FIREその先へ

FIREのその先へ、

リーマンショック直後に株価が落ちて

資産目減りした状態の時に、

金持ち父さんを読んで

思い描いた10年後の目標

2019年までに純資産1億円、

今振り返ると全く予定通りに達成。

株や投資信託で資金が増えると

安定的にキャッシュフロー

が得られて、資産価値の目減りも

限定的で予測できる不動産に

資産を移し、融資を使って

不動産購入。

サラリーマンの本業は続けつつ

不動産からキャッシュフローを得ながら

徐々に返済も進めていくことで

資産の増加スピードが段々と

早くなっている。

株、投資信託も家賃収入と

サラリーマン収入の余剰分で継続

して、全資産の平均利回りを

安全に上げていく。

株式投資は世界的に大きな

ショックで大きく目減りした後に、

不動産投資でも、色々な

銀行や不動産会社の問題が

発覚して融資がつきにくく

なった時期に、むしろ

積極的に投資を継続することで

割安になった資産を手にして

いくことができると思う。

誰も買えないような時に

冷静な判断と、支払える資金が

まだあるか？でその後の

資産の伸びが大きく変わる。

不動産も2013年に30万円ほど

セミナーでお金を払って学んで開始

してから、安定的に増加、

今では毎月月給の3倍の家賃収入

を手にしている。

なお、生活費はサラリーマン収入の

1/3でやっていけるので、

チマタで最近話題のFIREの基準は

とうに達成していると思う。

こうなるといよいよリタイアに

向けた消化試合のようになりそうだが、

世の中はコロナ禍で、自由に

遊び回れない事情もあり、

また、投資で何かしら資産目減り

が発生しても困るので、

次の目標を作った。

“純資産倍増計画”

目標を1億から2億へ

2019→2024の5年間で

達成する目標！

現在2021年9月、

今は純資産ベースだと

1.3億円ほど。

一年後には1.5億にする。

このような資産増加も

サラリーマン収入と

不動産収入という収入の

予測のできる組み合わせ

だから、計画的に達成できる。

コロナ禍の行動規制はまだ

数年続くかもしれないので

その間は仕事と資産形成に

注力して、単にFinancially 

Independent なだけじゃなくて

もう少し余裕で使える資金を

作ってしまう計画。

倍の資金を作ってからリタイアすれば

同じ利回りで運用しても、

倍の年収となる。

もちろん純資産が増えれば

その資産を効率的に活用しないと

良い利回りは達成できない。

だからその分不動産や株式を

厳選して購入してゆく。

十分に純資産を増やしてから

リタイアすれば、

生活費を絞った生活をせずに、

普通に旅行やレジャーに

お金を使うこともできる。

サラリーマンはそれなりに

収入があるのでなかなかやめられない

けれど…

“サラリーマン収入？

ああ、別に要らないよぉ”

と言えるようになったらさすがに

辞めます。

純資産倍増計画を果たした後、

3年後の2024までには

そうなっていると思う。

サラリーマン年収の倍のベースで純資産増加中

2019年にリタイヤを夢見て、一億円の
純資産を目指して、2013年から不動産投資
を行い、実際に2019年中に純資産
一億円を達成したのにまだリタイヤ
はしていない。

その理由の一つが資産増加のベースが
良いこと。

今ではサラリーマン年収の2倍のペース
で純資産が増加する状況。

このまま物件の追加購入をしなくても
2021年8月に純資産1.3億に到達,
2022年8月には1.5億に到達見込み。

サラリーマンのラストランで資産増加を
加速させている感覚。

リタイヤするにも、手元により資金が
あったほうが安心してリタイヤ出来るかも。

更に、コロナの影響で自由に遊び歩く
状況ではなくなり、後一、ニ年は
仕事に打ち込んでも良いと思わせる
環境もある。

資産増加要因は3つ

一つはサラリーマン収入、意外にも業績好調
二つ目は家賃収入から来るキャシュフロー
三つ目は融資の元本返済による借入金の減少

現在これらが似たような額で
純資産増加に貢献する状況に
なってきている。

もちろん生活費や税金などもあるので
それで使った残りが純資産増加に
貢献している。

生活費は夫婦二人のアパート暮らしで
これだけ資産が増えたあとでも
それほど増えてはいない。

サラリーマン収入の小さなタネ銭から
作り上げた資本が、だんだん大きくなり
サラリーマンの労働収入以上の収入を
もたらしてくれている。

2013年に夢見ていた2020年オリンピック
前にリタイヤして、
悠々自適でオリンピック観戦
するという他愛もない夢は
コロナ禍という異常事態によって
びっくりがえってしまったけれど、
相変わらず、目標に設定した
純資産額はクリアしつづけている

