前回からの続きです。
今回はデメリットを挙げます。
①借地権
②利回りが低い
③毎月の固定費
④融資特約無し
⑤購入時の一時金
まずは、借地権です。
この物件は60年の定期借地となっております。
60年後に借地権が更新できるのであれば、あまり気にしなかったかもしれませんが、
更新無し！
とのこと。
通常、定期借地の場合、建物を撤去して、更地で返すようですが、その必要は無いとのこと。
勿論、下取りなどなく、無償での返還だそうです。
建物を撤去しなくても良いのであれば、その分、余計な費用がかからないのは、メリットかもしれませんが、確実に言えるのは、60年後に無価値になるということ！
まあ、物は考えようで、老朽化とスラム化をある程度、回避できる可能性もあるので、完全なるデメリットとは言えないかもしれませんね。
勿論、この物件を買ったとなれば、60年間持つつもりは無く、60年後に小生がこの世にいるはずもない！
ただ、最後は必ず無価値になるということで、誰かが必ずババを引くことになります。
以前、日の沈む国で流行った理財商品のようなイメージですね。
誰かが必ず損をするが、自分ではないと思えるなら、この物件を買うことは可能かもしれませんね。
利回りについては、あらためて書くまでもなく、利回りが4%程度だと思われるので、キャッシュフローは、ほぼ望めませんね。
毎月の固定費については、
・管理組合への管理費
・修繕積立金
・インターネット代
・地代
となっており、毎月、4万円弱の固定費がかかるんです。
4万円弱の固定費は結構痛いところですね。
1棟アパートでもその位どころかそれ以上の固定費が発生していますが、収入が区分の何倍もありますからね。
1棟アパートの固定費は大体家賃の10%前後ですが、この区分では、3割弱が固定費ということになります。
管理会社に委託管理してもらうことになれば、更に、増えます。
利回りが低いうえに、実収入が少ないことで、結構、キツい気がします。
次に、この物件を買うとなれば、当然ですが、住宅ローンが使えるはずもなく、事業用ローンとなりますが、その場合、融資特約無しであるとのこと。
これについては、事前に銀行のOKをもらっておけば、問題無いのかもしれませんが、もし、融資をドタキャンされたら、違約金20%となるので、これは結構痛いところですね。
最後は購入時の一時金なんですが、この物件、一時金がいくつかあるんです。
・借地の敷金（一括）
・前払い地代
・管理一時金
・修繕積立一時金
この中で前払い地代は物件価格に含まれているそうですが、それ以外は別途加算ということになります。
管理一時金は22,000円程度なので、大したことないようですが、修繕積立一時金は140万位とのことで、中々キツいですね。
借地の敷金も12〜13万とのことで、ちとキツいですね。
敷金は返還されるとはいえ、基本的には、60年後にしか返却されないので、無価値同然かもしれませんね。
まあ、売却の際、上乗せできると思いますが、それも含めて、値切られる可能性もあるので、ややこしくなりそう？？
まあ、区分の師匠に聞いてみようと思いますが、見送りが無難でしょうね。
資産性が全く無いとまでは言いませんが、色々と経費が多過ぎますね。
区分の師匠、師匠の見解を聞きますので、宜しく！
やはり、不動産投資は難しい・・・というか、区分投資は難しいですな〜。
まあ、自分の知らない分野だから・・・かな？？
今のところ、見送りの公算が大きいですな〜。
資産性だけでは、食っていけませんから😁。
最後までお読みいただき、ありがとうございました🙇♂️。