ぶっちゃけ
木造新築投資ってどれだけありなのか？
私は一棟ものの中でも資産性の高いRC物件に
憧れ続けながら、サラリーマンとして多分
マックス銀行融資を受けてどちらかといえば
積算価値の落ちる木造物件を買い続けています。
既に新築の木造一棟ものを4棟購入しています。
銀行融資に関しては、頼りになるのは
所有物件4棟から上がってくる潤沢な
キャッシュフローとサラリーマン収入
の余剰資金の積立。
この金融が厳しい状況の中で、
あと何棟、どのように融資を受けるのか？
いつも必死に考えています。
つい最近まで、
木造新築も供給過剰で、
ちょっと空き地が出れば
雨後の筍のように
ガンガン木造新築一棟ものアパート
が建っていました。
供給過剰になり、
良い立地だった地区が
数年で家賃の値崩れを
起こす状況に至っていました。
昨年からのスルガ銀行やカボチャの馬車の
問題に端を発した融資の冷え込み、
さらにTATERU、レオパレス問題
で明確に根付いた不動産投資への不信感は、
この供給過剰状態を適正化する
良いチャンスでもあると考えます。
なにせ、融資を制限して
資金のないサラリーマンには
アパートを建てさせないのですから、
購入者は資金のある人か、
購入実績が充分にある人に絞られてきます。
当然、土地を持った相続税対策の
地主さんも融資は継続です。
でも彼らには、物件は土地と建物の
バランスが重要という考え方がないので、
土地と建物を合わせるとバランスの悪い
(利回りが市場に比べて低い)物件を
作ってしまいがちな気がします。
妙に資産価値が高くて利回りの低い
物件はそうやって出来てゆくのでは
ないでしょうか。
出口で不当に安く買い叩かれる
ようなこともあるのではないかと思います。
投資物件として、土地と建物のバランスを
考え、出口として売却時の投資物件としての
利回りを最適化できるのは、非地主大家として
鍛えられたセンスがものを言うのではないか
と思います。
地方物件を短期間で数十億円購入するような
サラリーマンドリームとも言うべき
RC一棟もの投資は、
銀行が融資を絞っている分、
実現困難になってきました。
木造新築を狙うなら
自己資金2-3割は覚悟して、
銀行融資残債が購入物件の資産価値を超える
信用毀損状態を避けることにより
次の物件を買い進めることはできます。
十分なキャッシュフローを
生み出せば、数年で資金回収して
次の物件の購入に動くことはできます。
少し資産を持っている人なら
このような買い方が出来ます。
また、同様に
いくつか間に現金購入の中古物件を
挟むというのもありだと思います。
キャッシュがある程度溜まっても
金融が冷え込んだままで
融資がそれほどでない状態であれば、
きっと市場に高利回り物件が
出回っている状態となっているはず。
そんな状態になったら
融資を気にせず買える
中古物件を間に入れてみる。
建物価格の割合が大いものなら、
大きな減価償却が狙えるので
本業で儲かっている人にも有効。
土地値以上で確実に売れるエリア
を選んで、数年間次の物件を買うまでの
つなぎとして買うのはあり。
融資をあまり使わないで買えば、
融資比率が減ることで、次の融資も
受けやすくなります。
大家の勉強ができる定期貯金として
何年間か持って、キャッシュフローを
手にしてから売却し、
新築物件とは違った中古物件
ならではの苦労を経験する
ことで大家としての経験にも
厚みが出ます。
このように10室以下くらいの
アパートを数年おきに購入して
行くことで、不動産億り人は
まだまだ可能と考えます。
ただ、タネ銭が作れない人は
下手に手を出さない方が
身のためかも。
本業からの貯蓄と、
積立、株式や投資信託などで
数千万タネ銭を作れる人には
まだまだ不動産投資は
資産形成の良い一手。
浪費をやめてタネ銭を育てていけば
次のチャンスは必ず出てくるはず！
このようにして現在の4棟から
木造であと数棟買い増すか、
もしくはうまく融資を引いてRC
物件を買い足して、
これからサラリーマン収入の倍の
キャッシュフローを目指します。
これを軌道に乗せてから
サラリーマンはフェードアウトする方針。
あと2から3年。
遅ればせながら50歳手前で
完全フリーになる目論見にしました。
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現状の自分を変えるための
取るべきアクションが30分以内に
必ず出てくる
人の問題を解決できる
他者の問題解決をすることが
自然と身につき、結果としてそれが
自分に大きな利益をもたらす
当然自分や家族の問題をシンプルに
理解し、解決してしまう能力が身につく
本業でも副業でも、
利益を何倍にもする方法を思いついてしまう。
なによりも書くことが楽しくなる。
何一つ苦痛なことがなくなる。
精神的にも、経済的にも豊かになる。
何故だか楽しみながらお金もたまる。
なによりも、楽しいし結果が出てしまうと、
続けたくなってしまう。
そんな能力に
みんないくら払うんだろう。
と考えました。
自分自身としては、
数百万、数千万という価値を感じました。
でも、そんなこと言われても、
ただのノートの取り方にお金を
かけるなんて…
と思う人もいるかと思います。
でもそこが運命の分かれ目のような気が
しています。
ちょっとした出費をチャンスと捉えるか、
単なる無駄な出費と捉えるか？
でも、成功している人は
そういうお金に糸目はつけません。
一ヶ月かそこらの小遣いを
自分への投資に使ってみることを
おすすめします。
結局それが貧乏の輪廻から
脱出するための一番速い
方法になることを知っているから、
おすすめしてます。
まあ、セミリタイア風情ですので
ちっともこんなことしなくても
良いのかもしれませんが、
社会との繋がりがなくなるのも
寂しいので、
この文章を読んでピンときた方だけに
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ちょっと先ですが、
本業と副業の決算とか色々あるので
ごめんなさい！
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