になることがあります。
１か月程度の空き家であっても、電気温水器のように基盤の故障が
発生することがあります。
嫌がらせのように感じることもあります。
ガスの場合、ガス会社が対応することが多いので心配は減りますが、
電気の場合、何のサポートもありません。
使用テストが重要になってきます。
次に居住中の場合です。
引っ越し予定が明確な場合は良いです。
そうではなく、いつ引っ越すか曖昧な場合が面倒です。
少なくとも居住中なので、見えない部分の確認ができません。
売主は気にせずに使用していても、実際は故障している、または
故障寸前のような場合があります。
修理をして引き渡すのか、費用で精算するのか、方法をきちんと
決める必要があります。
引っ越しが決済直前の場合、非常に面倒です。
引っ越ししなかったら？できなかったら？の場合の対応を考えて
おかないといけません。
決済できない、してはいけない場合がでてきます。
もっと面倒なのは、先に決済だけ行い、引渡を後にする、引渡猶予の
場合です。これは売主の都合でしかありません。
無償なのか、有償なのか、保険料や危険負担はどうするのか、細かく
決める必要があります。台風等で災害に遭った場合、所有権が移転していると、
事前に火災保険の手続きができていれば良いのですが、していない場合、
修理が自費になる可能性もでてきます。
そのため、極力、引渡猶予はしていません。
トラブルの防止のためです。
政府のようにgoto「トラブル」には絶対にしてはいけません。
現在のコロナ患者の激しい増加は、人災と思います。
決済も売主、買主など関係者が集まることが普通です。
コロナ対策をしっかりと行う必要があります。
できる限り、関係者を減らす工夫はしています。
状況によっては、売主、買主が「いない」決済も行います。
誰もいない決済、現時点で可能なコロナ対策の最良と思われる方法です。
特に月末には決済が重なることが多くなります。
上手く調整して対応しようと思います。
盆休みの直前です。
なぜ、この時にwin10は更新プログラムを大量に送るのでしょうか。
もっと早くできない理由は何か、非常に疑問に思います。
多くの企業は盆休みに入ります。
少し前であれば、更新してから休みに入れたはずです。
ですが、休み明けに大量の更新プログラムのせいで業務に支障がでると
思います。いつ、どういう内容で更新プログラムが送られてくるのか、明確にして
ほしいと思います。
更新内容が多いと、作業が進まなくなります。
ダウンロード中から何となく分かります。
今までスムーズだったPCの動きが、急にギクシャクし始めるからです。
確実にイライラさせられます。
頭のいい人たちが作った内容の「はず」なので、もっとマシな内容に
改善してほしいと思います。
一般的に盆休みが多い時期です。
賃貸、売買ともに不動産会社は連休になります。
連休明けに連絡がつくことが通常です。
例年、盆の時期だけ依頼があるときがあります。
多いのが帰省です。
空き家の処分等で親族が揃うことが多いからです。
今年はコロナの影響で帰省は減ると思います。
コロナの影響は悪いことばかりではありません。
冷やかし客が消えたことが、良い影響の一つです。
真剣な人しか、来ません。
とてもありがたいと思います。
依頼者が真剣なので、全力で取り組むことができます。
賃貸、売買、どちらも同じです。
業者によっては賃貸を軽視し、売買しか相手にしない場合もあります。
箱物の共同住宅で、客付けのみの場合、軽視する業者の考えは理解できます。
同じ賃貸でも貸家の場合、同じものがありません。
個別性が高くなります。
物件ごとに内容が異なります。
客付けだけではなく、運用や管理が関わります。
維持管理も重要になってきます。
そうすると、賃貸で個別性の高い物件は、売買よりも頭を使うことがでてきます。
箱物と吐き捨てるのは、誰でもできるからです。
箱物の賃貸の客付けだけ、これは不動産会社であれば最も安易です。
そのため軽視されることがあります。
売買の場合、金額にもよりますが、所有権が移転するなど、いろいろと行うことが
でてきます。賃貸でしかも箱物の客付けとは、内容が大きく異なります。
目利きが重要になります。
個別性が高いと、正しく物件の能力を見極めないといけません。
