銀行融資が出ないのには訳がある

お金を失くす人と増やして返してくれる人どちらにお金をかすか？

結局はそういうことなんだと思います。

そもそも貸す方の立場で利益を上げるなら、当然増やしてくれる人に貸したい。

それをどうやって見分けるのか？

稼ぐ力=収入
稼いだ結果=資産

これらが多い人ほどお金が借りやすい。

当たり前といえば当たり前。

だけれど、銀行はお金がない時に
お金を貸してくれないというのは
これが理由

銀行が
庶民の立場に立っていないとか、
守銭奴的なことを言われるのもこのせい。

庶民がお金を稼いでいる間は
お金を貸すけれど、
景気が悪くて稼げなくなると
貸したく無くなる。

だけれど貸す立場になれば
わかる気もしてくる。

わざわざ手間をかけて損をする
投資をしたい人がいないのと同様なこと。

では、不動産投資を始めるのに
どうやって融資をしてもらうか。

やはり資産と収入が重要。
さらにそれが今後も増え続けるイメージ
ができるかも重要。

自分の資産背景や収入が
貸すに見合う人かどうかが
問われる。

そこでチェック、
自分の所得は増えているか？
所得が多少少なくとも、
生活費を調節してちゃんと貯蓄
できているか。

不動産所得がある場合はそれが
ちゃんと黒字で回っているか。

最初から節税のために不動産
投資を始めたり、
税金が増えないように経費を
増やし申告すると、
どちらも黒字を出さない
方向なので、これらをクリアできない。

不動産購入初年度は諸費用支払いで
厳しいかもしれないけれど
その後は帳簿上でもちゃんと
利益を出していかないと
増えるイメージが定着しない。

冒頭で言った、お金を増やして返して
くれる人として、銀行に認識される
人になることが重要だということに
最近になってやっと明確に気づいた。

そのための証拠固めをすれば
お金を貸してくれる扉が開きそう。

拡大期に節税しないで所得増加の
証拠となる納税を増やすことで、
融資増加の扉が開く。

節税の手段は知っていても良いけれど、
もっともっと増やしたい人は
その間節税の実行は可能な限り
ホールドする。

確定申告で所得増加の良いピカピカの
エビデンスを作って銀行に見せに行こう。

税金の増加分は、融資が出やすくなり
金利の条件も良くなれば
物件の追加購入によって
いくらでも取り戻せる。

銀行にとって
お金をどんどん増やして
返してくれる人になることで、
まだまだ物件購入を
続けることができそう。

純資産増加3年半で1.5倍

3つの柱が好調

・給与所得の増加
・不動産所得が給与所得並みに増加　
・株価上昇、積立投信も好調

この三つの要素で一気に資産増加中

不動産投資で融資をしてもらえるように
するために、節税はほぼゼロで！

株と給与所得の増加という資産背景を
使って、不動産投資のための融資を引く
スパイラルを構築。

追加で購入した不動産で
FIRE実現とその後の安定と増加を目指す。

いよいよラットレースを抜け出す。
(金持ち父さんの
キャシュフローゲーム参照ください)

不労所得が年間の生活に必要な支出を
越えれば、その途端資産が勝手に
増加し続ける状況に突入しそう。

不労所得というけれど、
だれかのために役に立っている
何かしらの価値を提供しているから
得られるお金。

価値提供の再生産。
それが利益の再投資、複利による運用。

人の役に立ち続ける限り、
資産は勝手に増加し続けるはず。

自分一人ではできない価値提供を
今までに稼いだお金が再投資という
手立てでどんどん増殖してくれる。

やればやるほど楽になる。
それが投資と価値提供かもしれない。

米国株が2年で2倍になった件

私は不動産投資家ですが、株式投資は素人にちょっと毛が生えた程度です。
でも、少し違うのは、
お金を出して勉強しました。
使ったお金は合計50万程度。
でも一年で、しかも100万の元手で
取り戻しました。

二年目にさらに50万円。

米国株は二年で倍になりました。
コロナ後のたまたま上昇局面だった
というわけでもなく、
それ以前の、コロナ危機直前から始めて
一旦マイナスも経験しつつ続けた
結果です。

