煮干しラーメン専門店うしおです！
工事21日目、塗装工事がスタートしております！
画像ではわかりにくいですが天板にクリアの塗装がされていい感じです。
さて、今日はラーメン店の立地調査について。
まず大前提となるのは店舗コンセプト。どんなお店にしたいのかによって立地選定の条件が異なってきます。僕の場合は「旨味を重視した煮干しラーメンで幅広い年齢層に親しまれる地域一番店を目指す」ことを店舗コンセプトに、その他ワンオペ、資金面などを考慮して以下の9点を立地条件として調査をしました。
①主要駅から徒歩10分圏内
②ラーメン店1店舗あたりの人口が多い地域
③半径1km圏内に同種のラーメン店がない地域
④1階店舗
⑤居抜き物件
⑥10坪前後
⑦月売計画の10%前後の家賃
⑧初期費用100万円前後の物件
⑨自宅からの通勤時間が1時間以内
そして下調べの際に活用したのが以下のサイトです。
出店戦略情報局
https://storestrategy.jp/m/
ちょっと数値データは古いのですが、各駅の乗降者数、駅周辺の人口データ、男女比率、年代比率、世帯比率、事業所数、昼間比率などが一発でわかる優れものです。
これに同一圏内の食べログ掲載件数を絡めてラーメン店1店舗あたりの人口を出して候補地を絞り込んでいき、実際に候補地を歩いて不動産屋にアプローチ、といった感じです。
Googleマップのストリートビューも活用したのですがあくまで参考程度。現地に行かないと見えてこないところも沢山ある、というのが実際に動いてみての感想ですね。
ただ、事前の下調べに適った物件にすぐに巡り会えるかと言えば、これがなかなか難しいのが現実。イイなと思う物件は大概予算オーバー、お求めやすい物件前提でいくと場所・周辺環境がイマイチ、その繰り返しで、全条件合致はさすがに厳しい状況だったので、最終的には「メリットがデメリットを上回るかどうか」を判断基準にして⑤⑥には該当しなかったものの現在の場所に決めました。
⑤居抜き物件ではなかったので内装費用は高くなってしまいますが、⑧物件取得費用が70万円程度に抑えられて⑦家賃が月売計画の6%程度であることから、中長期で考えると内装費用の増額分は賄えると判断。
⑥10坪(8〜10席程度)想定が5坪弱となり手狭感は否めなかったのですが、食洗機を諦めて厨房スペースをギリギリまで簡素化し、事務スペースを諦めればなんとか6席確保できたので収支ベースには乗ると判断。
こんな感じです。
あと路地裏で決して人通りの多い場所ではないのですが、①駅から”徒歩2分”であること、両隣が地元で30年以上続いている焼き鳥屋さんとステーキハウスであることから、集客活動にプラスになりそう、といった点も決め手になりました。
あとはOPENしてからどんな結果がでるのか？自分自身楽しみにしています。もちろんラーメンそのものの味もしっかりブラッシュアップさせて臨みたいと思います。
ということで職人さん、今日も作業ありがとうございました！
ではまた明日！
