定形のアパートローンという類ではなく、
銀行が顧客ごとに審査して設定する
プロパーローンというやつに取り組んでいます。
この審査に必要となる書類が結構大変
だったのでシェアします。
持っている全物件の固定資産税、
都市計画税の納税証明書、
個人と法人の県民税、市民税、事業税の納税証明書、所得税、源泉徴収税の納税証明書、
個人と法人の預金口座の残高証明書、
あーあ。
これ全部書類集めるの大変。
物件の所在地ごとにそれぞれの市役所に
納税証明書を発行依頼しなければならない。
また、県民税は県に、事業税は税務署に
というふうにそれぞれの役所に取りに
行かなければならない。
既存物件5棟と2区分あり、3つの市に所在地が
別れているので、バラバラに請求しなければ
ならない。
所得税納税の証明も3年分必要ということで、
役所の各証明書につき400円、銀行は口座ごとの証明に600-800円くらい、これだけ種類があるとなんだかんだで一万円近くかかるし時間も必要。
納税ちゃんとしてるよ。
信じてくれよー
お金を時間を費やす証明書要求の嵐。
しかも、追加の要求が出たり、
すぐに欲しいと言われたり。
こっちもサラリーマンで一応まだちゃんと
仕事もしています。
先人が色々なエビデンス偽装をしてきたせいか、
ここら辺のチェックが大変厳しくなってるようです。
幸い申請していた資産内容にはウソがないため、ただただめんどくさい、お金と時間がかかるという文句があるだけなのですが、後ろめたいことが
ある人は今後このようなチェックがある場合もあるので、注意してください。
平サラリーマンの普通の貯金、投資から
始めて20うん年、不動産投資を始めて
8年目、
木造新築というキャッシュフローは
そこそこ出るけれど、
木造の法定耐用年数は22年で、
その分融資の残債と同じくらいの
ペースで資産評価額が毎年減価償却で
目減りするため、経費と算定されて
税金を払う金額はその分少なくて済む
けれど、資産の評価額が毎年減るから
追加で物件購入するのは厳しいという
類の物件を、4棟連続で購入し、
そこから遅ればせながら、
資産性の高い土地値物件もしくは
高積算物件に切り替えた5棟目は
重鉄骨造の築30年土地値物件。
やはりキャッシュフローが出る
物件だったので、結果として
サラリーマンの収入、1000万ちょっと
と同じくらいの規模のキャッシュが
手に入るようになってきた。
それでも、木造新築の資産評価の
目減りが大きいため、普通なら
なかなか次を買えなくなる
総借入額3億円越え、
これをクリアするのがサラリーマン
収入と、満室近い状態を維持し続け
ている不動産のキャッシュフロー、
そして、不動産を買えない合間の
時期に積立て購入した株式の
値上がり益。
これらを足して、金融資産の
増加を不動産業者、金融機関に
アピールすることで、
サラリーマンには今や狭き門
になってきている銀行融資が
まだ可能になりました。
今年もまだ7000万くらいは借りられそう
ということがわかりました。
都内のタワマンなら一室の値段くらい
ですが、ちょっと周辺地区の中古物件
なら、このくらいでも一棟買えちゃいます。
次の一棟で不動産資産も4億越えになりそう。
より資産性と収益性のある物件を
見つけられればもっと借りられるかも。
今回は、資産性高めのRC物件を購入し、
年100万程度のキャッシュフローを
積み増しながら、今度は返済が
進めば進むほど資産評価が銀行への返済
残債を大きく上回ることになる
資産性のある物件に切り替えていく。
首都圏のRCが高すぎて買えなかった
数年前、何も買わずにいるよりはと
思って木造新築を買い増しました。
キャッシュフローがプラスで回っている
からこそ、生き残れるし、
それをうまく使えば、
次のチャンスに使う資金が手に入る。
サラリーマンを突然クビにされても
生き残る可能性を大幅に高くなる。
だからサラリーマンの最初の
不動産投資はやはりキャッシュフロー
のちゃんと出る物件がいいと思う。
融資を得てレバレッジを使えば！
効率的に資産を増やせる。
でも、レバレッジを使えなくても
投資信託の積立や株式投資を駆使して
資金をそれなりに増やすことはできる。
投資は止めないのが良い。
水と同じでお金も淀むと
腐っていくとのかも。
サラリーマンの収入を使って
せっかくのキャシュを車と住宅購入に
使い果たし、自分以外の誰かの
不労所得のために使ってしまうよりは、
まず最初にコンスタントに
キャシュフローを生み出す何かに投資する。
絶えず自己の金融資産全体の利回りを
考えていくと、最初に買うのは