不動産投資は最初にしっかり
シュミレーションしておけば
ほぼその通りに資産形成が進む。

やはり、元々の資産家や
富裕層だけのものにはしたくない。

タネ銭を作り、知識を得れば
誰でもとは言わないけれど
ある程度収入のあるひとなら
堅実な生活をしつつ実行出来る。

他の投資も同じだけれど
業者の言いなりにならず、
自身の判断基準をしっかり確立して
から投資すれば騙されることが
少なくなる。

そうした判断基準を確立できる
ように有償のセミナーでお金を
使うことも投資と考えている。

コロナ後にもう一度
世界の人が訪れたくなる国
住みたくなる国にして、
景気を浮揚させ、
人口問題やそれによる
空室問題の解消を
図りつつ、
住み良い日本に大家として
貢献できれば良いと思う。

今後の荒波を乗り越える
ためにも、ここ数年で
ある程度純資産を増やして
リタイヤ後の安定感のある不動産経営を
実現しつつ、コロナの制限がなくなった
後にリタイヤ生活を思い切り楽しみたい。

景気停滞、異常気象、大地震、人口減少、
など不動産投資も不安をあげればキリがない。

でもこの不安、住宅ローンを組んで
サラリーマン収入だけに頼って暮らす
ことに比べてどれだけリスクが高いの
だろうか？といつも思う。

将来が不確かな企業に人生を預けて
その会社から得る将来収入までを見込んで
住宅ローンを組むような昔ながらの
幸せは、同じくリスクのかたまりだ。

同じリスクを取るなら、
もっと利益を取る方に重心を
おいたほうが良い気がする。

同僚には不動産投資は内緒だけれど
投資を続けたほうが良いよと話している。

ビットコインとオプション取引は税金が高い

儲かると税金払わないといけない

たくさん稼いでると税金が高い

所得税が23%だったのが

33%になり

40%, 45%

地方税がさらに10%乗っかって

43%,50%,55%

高い！

利益が出て、やったあ

億りびと

なんておもっていても、

何の権利があるのか、

何を努力したのかわからない

国と地方自治体が、

当然の権利のように

お金を持っていく。

しかも、突然儲かってラッキーと

思っていても、

他の損した案件と損益通算もできず、

利益が出た段階でその利益に対して

そうした高い税率がかけられる。

何千万も利益が出れば、

あっという間に55%！

半分以上持っていかれて、

まあ儲かってるんだからいいか

って思うのかな？

他で出した損出と損益通算できないとか、

なんか、扱いが悪い。

大体、国外のこの利益を出すために、
国が、何をしてくれたのか？

なんか、税金高いですね。

国がやってほしくないことは

税金が高いのかも。

株式の売却益とか、配当金、

不動産の売却益だと

そこまで税率は高くない。

さらに、政府が誘導している

NISAや.イデコならどんなに利益が
出ても非課税。

と言っても、
そんなチマチマやってても、
お金にする頃には、
日本の経済傾いてるんじゃない？

誘導して、夢見させつつ
最後はうまく抜けられるのかな？

なんか変な縛りあるし、
なんて、思いつつ。

とにかく、税金は
正当に払いつつ、
でも、払いすぎにはならないようにしたい。

儲けつつ、

でも利益確定は、所得のピークをづらしたい。

なので、

タイミングは

会社を辞めて、

不動産もガンガン買うモードから離脱して

利益と経費をうまくバランスさせる

モードになった段階で、

所得税のランクを下げてから

そーいう税金かかりそうなやつを

段階的に売っていくとか、

米国株のオプションをもっと

しっかりやるとか、

そんな感じの

アーリーリタイヤ後の投資計画

検討中です。

減価償却しすぎると次買えない

収益不動産を何棟か買った後の話

減価償却がたくさん取れる木造新築や
建物割合の多い中古物件を買っていると
税金を抑えて、キャッシュを得ることが
できて、懐具合は良くなるのですが、

だんだん次の融資を出してくれる
銀行がなくなって苦労します。

なぜでしょうか。



減価償却とは

資産価値の減少を
費用として認めてもらうこと