これとは別に確定拠出年金では
コロナで一旦マイナスになった後、
一気に100万プラス

不動産投資では、
入居者が年間1000万の借金元本を
返してくれています。
しかもさらに1000万近い
キャッシュフローをもたらして
くれる。

投資は怖い。
確かにリスクがあって、
資産がなくなってしまう
可能性もあります。

でもそれは知識や経験で
ある程度コントロールできます。

まずは、人に騙されない
賢い自分になるために投資しましょう。

節税するなら新築ワンルーム買わない

年収が増えてくると税金が急に

高くなって、

節税に不動産どうですかと

声がかかります。

また、私も不動産投資

やってるんですよ、

なんて、一般の方が言う場合、

半数以上が

新築ワンルーム投資にやられてます。

税金を払うのがもったいないので

不動産投資しては？

ともちかけられたら要注意です。

なぜ、税金が安くなるのか？

答えは、利益の出ない事業を

するからです。

損益通算という本業の収入と、

個人で始めた不動産投資の損益を

合算して税金を算出するので、

不動産投資で儲かっていないほど

税金は少なくなりますよね。

つまり儲からない不動産買うほど

税金が安くなる｡

問題なのはこれが節税になるのかどうか？

持っている間は儲からない。

大体満室想定でも給料から持ち出し

もしくは、

ほんのちょちょっとだけプラス

というくらいが多い。

減価償却や事業経費を盛って

節税ということのようです。

でもそれならなぜ新築RCのワンルーム

だったんでしょうか。

建物の減価償却47年もかかってたら

とっくに定年ですよ。

しかも高値掴みで投資家にしか

売れないので、残債そこそこで売れれば

良い方で、悪い時は売る時にさらに

赤字になる｡もしくは売れない。

業者が新築の値がさ物件を売る売るための

セールストークが節税！

会社の後輩も危うくこの

セールストークにハマりそうに

なっていたので、

ダメだししてやりました。

どうせお金があって節税したいなら

築古の木造アパートを現金でも

融資付けてでも買っていただきたい。

耐用年数を超えた木造物件を

土地値で買って

4年償却で経費にすれば、

1000万の建物として登録すれば

年500万づつ減価償却を経費にできる。

4年で1000万経費にできるので、

断然お得。

中古の売買なので

不動産屋さんに落ちるお金は

適正な3〜6%というところ。

結論、節税のためにワンルームを

勧める営業は無視すること。

節税のために不動産始めるなら

中古築古からかもしれない。

不動産投資にはいくら必要？

今回はちょっと長いです。
けれど色々なノウハウ詰まってますので
時間を作ってじっくり読んで欲しい内容です。

誰でもFIRE,アリーリタイア出来るかも
という話を後ろの方に入れましたので
できれば最後まで見てほしいです。

さて！

ざっくり、

よく言うアーリーリタイアできると思える
不労所得の基準、

ざっくり1000万くらい欲しい！

って言う人が多い。

じゃあ、ざっくりそれを可能にするのに
どのくらい不動産買ったらいいのか？

まあ、給与所得的なイメージで
1000万と言っていると仮定すると、
所得税引く前で良いかな。
ちょっと甘めだけれど…

とってもざっくり、
家賃の1/3くらいが所得になるかな。
1/2が返済、その他固定資産税とか経費とかで1/3くらいにはなるよね。

じゃあ3000万くらい有れば1000万
になるかな。

じゃ、3000万の家賃稼ぐのにどれだけ
物件買えば良いか…

家賃収入が物件価格の8%くらいとすると、
必要な物件総額は….

3000万÷0.08=3億7500万

ちなみに、所得税引いた後に1000万欲しいならざっくり、3割くらい税金取られるとして、

1000万÷0.7=1430万

稼がないといけない家賃はざっくり
この3倍なので…

1430万x3=4290万

稼がないといけないから
必要な物件総額は…

4290÷0.08=5億3600万円

うわぁ、結構な金額じゃないですか。

じゃあこれを実現するのに
自己資金はいくら必要でしょうか？

フルローンの場合、諸費用7%
(取得税とか、仲介手数料とか諸々…)
とすると…

53600万円x0.07=3752万円
多分この倍くらい手元に持ってないと
お金貸してくれないと思うので、
3752万円x2=7500万
このくらい手元にお金作らないと
実現しません。

実はこれ、もっとも少なめの試算です。

実際には、不動産投資に対する
金融機関の姿勢はこれよりもっと
厳しいので…

諸経費に加えて自己資金を少なくとも
1から2割入れて行かないと買い続け
られないことが多いのです。
とすると…

諸経費7%とその他の自己資金10%なので、
53600万円x0.17=9100万
必要になります。

同じように自己資金2割だと
53600万円x0.27=14500万

必要ということに！

つまり、アリーリタイアするためには
最初から1億は持ってること！
という結論になってしまうのです！

流石にほとんど全員無理ですね。

でも、あきらめないでください。

少しづつ物件を購入し、
給料以外の収入源を増やして、
全てを再投資に回していくと
最初は小さな雪玉が
段々と大きくなり、
最初は少しづつ、
年を経るほどに加速度をつけて
増やしていくこともできます。

流石に元手は必要とされます。
基本物件を買う時に支払う自己資金
の倍くらいは持ってないと
銀行はお金を貸してくれないと
思いますので、
まず不動産以外で1000万作り
500万出して、
500万÷0.17=2900万くらいの物件は
買えます。

これで家賃収入は
2900万x0.08=230万円の家賃

この1/3が所得になるとすれば、
今の年収にプラス77万くらい副収入
になります

基本本業だけで1000万貯めることの
できた人なら、この追加収入で
年に数百万を得ることが出来るかも
しれません。

前回の物件購入では500万使って、
まだ手元に500万残っているので、
同じ1000万に戻すのに5年はかかりません。
数年でもう一棟同じ規模の物件を
買うチャンスが出てきます。

同じ規模の物件を買えば、
不労所得は倍になり年間154万に。

購入した物件の帳簿上の価値が
借入金の残債に比べて目減りして
いない状況を作る工夫は要りますが、
次に、よりスピーディーに購入資金を
得ることができます。

こうしてどんどん自己資金の修復
スピードを上げていくことで、
買い増しを続けていくことが
できます。

最初の1000万を作るには、
積立の投資信託などを工夫すれば、
単なる貯蓄に比べて倍の資金を
得ることはできると思います。

つまり500万投入して
投信積立をベースに入社直後から
ゆっくり積立してゆく。

月4万拠出できれば入社10年で
500万の積立はできそうですね。

20代で定額を投資や株で積立、
30代で1000万以上の資金を作り、
不動産購入を始め、
副収入を加速度していく。

やり方のノウハウはありますが、
やがて自己資金の回復が早くなり、
後々はさらに高額の物件が買える
ようになり、資金の再生がどんどん
早まる。

こうして40代には、かなりの規模の
物件を持つようになり、FIREも
現実味を帯びるようになります。

私は40代から不動産投資を始めたので、
そのように早いFIREは実現しませんでしたが、もっと若いみなさんなら、
よりチャンスがあります。

もちろんもっと自己資金がある方は
さらに早く達成可能です。

投資って実は誰もができるような
ことの組み合わせでできています。

全ての人にチャンスがあります。