本来の価値がどの程度なのか、価値を高めることはできるのか、などです。
CM等で出てくる箱物の共同住宅の場合、基本的に中身は同じです。
物件の名前が違うだけ、です。
性能も変わりません。
特に「音」の性能です。
盆の間は、戸建ての依頼を受けることがあります。
幸い、役所は通常に始業しています。
調査も可能です。
売買、賃貸、これは所有者の状況で変わります。
正しく目利きをし、物件価値を見極め、提案していこうと思います。
可変型3DK(2LDK)のプランを、嘉麻市岩崎、桂川町土師の売地で
作製しました。
土地価格によって、総額が若干変わります。
まず、桂川町土師の場合です。
土地価格：290万円
土地の購入諸費用+建物本体価格+消費税+建築付帯工事+銀行等の費用など
の総額が1,990万円弱です。
借入金額を2,000万円、借入年数：35年間、10年間固定金利を利用とすると、
月々の返済額は、61,237円/月、ボーナス払い：０円、です。
賃貸の延長線上で検討されている家庭の場合、終わりのある賃貸借契約の
ような感じです。しかも貸主（銀行）は、返済さえされていれば、使用方法等には
何も制限を言いません。法の範囲内で自由です。
終わりが必ず来ることが、普通の賃貸借契約と大きな違いになります。
また、所有者になるので、住宅ローン控除を受けたり、補助金の対象になることも
あります。
自分で維持管理をするので、費用の管理もしやすくなります。
戸建ての強さです。
誰かに修繕等を強制されるようなことがありません。
いつの日か売却、または賃貸にする場合、しやすい内容にしています。
富動産、にできるように考えています。
次に、嘉麻市岩崎の土地の場合です。
土地価格は、370万円です。
この土地には、古家が残っています。
これを売主の費用と責任で、解体し更地にします。
確定測量も行います。
買主が安心して建築できるように、売主も準備が整っています。
土地価格：370万円
同じように建物を新築し、関係する費用を全て含んだ総額は、約2,090万円です。
同条件の場合、月々：64,299円、ボーナス払い：０円、です。
現在の標準的な新築の価格は、55万円～60万円/坪です。
これを努力により、下げました。
土地+新築+諸費用の総合計で約2,000万円を達成しました。
建売よりも安い、売り建て、です。
建売の場合、すでに完成しているので、色などを選ぶことはできません。
無論、間取りの変更も不能です。
しかし、売り建ての場合、まだできていません。
これから建てます。
だから、選べます。変更も可能な部分がでてきます。
一生に1軒、と考える内容ではありません。
必要な時に、必要な住宅に住みかえればいい、という柔軟な内容です。
これが単なる建築専門店との決定的な違い、です。
不動産実務から考えた内容です。
10年後、20年後、住み替えしやすい、支払いしやすい、収益化しやすいように
考えています。
そのため、こだわりの多い家庭には向きません。
富動産にしようと考える家庭には、お勧めします。
大きな住宅ではなく、コンパクトな住宅を考えました。
地域柄、比較的、土地価格を抑えることが可能です。
土地価格を諸費用込みで約４００万円で収まることがあります。
そこにコンパクトな住宅を組み合わせることで、土地+建物+諸費用の
総額で約2,000万円で新築することができるようにしました。
10年前と異なり、建材価格が高騰しました。
現在の木造住宅の場合、標準的な仕様であっても、単価は55万円/坪は
必要になりました。
そこで、考えました。
派手な宣伝等はできませんが、人件費や広告費をギリギリまで削減することで、
建物価格を抑えることにしました。
その結果、約30坪の可変型3DK（2LDK)プランが完成しました。
設備品は標準仕様ですが、充実しています。
維持管理がしやすく、耐久性を重視した内容です。
その結果、総額が約2,000万円でできました。
すると、住宅ローンを利用した場合の返済金額も魅力的になります。
例として、借入金額：2,000万円、借入年数：35年間、
金利：10年固定型を利用、融資の保証料込（後払い）、1.5％と仮定します。
月額返済額：約61,300円のみ、です。
ボーナス払い：０円です。
諸費用込みでの新築です。