だから、ある意味
あなたの資産が
減少してしまっていると言うことを
帳簿上で公に
認めてしまっている
ことになります。

借金残り(残債)よりも
持っている資産の価値が
どんどん減ってしまうような人に、
銀行が追加的に融資をするなんて、
むづかしいですよね。

だから、
減価償却は残債の減少スピードを
上回って資産簿価を減少させると
すごい節税にはなりますが、
次の融資が受けられなくなります。

まだ次の融資を受けて物件を増やしたい
と思ったら、減価償却も進みすぎない
ようにコントロールが必要。

私自身、結構この罠にハマっていました。
最初の何棟か、木造新築を買えたのは
ある程度金融資産を持っていて
サラリーマン収入があるので
その生涯年収の見込みを担保に
年収の10倍までとか、20倍まで
とかはアパートローンで
割と簡単に融資してくれます。

問題はそのあとくらいに
ガラスの天井みたいに、
なかなか買い進めない
局面が出てきます。

税金が増えない代わりに、
買い進めるのには
苦労していたと思います。

ある程度頭金があっても、
融資が出なくなるのには
こんな理由もあるんです。


もちろん、キャッシュフローはプラスで、
税金もほどほどに、
それでいて融資もつく必要があるので、

全体のバランスや
帳簿上の資産と負債の状況
売却する際の実勢価格、
これからまだ買いたいモードか
それとも節税モードかなど　

さまざまな要素で、
買うべき物件の種類や性質、
買い方も変わってくる

今自分がどんなモードで
これからどんな物件を
狙わなきゃいけないか、
考えながら、物件購入を進める
必要がある。

自分の今のモード、買うべき物件、
是非ご自分でも点検してみてください。

利益出し納税する不動産投資

なんとか間に合いました。
50歳になる前に50室越えしました。

不動産資産は4億越え(3.5億は融資です)

不動産投資の勉強を始めたのが2013年
始めて8年かかり、
一年平均一物件を買い集めました。

中古区分x2戸、
新築木造一棟x4、
築30年鉄骨一棟x1
築30年RC一棟x1

これで個人と法人合わせて年間家賃は
3500万越え

所得税税引前のCFも1000万以上は
確保できるようになり、
サラリーマン収入とのダブルインカム
を継続し、次の物件を買う資金を
蓄えるスピードもアップしてきました。

一旦停滞していた購入がまた動き始めました。

さて、

買い進めるためにやめたことごあります。
何をやめたかわかりますか？


.....


答えは

節税!!!!!


きっぱりやめました。

今や固定資産税の高めの物件を買い、
経費計上は最低限に抑えて
バンバン利益を出して、
バリバリ税金を払う。

これにより、
不動産収入がアップ、
目に見えて帳簿上の収益を出すようになり、
資産価値の高い物件も購入、

なので、固定資産税、所得税、
事業税などが上昇、
納税実績も増えました。

この、利益を出して、税金を納める
というのが、次にお金を借りるのに
重要な要素になるようです。

節税の本を読んでこまごまと
経費に入れ込んでいた
地道な作業をやめました。

知識としては知っていても良いけれど、
節税ノウハウを使うのは、
物件を買いすすめた後で良いみたいです。

反省点としては、
不動産投資の初期段階で
節税ノウハウの研究と実践を少し
しすぎました。

というわけで、
当面税金ガンガン払います。

ちなみに、
消費税、固定資産税、都市計画税、取得税、
所得税など、不動産投資は税金も結構払います。

減価償却が多く取れる買い方をしたり、
色々なものを経費にする事で
利益が減るため所得に対する税金を
減らすことは可能ですが、
それを拡大期にやってしまうと
商売として儲かっていないことを表明
するすることになってしまい、
銀行がお金を貸してくれなくなります。

で、利益を出しつつ納税なのです。

できれば100室くらいになるまで続けて
行きます。

そんなわけで、
周りのサラリーマンの同僚よりも
今は何倍も税金を払っています。

だから言いたい、
国や地方自治体は
まともな使途に税金使って欲しい。