自分の家ではなくて誰かに貸すための家。
あとで毎年得られるキャッシュが増えたら
家なんていつでも買えるようになる。
その時にサラリーマンを卒業していたら
どこに住んでいても良いから、
通勤圏内とか考えなくて良いし
好きなところに安く住める。
何よりも、無理に会社に
しがみつかなくても良いという
気持ちになれる。
キャッシュフローがある程度見込める
ような投資は、結構どのタイミングでも
できるような気がする。
多少の利回りの差があるかもしれないけれど、
タイミングを見て3年も4年も一歩目を
踏み出せないよりは、何かしらキャシュフロー
を生む投資に踏み出す方が良い。
きっと経験値が増して、次の展開に
進むことができるようになる。
雪だるまは、最初の雪だまがなければ
決して作れないし大きくなってゆくことはない。
コロナ禍を含むこの一年間の純資産増加が
3000万円近く増える結果になった。
サラリーマン給料の何倍も資産が増える結果。
金融資産も1500万円程増加した。
このご時世でこの結果は上々。
要因は急激に上昇した持株の評価額。
ほとんど投資以外に使わなかった給料。
順調に進む不動産投資の元本返済。
不動産収入現状維持できており、
例年より外出できなかった分経費も低下。
昨年自己資金2割を入れて購入した築古
鉄骨一棟もの支払いで失った自己資金が
回復してきたので、再度融資が得られる
レベルになってきた。
個人購入、法人購入の物件のどちらも
3年以上の黒字維持。
今は節税は封印、むしろ事業利益を
増やせるだけ増やし、
銀行に対するアピール材料を増やす。
相手にしてもらえなかった銀行を
何としても振り返らせてやる。
フラれた後に、”相手が後悔するほど
綺麗になってやる”とか言って自分
磨きしてる感じか？
サラリーマンが銀行融資を得て
不動産投資を続けるのは以前よりも
厳しくなっている。
それでも、投資信託や株式投資など
を組み合わせつつ自己資金を
厚くしていけば継続可能。
不動産投資のリターンや
サラリーマン給料といったキャシュフロー
を利用してインデックス投信や持株会などの
固めの積立投資をしていくと
不動産を買えない時にも
自己資金を増やす投資ができる。
一度に買えないのがむしろいい。
家賃や給料などから生まれる
キャシュフローは毎月ほぼ一定。
積立、時間を分散した投資にピッタリ。
さらに金融資産が貯まれば、
銀行はお金を貸してくれる。
融資100%で不動産購入できるように
なれば、投資していた株式などを
都度売る必要もなくなるはず。
(一度に売るのもリスクなので…)
不動産と株式投資、投信は交互にできる投資。
積立による時間分散が素人でも失敗にくい
投資のコツ。
もちろん不動産投資は確実にキャシュフロー
が出て、資産評価が将来的にも
維持できるものを狙いたい。
積立投資から始めて資産が貯まってきたら、
マイホームを買わずにまず一棟アパート、
マンションを融資で購入して大家デビュー
同じ借金をするなら将来大きなキャッシュフロー
を生む不動産投資をしたい。
雪だるまは、
最初の小さい玉の時は
たくさん転がさないとなかなか大きくならない。
けれど少し大きくなれば表面積が増えて
ひと転がしするだけでどんどん周りの雪を
巻き込んで大きくなる。
そんなイメージで、不動産が買えない時は
積立投資、育ったら不動産のサイクルを
かさねて、小さなタネを休ませることなく
少しづつでも確実に大きくしていくことが、
資産ゼロから始めるサラリーマン投資には
重要なのかもしれない。
億りびと(仮)
たくさん目標を立てると、
なかなか取り組めないものと
すぐに成果を出せるものが
あることが分かる。
会社で出世するとか、
資格試験に受かるとか、
ダイエットとか…
そんな沢山の目標の中に
お金の目標も、。
そして、そうした目標の中で
他より少しだけ得意なものが
叶うことがある。
私の場合、
それがお金の目標。
何年後にいくら持っていたい。
そう書いておくと
それを可能にするいろいろな
方法を探し出して
叶ってしまうことがある。
一億円
毎年100万円貯めたとしても
達成するのに100年かかる。
なので、ついつい宝くじを
買ってしまうという気持ちも
わかる。
でもそれは、
税金を先に半分払った後の
残りの半分を運に任せて、
他の人より
自分が圧倒的に運が良いことを
期待した賭けをするみたいなこと。
無謀。
なので、まだ自分で買ったこと無い。
お金を増やすのは
集めたお金を使って
少しづつ投資の実績を作ってゆく。
キャシュフローを作り出せば、