しかも建売ではありません。売り建て、です。
自分で色などを好きに選ぶことができます。
建売より安い、売り建て住宅です。
可変型3DKにした理由があります。
現在の家族構成と、将来の需要です。
4LDKが多すぎます。
売るときに困ります。
今回のプランは、いつの日か売却する場合、賃貸する場合、ともに
対応しています。
不動産実務の現場から逆算しているから、です。
売れる家、貸せる家、保有した時に「プラス」になる家、です。
「負」動産ではありません。「富」動産です。
詳細は来店者に店頭で説明します。
維持管理、保有コスト、将来の不安の解決、など「富動産」の提案に
注力していきます。
先月の連休時の、感染者がばら撒いたことによる、新規の感染者が
今、報告されています。ほぼ予想通りです。
200人/日くらいだと、少なく感じるようになってきました。
東京では数百人/日、が普通になりつつあります。
とても危険な状況です。
検査数が世界的に見ても少ないのに、この感染者数だからです。
途上国レベルの検査数です。
そこにばら撒き促進キャンペーンが加わりました。
盆休みでさらに増幅されるでしょう。
今月末には、千人/日が普通になるように思います。
真夏でこの人数です。
確実に真冬には、万人/日を覚悟しないといけなくなると思います。
ちらほらと地域ごとの緊急事態宣言が始まりました。
発出するのは自由です。
言うのは簡単です。
従うかどうか、これは全く別の問題です。
五輪狂の連中が引き起こした人災です。
本来なら、補償が優先されるべきです。
しかし、されません。
一方的な要求のみ、です。
韓国と同じです。
自治体の長は、自分が何をしているのか、考え直すべきです。
移動制限は即、実施することです。
宣言をだして、あとは知らん、では始まりません。
要所を封鎖することです。
関所を設けるべきです。
江戸時代を参考にすることです。
往来の制限をしないことには、拡散は止まらないでしょう。
どこかの橋を封鎖せよ、程度では追い付きません。
厳格な封鎖が求められていると思います。
各地域を小さな国として考えることです。
小国単位で対応することです。
総理大臣は無力です。
お坊ちゃまでは、対応できません。
たたき上げの鍛えられた者でないと、無理です。
二世や三世では、役に立ちません。
ただの目立ちたがり屋、でしかありません。
自力で対処するように、変革すべきです。
地域ごとに自給自足することです。
その点、地方ほど強いと感じます。
都市部ほど、脆弱でしょう。
今まで良かった地域は、今後は衰退します。
今まで日陰にいた地域が、活性化します。
活性化させることができる人こそ、為政者にふさわしいです。
地方の首長でも、お坊ちゃま君だらけです。
話になりません。
窮地になると、逃げるだけです。
いりません。
まだ、コロナだけです。
これから第二、第三の新型ウィルスや、他国からの侵攻も考慮しないといけません。
人災が続くでしょう。
自然災害も厄介です。
自然災害で国力が低下したところを、狙い撃ちにする国があるでしょう。
常に臨戦態勢にしておくくらいの覚悟が求められているように思います。
予想通り、コロナ感染者が増大してきました。
現在の感染判明者は、10日間ほど「前に」感染していた人たちです。
陰性であっても信用しがたいです。
理由は、検出できるレベルでは無かっただけ、と思われるからです。
すでに感染していても、無症状の場合、まずわかりません。
むしろ無症状であれば、健常者と思うはずです。
誰でも簡易的に検査できるように、なってほしいです。
速くわかるほど、対処方法は増えるからです。
免許等が増えてくると、無期限ではないため、必ず更新等が必要に
なります。３年ごと、５年ごとなどです。
建築関係の場合、３年ごとが多いです。
今回は、既存住宅状況調査技術者の更新です。
３年ごとなので、早く感じます。
昨年までであれば、面倒だな、くらいでした。
しかし、今年は違います。
コロナを回避しながら受講しないといけません。
幸い、受講者の人数を非常に少なくしてくれています。
これが100人単位だと、気が遠くなってきます。
受講者間の距離も重要です。
換気は言うまでもありません。
マスクは重要なアイテムです。
コロナから守ることは、通常のマスクでは不能でしょう。