次第に月数千円、数万円と
増えていく。
そうすると、だんだん
月の食費とか、家賃とかの分
捻出できるようになる。
生活にお金がかからなくなれば
年収分自由に使えるようになる！
そして、それを全て投資に使えるようになる
それができるようになる頃には
すでに何年も投資経験があるので
それだけ大きな額を投資しても
大きな損失を出すことが少なく
なってゆく。
ちなみに、
宝くじが当たってもこうした
投資経験は得られないので、
いきなり得たお金を
失う可能性も高いかも。
毎年年収分投資に使えれば
それなりのリターンが得られるようになり
それを何年か続けていけば
得られるキャシュフローが
生活費を楽に超える時が来る。
そうしたらもう働く必要もなくなり、
お金がお金を勝手に作り出す。
というわけで、2020年、
どこにも行けず
在宅勤務や車出社を繰り返し、
友人にも会えずに過ごした一年、
年初のコロナショックで
大きく減少した株価も
今では昨年よりも大幅に増加。
3月の下落分も取り戻して、
さらに数十パーセントプラスに。
手持ちの不動産も住居系のため、
今のところ安い家賃の物件の
需要は好調で空室損も少ない。
結果、手持ちの資産から借入により負債
を引いた純資産は今年、
リーマン直後に描いた予定通りに
1億円を超えた。
でも、これは不動産価格が下落せずに
売り抜けできたらの話しなので
カッコ仮という状況。
なのでまだ安心は禁物。
あと数年働いて、
純資産を1.5倍程度にしてから
悠々リタイヤしようか。
そのためにはあと2年くらい、
サラリーマンを続けよう。
ちょうどコロナ後の社会が確定する頃かも。
実体経済はまだまだ先が見えない
何が起こるかわからない状況、
だからこそ、
会社にも国にも頼らない
自分の収入源を確保したい。
そういう人の参考になれば良いけど。
自分は違う、自分には出来ないと
思い込んでいる人が多い。
サラリーマン、パートもバイトも
とても複雑なことを
高いストレスを与えられた
状態で軽々こなすことが求められている
それに比べればほんの少しの能力を
自分の将来や投資に割り振ることで
未来は大きく変わる気がする。
宝くじにも、賭け事にも、
値上がり益だけ期待した投機にも
頼らない普通のサラリーマンが
持てる力の範囲で少しづつ
増やす投資法。
それでも億り人は十分に狙える。
-お得は、旅、買い物、投資に共通する-
奥さんにぜひ持って欲しい能力があるとしたら
なんでしょうか？
料理？
家事？
育児？
仕事力？
癒し？
色々あるかもしれません。
うちの奥さんは、
人が行かない良さげなところを
見つける才能があります。
もう天才的なくらい。
この能力、とても便利です。
ゴールデンウィークとか、
夏の連休とか、
全く混んでない
観光地をかぎ分けます。
さらに、今コロナで大変なとき、
だあれもいない旅館に泊まり
美味しい食事と化粧水のような
素晴らしい温泉の宿に
とんでもなく安い価格で
泊まることができました。
なぜこんなことができるのか？
才能かもしれませんが…
欲しいことの基準が明確です。
温泉が良くて、食事が美味しいところ。
気にしないところは
アメニティ無し
部屋にトイレ無し
虫とか良く出るかもそれほど気にしない
接客、普通で充分
人気の施設とか周りにいりません
ベッド不要
洋室よりも、むしろ和室にしてください。
設備古くても大丈夫
そうやっていくと、
他人に人気の条件がどんどん落ちていき
安い宿だけれど風呂と食事が最高なところに
行き当たる。
人より得をしたいなら
自分の条件を設定して
それ以外の評価項目は不問にする。
勉強しすぎてやってしまいがちなのは
全ての条件で満点のものを見つけようと
してしまうこと。
全ての条件を満たすと当然その分
競争率が高くなり、割高になる。
だけれど、必要な条件を最初から絞り
そのことにフォーカスすることで、
超割安な遊びが楽しめる。
これって投資でも一緒。
良い投資は自分の基準が明確。
不必要な評判や人気を拾うと
不必要に高値掴みする羽目になるのは、
不動産でも、株、投資信託でも同じかも。
自分の投資にそういうしっかりとした
基準が無いと感じたら、
人に流されて、
買わされてしまっている可能性あり。
人に流されると、人気のある時に買い、
人気のない時に売るサイクルになる。
つまり、高い時に買って、
安い時に売る
一番損するパターン！
もし、そうなってしまっていたら、
一日も早くその状態から抜け出す
努力をしましょう。
基準が明確なほど、
人に流されずに得をする。
身に付けておきたい能力ですね。