しかし、防御力がゼロ、というわけではありません。
基本的には各人の免疫力しだいと思いますが、まともに
くらうよりは、はるかにマシです。
できる限り、公共交通機関を「使いません」。
行けるところまで車で行きます。
以前であれば、できる限り電車等を利用しようと考えましたが、真逆になりました。
車の中が、最も安全な空間になりました。
できる限りの対策をして、受講しようと思います。
可能であれば、オンライン講習にしてほしいです。
コロナ対策だけではなく、移動時間の削減等、メリットが多くなります。
また、全員が同じ時間帯に受講する必要もない、と思います。
朝４時から受講すれば、始業前には完了します。
邪魔が無く、集中して聞くことができます。
多くの経営者や、永く経営してきた企業の中心的な人たちであれば、
早朝に済ませることは多いと思います。
下手な話を聞かされる苦痛は、受けた人でないと分かりません。
話している本人は良くても、聞かされるほうは、迷惑です。
しかも、念仏のような話し方、子守歌のような声などは、最悪です。
聞くよりも、読むほうが圧倒的に速いです。
読めばわかる内容であれば、読めばいいのです。
瞬殺です。
講習会と名の付くものは、改善が求められていると思います。
goto・・・について、議論され始めました。
トラベルだけ重視されているようです。
コロナが拡散されると、確実にトラブルに変わります。
トラブルを処理できないと、悲惨な結果が待ち受けています。
少なくとも、五輪は中止です。
来年の今頃、コロナが全くなく、安全な会場が設営できるはずがありません。
これは、今年の2月上旬には分かっていたことです。
五輪狂の者達による、人災です。
水害、報道されなくなってきました。
やっと梅雨明けです。
ここから復旧作業です。
しかし、上水道が使用できない、排水に問題がある状況です。
さらにマスクが必須です。
作業が捗るはずがありません。
アホノマスクに数百億円ばら撒く脳の構造に問題があると思います。
この費用を、被災者の家電や生活必需品を購入するための費用として、
補助すべきと考えます。
使えないマスクと、今、必要な備品とどちらが有益な税金の使い方でしょうか。
これが理解できない者は、為政から去るべきです。または、強制的に
退場させるべきです。
解散総選挙は、望ましいと思います。
地方議員も同様です。
私腹を肥やすこと、偉くなったとうぬぼれている者など、浄化すべき、
浄化されるべき者たちがいます。
正しい選挙で改めることが求められていると思います。
時間差でコロナは拡散されます。
来週の後半、これがgotoの結果になってきます。
元々、gotoなど無いものとして旅行等を計画していた人たちは多いでしょう。
健常者なら構いません。
しかし、無症状の感染者だった場合、生物兵器と同じです。
検温実施、などをしている施設等がありますが、無駄と思います。
すでに発熱している場合、問題外だからです。
何の症状も出ていない感染者を見破る方法が、現時点ではありません。
誰でも簡単に検査できるキットで、検査実施後に移動するのであれば、大幅に
感染拡大を減らすことは可能と思います。
無症状でばら撒いた後に、ばら撒かれた地域が困ることになります。
憂慮すべきは、真夏だということです。
真夏に感染が拡大していること、です。
では、真冬になったらどうなるのか、です。
真夏で拡大するウィルスが、本来の能力を発揮する真冬になったら、桁違いの
威力になるのでは？と思います。
ジリ貧ではなく、自滅に向かっています。
ワクチンが開発されても、奪い合いが起こるのは明白です。
その上、ワクチンが効かなくなる、ウィルスの変異・進化も予想されます。
米国をはじめ、経済状況は数値化されます。
確実に悪化しつつあります。
恐れるべきは、究極の経済対策を大国が行うのではないか、ということです。
究極の経済対策、戦争です。
すでに、そこらじゅうに宣戦布告しつつある国があります。
人的災害、自然災害が複合的に発生することを考慮しないといけません。
先を考えると、現在、何をしないといけないのか、逆算できるはずです。
国会すら開会しない、しても対応できない、だから閉会したまま、のように見えます。
温室育ちは不要です。
逆境に強い政治家の出現が望まれます。
